Copropriété : peut-on être obligé de régler les charges impayées de ses voisins ?

Dans une copropriété, chaque résident participe financièrement à l’entretien et au bon fonctionnement de l’immeuble en s’acquittant de charges mensuelles ou trimestrielles. Ces charges couvrent notamment l’entretien des parties communes, les services collectifs, ou encore les travaux de rénovation. Cependant, il arrive que certains copropriétaires ne paient pas leurs parts, créant ainsi un déficit pour la copropriété. La question qui se pose alors est la suivante : peut-on obliger un copropriétaire à régler les charges impayées de ses voisins ?

Le cadre légal du paiement des charges en copropriété

En copropriété, chaque copropriétaire a l’obligation de payer ses charges en fonction de sa quote-part, déterminée par la superficie ou la valeur de son lot. La loi impose à chacun de contribuer aux dépenses communes selon ses tantièmes, et le syndic, représentant la copropriété, envoie régulièrement des appels de fonds pour assurer le recouvrement.

En pratique, si la trésorerie de la copropriété est menacée par des charges impayées persistantes, le syndic a le devoir de proposer en assemblée générale un « appel de fonds exceptionnel » pour couvrir le déficit. « Il en a même l’obligation afin que la copropriété ne subisse pas de problèmes de trésorerie », indique dans l’émission Le Grand rendez-vous de l’immobilier, Emmanuelle Lefèvre, avocate.

Certes, les copropriétaires pourraient théoriquement s’opposer à cette résolution. Mais dans les faits, ils n’ont aucun intérêt à laisser la copropriété en difficulté financière, au risque de voir l’immeuble ne plus pouvoir honorer ses factures courantes (entretien, énergie, assurances…) ou d’aggraver la situation pour l’ensemble des résidents.

Que peut faire le syndic en cas de charges impayées ?

Lorsque des charges impayées apparaissent dans une copropriété, le syndic dispose de plusieurs leviers pour tenter de recouvrer les sommes dues et préserver la trésorerie de l’immeuble.

1. Mise en demeure et relance

Dès qu’un copropriétaire ne règle pas ses charges à l’échéance, le syndic commence généralement par envoyer des lettres de relance, puis une mise en demeure officielle. Cette démarche vise à rappeler au copropriétaire défaillant ses obligations et à l’inciter à régulariser sa situation. Si les impayés de charges persistent, il doit lui envoyer une lettre de relance.

En cas d’impayés inférieurs à 5 000 euros, il doit ensuite faire appel à un médiateur, un conciliateur de justice ou à une procédure participative.

2. Mise en œuvre de la procédure judiciaire

Si les relances restent sans effet, le syndic peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une injonction de payer. Cette procédure permet d’obtenir rapidement une décision de justice condamnant le copropriétaire à régler sa dette.

3. Mesures conservatoires et saisies

En cas de dette importante, le syndic peut demander des mesures conservatoires, comme l’inscription d’une hypothèque sur le lot du copropriétaire défaillant, voire engager une procédure de saisie immobilière. Ces mesures visent à garantir le recouvrement des sommes dues, en permettant à la copropriété de se rembourser sur la vente du bien si nécessaire.