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Investissement locatif : Il faut attendre d'avoir perdu son argent pour attaquer la banque

L’emprunteur doit attendre d’avoir perdu son argent avant de pouvoir engager des poursuites contre la banque qui lui a proposé un montage financier aléatoire. Décryptage.
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La responsabilité du banquier ne peut être mise en cause tant que l’opération est encore en cours et tant que la perte n’est pas réelle. C’est ce qu’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 13 février.

Investissement locatif : Il faut attendre d’avoir perdu son argent pour attaquer la banque


Le devoir de mise en garde de la banque

L’obligation de mise en garde de l’établissement bancaire est subordonnée à 2 conditions cumulatives : la qualité de l’emprunteur non averti et l’existence d’un risque d’endettement. Dès lors que ces conditions sont réunies et que la banque ne parvient pas à prouver qu’elle a satisfait à son devoir de mise en garde, sa responsabilité peut être engagée.

Dans cette affaire, un particulier avait acheté un appartement destiné à la location pour augmenter ses revenus une fois à la retraite en contractant un crédit in fine, remboursable sur 20 ans. Le prêt avait été garanti par le nantissement d’un contrat d’assurance-vie. La rentabilité de ce contrat devait permettre de rembourser le crédit. Mais au bout de 10 ans, l’emprunteur constatait que ce placement risquait d’être insuffisant et qu’il faudrait probablement vendre le bien immobilier. Il a alors assigné en responsabilité sa banque pour non-respect de son obligation de mise en garde sur le risque d’endettement excessif au moment de l’octroi du crédit.

La perte n’est pas réalisée

Dans un premier temps, la cour d’appel a condamné la banque à lui verser des dommages-intérêts estimant que si l’emprunteur ne disposait pas des fonds nécessaires au remboursement du crédit à la date de son échéance, il serait dans l’obligation de vendre son bien sans être assuré d’en tirer un prix suffisant. Ce n’est pas l’avis de la Cour de cassation qui retient que la demande de cet emprunteur ne peut être fondée tant que la date de remboursement n’est pas atteinte. Avant cela, son préjudice est seulement éventuel, ajoute la Haute juridiction. De fait, l’éventuelle erreur ou faute du banquier n’a pas de conséquences indemnisables.

Par cet arrêt du 13 février 2019, la Cour de cassation semble abandonner la décision précédemment rendue selon laquelle le préjudice né du manquement par une banque à son obligation de conseil et de mise en garde s’analyse en la perte de chance de ne pas souscrire, et non la perte de chance d’éviter le risque qui s’est produit.