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Un « salon-salle à manger » peut-il compter pour un 2 pièces ?

Un « salon-salle à manger » dont les deux espaces ne sont pas cloisonnés peut être considéré comme formant 2 pièces distinctes. Il suffit pour cela que chaque espace respecte une surface minimale et possède des équipements distincts.
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La Cour de cassation a récemment jugé une affaire dans laquelle des locataires estimaient que la maison qu’ils louaient ne comportait que 4 pièces et non 5, du fait d’un « salon-salle à manger » décloisonné. La justice ne leur a pas donné raison. Un point sur cette décision.

Un « salon-salle à manger » peut-il compter pour un 2 pièces ?


Le « salon-salle à manger » peut former un deux-pièces

Pour que le « salon-salle à manger » soit considéré comme 2 pièces distinctes, certaines conditions doivent être réunies.

Tout d’abord, chacune des 2 pièces habitables doit posséder une surface minimale de 9m2 ainsi qu’une hauteur sous plafond supérieure à 2m50. Par ailleurs, chacun de ces espaces doit comporter une ouverture sur l’extérieur et un radiateur.

Dans le cadre de ce litige qui opposait un propriétaire et des locataires concernant le nombre de pièces que comportait un logement, la Cour de cassation a estimé dans son arrêt du 14 mars 2019 que toutes les conditions étaient réunies pour que le « salon-salle à manger » constitue un deux-pièces. Les locataires ont donc vu leur pourvoi être rejeté.

L’importance du nombre de pièces dans un logement

Certains logements — principalement les logements sociaux — sont soumis à un taux d’occupation obligatoire qui est fonction du nombre de pièces habitables. Les logements en HLM doivent ainsi être composés au maximum de 2 pièces par habitant.

Dans cette affaire, les locataires n’étant que 2 pour 5 pièces habitables — au lieu de 4 comme ils l’estimaient de leur côté —, ils devront régler au propriétaire une majoration pour sous-occupation du logement.

Par ailleurs, il faut noter que dans le cadre des baux anciens, soumis à la loi de 1948, le nombre de pièces peut être à l’origine d’une réévaluation du montant du loyer.