La copropriété ne paie pas les travaux d'entretien portant sur des parties privatives
Les travaux représentent l’une des principales préoccupations des copropriétaires. La loi du 10 juillet 1965 et le décret d’application du 17 mars 1967 encadrent la réalisation et la prise en charge des travaux au sein d’une copropriété. Ces textes précisent notamment que les travaux liés à la conservation et à l’entretien du bâtiment et des parties communes doivent être financés par l’ensemble des copropriétaires. À l’inverse, l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas le pouvoir de mettre à la charge de tous des travaux portant sur les parties privatives. C’est d’ailleurs ce qu’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 22 mars 2018. Un point sur cette décision et un tour d’horizon des règles qui s’appliquent aux différents types de travaux en copropriété.
Les travaux privatifs doivent être financés par le seul propriétaire
Les parties privatives sont réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Ainsi, les travaux qui y sont effectués doivent être financés par le propriétaire et ne peuvent être pris en charge par le syndicat des copropriétaires.
Le propriétaire décide seul de leur nature sans avoir à demander l’autorisation de l’assemblée générale à condition évidemment qu’ils ne portent pas atteinte à l’harmonie de l’immeuble et n’empiètent pas sur les parties des autres copropriétaires.
Dans un récent arrêt du 22 mars 2018, la Cour de cassation rappelle que chaque copropriétaire est tenu d’entretenir ses parties privatives à ses frais exclusifs. Il n’est pas possible de déroger à ce principe.
Dans cette affaire, il s’agissait de maintenir en bon état les balcons d’un immeuble dédié au tourisme afin qu’il reste attrayant pour les locataires.
L’assemblée générale des copropriétaires a considéré qu’une réfection d’ensemble était nécessaire et profiterait par ailleurs à tous les propriétaires. Elle avait ainsi décidé de rénover ces éléments qui portaient pourtant sur des parties privatives.
Il était prévu que la dépense soit financée selon la répartition des tantièmes de charges, comme tous les travaux votés par l’assemblée. Or, un copropriétaire qui ne possédait pas de garde-corps s’est opposé à cette décision et a finalement obtenu gain de cause.
Le cas particulier des travaux d’urgence
Il faut savoir que les copropriétés sont soumises à un certain nombre de travaux obligatoires pour des raisons logiques de sécurité, d’hygiène et de problématiques environnementales.
On peut citer par exemple la mise aux normes d’ascenseurs, des gaines et canalisations, le ravalement de façade dicté par la municipalité, mais aussi certains travaux d’économie d’énergie.
Ainsi, l’assemblée générale des copropriétaires ne peut en aucun cas s’opposer à ces travaux imposés par la loi.
Dans le cadre de ses missions, le syndic doit obligatoirement veiller à la conservation de l’immeuble et à l’entretien des parties communes. Il est par ailleurs responsable des préjudices causés aux copropriétaires ou à des tiers.
En cas d’urgence (ascenseur en panne, chaudière collective hors d’usage…), il peut procéder à des travaux de sa propre initiative.
Ceux-ci doivent toutefois présenter un réel caractère d’urgence et un danger pour les occupants de l’immeuble. Dans ce cas, l’assemblée vote le montant final des appels de fonds a posteriori.
Ainsi, entreprendre des travaux en copropriété n’est pas aisé. Il faut suivre une procédure stricte qui diffère selon les parties concernées par les travaux.
