Location meublée : quelles charges peuvent être déduites de votre impôt ?

Loyers, travaux, assurances, frais de gestion… En location meublée, une bonne partie de ces dépenses peut venir alléger votre facture fiscale. Encore faut-il savoir lesquelles sont concernées, et à partir de quand vous pouvez commencer à les faire valoir.

C’est quoi la déduction des charges ?

Lorsque vous louez un bien meublé sous le régime réel, vous n’êtes pas imposé sur l’intégralité des loyers perçus. Vous pouvez, au contraire, retrancher de ce montant les charges liées à votre activité de location, à condition qu’elles aient été engagées « dans l’intérêt de votre activité », comme le rappelle l’administration fiscale. Le résultat obtenu après déduction constitue alors la base sur laquelle votre impôt est calculé.

Ce mécanisme distingue le régime réel du régime micro-BIC, où un abattement forfaitaire s’applique automatiquement sans qu’il soit nécessaire de justifier la moindre dépense.

Les conditions à respecter pour déduire une dépense

Pour qu’une charge puisse être déduite, elle doit répondre à 3 exigences propres aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :

• être justifiée par une facture ou tout autre document probant ;
• se rattacher directement à votre activité de location meublée ;
• être comptabilisée sur le bon exercice, c’est-à-dire l’année à laquelle elle correspond réellement.

Ces règles valent de la même manière que vous exerciez sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Le régime fiscal choisi prime sur le statut : dès lors que vous êtes au réel, les mêmes principes de déduction s’appliquent.

À partir de quand pouvez-vous déduire vos charges ?

La déduction des charges ne débute pas le jour où vous engagez une dépense, mais à la date de première mise en location du bien, celle indiquée lors de votre immatriculation. Toute dépense antérieure à cette date reste donc, en principe, exclue du calcul.

Une exception existe néanmoins : les frais liés à l’acquisition du bien lui-même peuvent être pris en compte si l’achat a eu lieu la même année que le début de la location.

La liste des charges déductibles en location meublée

Plusieurs catégories de dépenses peuvent venir diminuer votre résultat imposable. Parmi les plus courantes figurent :

• les intérêts d’emprunt, les frais de dossier bancaire et l’assurance emprunteur ;
• la taxe foncière ainsi que la cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
• les charges de copropriété et l’assurance propriétaire non occupant (PNO) ;
• les honoraires versés à une agence de gestion locative ou à votre comptable ;
• les cotisations réglées à une association de gestion agréée ;
• les frais de procédure en cas de conflit avec un locataire, ainsi que les provisions constituées pour risque d’impayés ;
• les abonnements refacturés dans le loyer, comme le téléphone ou internet, à condition de disposer d’une facture établie à votre nom ;
• le petit matériel d’entretien du logement, les frais de carburant liés à la gestion du bien, ou encore les cadeaux d’accueil proposés en location saisonnière.

Cette liste n’est pas exhaustive : toute dépense répondant aux trois critères évoqués plus haut peut, en principe, être intégrée à vos charges déductibles.

Le cas particulier des travaux

Les travaux méritent une attention spécifique, car leur traitement fiscal varie selon leur nature. Les travaux d’entretien et de réparation courants, comme un ravalement de façade, sont en principe déductibles dès l’année où ils sont engagés.

En revanche, dès lors qu’un chantier modifie la structure du logement, l’agrandit ou relève de la construction ou de la reconstruction, il change de catégorie fiscale. Ce type de dépense, à l’image de la création d’une extension, n’est plus déductible immédiatement : il devient amortissable, c’est-à-dire étalé sur plusieurs années.

Rattacher chaque charge au bon exercice comptable

Le régime réel repose sur une comptabilité dite d’engagement. Concrètement, chaque charge doit être rattachée à la période qu’elle concerne réellement, et non à la date à laquelle vous l’avez payée.

Prenons un exemple simple : une facture d’électricité de 60 euros couvrant les mois de décembre et janvier ne compte que pour moitié, soit 30 euros, au titre de l’année en cours, même si le règlement n’intervient qu’en février suivant. Ce détail a son importance au moment de répartir vos dépenses entre deux exercices.

Autre point à ne pas négliger : chaque facture et son justificatif doivent être conservés pendant 6 ans.