Crédit immobilier : pourquoi il sera plus facile d'emprunter à partir du 1er janvier ?

Bonne nouvelle en demi-teinte pour les emprunteurs : la hausse du taux d’usure, qui entrera en vigueur à partir du 1er janvier 2023, vient d’être officialisée. Grâce à elle, de nombreux dossiers toujours en attente pourront obtenir le tant espéré feu vert de la banque. Mais il ne faut pas se réjouir trop vite, car si le nouveau taux d’usure devrait un peu faciliter l’accès au prêt immobilier, l’augmentation des taux d’intérêt risque, par contre, de refroidir plus d’un acquéreur potentiel. On fait le point.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure, aussi appelé « seuil d’usure », correspond au taux maximum légal que les banques sont autorisées à pratiquer pour accorder un prêt. Au-delà de ce taux, l’établissement de crédit n’a pas le droit de vous prêter de l’argent. Encadré par l’article L314-6 du Code de la consommation, ce taux est donc un garde-fou mis en place par l’État pour protéger les emprunteurs des abus. Des taux excessifs peuvent en effet les placer dans une situation financière inconfortable.

C’est la Banque de France qui fixe le taux d’usure, ensuite publié au Journal Officiel. Pour le déterminer, elle se base sur les taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit augmentés d’un tiers. Il faut savoir que le taux d’usure n’est pas le même selon le type de prêt contracté.

De combien le taux d’usure va-t-il augmenter au 1er janvier ?

Le nouveau taux d’usure, qui s’appliquera à compter du 1er janvier 2023, a été publié au JO du mercredi 28 décembre. Il passe notamment à :

• 3,57 % (contre 3,05 % depuis le 1er octobre 2022) pour les crédits immobiliers sur 20 ans et plus, soit une hausse de 52 points ;
• 3,53 % (contre 3,03 % auparavant) pour les prêts immobiliers d’une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans ;
• 3,41 % (contre 3,03 % auparavant) pour les crédits immobiliers d’une durée inférieure à 10 ans.

Concrètement pour que votre dossier de crédit immobilier sur 20 ans soit accepté par la banque, le taux annuel effectif global (TAEG), qui comprend le taux d’intérêt, les frais de garantie, l'assurance emprunteur et les frais de dossier, ne doit pas être supérieur à 3,57 % (taux d’usure). Sans quoi le prêt sera considéré comme usuraire, ce qui entraîne des sanctions pour la banque (2 ans de prison et 300 000 € d’amende).

Les emprunteurs devront profiter de cette période d’accalmie pour déposer leur dossier de prêt immobilier. Ils auront même tout intérêt à le faire rapidement. En effet, le taux d’usure est révisé par la Banque de France chaque trimestre. La prochaine révision est donc d’ores et déjà prévue le 1er avril prochain et pourrait être bien moins favorable aux emprunteurs.

Faut-il redouter la hausse des taux d’intérêt ?

Le taux d’usure est l’obstacle principal auquel les emprunteurs sont confrontés. Sa hausse est donc une bonne nouvelle et permettra à de nombreux dossiers de crédit immobilier d’être validé en ce début d’année. Elle sera en revanche de courte durée, la prochaine révision étant déjà redoutée au 2e trimestre.

Et en parallèle, les emprunteurs se heurteront à l’augmentation des taux d’intérêt, qui se poursuivra en 2023. Celle-ci pèsera lourd sur la balance et pourrait réfréner d’éventuels acquéreurs. En début d’année prochaine, les taux de crédit devraient être compris entre 2,80 et 3 % sur 20 ans et plus, selon les établissements bancaires. Ils pourraient même avoisiner les 4 % dans les mois qui suivront.

Selon l’observatoire Crédit Logement/CSA, le taux d'intérêt moyen des crédits immobiliers en France (toutes durées confondues) était déjà de 2,25 % en novembre. À titre de comparaison, il s’élevait en moyenne à 1,06 % en novembre 2021.