Achat d'un terrain en lotissement : quelles précautions prendre ?
L’achat d’un terrain en lotissement nécessite plusieurs vérifications avant de s’engager. Constructibilité de la parcelle, raccordement aux différents réseaux, limites du terrain ou encore règles applicables aux futures constructions : plusieurs éléments doivent être examinés en amont. Il est également important de vérifier que le lotissement a été créé dans le respect des règles d’urbanisme et de prendre connaissance des documents qui encadrent les terrains concernés. Voici les principales précautions à prendre avant d’acheter.
Vérifiez que le terrain peut accueillir votre projet
Avant de finaliser votre achat, vous devez vous assurer que le terrain présente les caractéristiques nécessaires à votre projet de construction. Trois points doivent notamment retenir votre attention : la constructibilité, la viabilisation et le bornage de la parcelle.
Assurez-vous que le terrain est constructible
Un terrain destiné à recevoir une construction doit être compatible avec les règles d’urbanisme applicables dans la commune. Pour le vérifier, vous pouvez notamment consulter le plan local d’urbanisme (PLU) et l’étude de sol. Une autre possibilité consiste à demander un certificat d’urbanisme opérationnel auprès de la mairie.
Vérifiez la viabilisation de la parcelle
La viabilisation correspond au raccordement du terrain aux différents réseaux nécessaires, notamment l’eau, l’électricité, l’assainissement et le téléphone, ainsi qu’éventuellement le gaz. Avant l’achat, vous pouvez vous rendre directement sur place afin de vérifier les installations visibles à proximité. Le certificat d’urbanisme opérationnel peut également vous renseigner sur les équipements publics existants ou prévus.
Contrôlez les limites du terrain
Le bornage permet de déterminer précisément les limites de la parcelle. Avant d’acheter, demandez au lotisseur le procès-verbal de bornage. Vous pouvez également vous adresser au service de publicité foncière du centre des impôts pour obtenir ce document.
Que se passe-t-il si ces vérifications n’ont pas été faites?
Si vous achetez le terrain sans avoir effectué ces contrôles et découvrez ensuite que la parcelle est inconstructible, qu’elle n’est pas viabilisée ou qu’elle n’est pas délimitée, un recours est possible. Vous pouvez saisir le tribunal judiciaire afin de demander l’annulation de la vente. Dans ce cadre, le recours à un avocat est obligatoire.
Vérifiez l’autorisation d’urbanisme du lotissement
L’achat d’un terrain en lotissement implique également de vérifier que le lotisseur a obtenu l’autorisation nécessaire pour créer le lotissement. Deux situations sont possibles.
Lorsque la création du lotissement prévoit la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs, le lotisseur doit obtenir un permis d’aménager.
Lorsqu’aucune voie, aucun espace ni aucun équipement commun n’est créé ou aménagé, une déclaration préalable de travaux peut être nécessaire.
Une règle particulière concerne les lotissements situés dans certains secteurs protégés. Ceux qui se trouvent dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords d’un monument historique, dans un site classé ou dans un site en instance de classement font l’objet d’un permis d’aménager.
Consultez le plan local d’urbanisme
Le PLU constitue également un document important avant l’acquisition. Il permet notamment de connaître les règles applicables aux constructions, les zones exposées à certains risques naturels ou technologiques ainsi que les éventuels projets d’aménagement prévus localement.
Vous pouvez consulter le PLU auprès du service urbanisme de la mairie. Dans de nombreuses communes, il est également accessible sur le site internet de la collectivité. Cette consultation vous permet donc de mieux identifier les contraintes susceptibles de concerner votre future construction avant de vous engager dans l’achat.
Prenez connaissance des règles propres au lotissement
Les règles applicables à votre terrain ne se limitent pas nécessairement au PLU. Le lotissement peut également être soumis à des documents spécifiques.
Le règlement de lotissement
Lorsqu’il est prévu de compléter les règles du PLU, un règlement de lotissement peut fixer des prescriptions particulières concernant les constructions. Il peut notamment encadrer leur destination, leur implantation ou encore les matériaux et les couleurs utilisés.
Le cahier des charges
Le cahier des charges du lotissement, lorsqu’il existe, concerne quant à lui les droits et obligations des propriétaires des différents lots. Il peut notamment contenir des informations concernant les charges, les servitudes privées, l’entretien des parties extérieures, les plantations ou encore certaines pratiques liées à l’utilisation des propriétés.
Demandez un certificat d’urbanisme opérationnel
Le certificat d’urbanisme opérationnel constitue une démarche particulièrement utile avant l’achat. Il permet d’obtenir des informations sur la faisabilité du projet envisagé sur le terrain. Il renseigne également sur l’état des équipements publics existants ou prévus.
La demande peut être effectuée selon les modalités prévues par la commune. Elle peut notamment être transmise par voie dématérialisée, par courrier recommandé avec accusé de réception ou déposée directement en mairie contre récépissé.
Les modalités précises doivent être vérifiées auprès de la mairie concernée. Le certificat d’urbanisme fournit également des informations sur les taxes et participations d’urbanisme susceptibles de s’appliquer au terrain. Pour obtenir davantage de renseignements à ce sujet, il est possible de contacter le centre départemental des impôts fonciers.
Les vérifications à effectuer avant l’achat
Avant de vous engager, plusieurs documents et éléments méritent donc d’être contrôlés :
- la constructibilité du terrain ;
- sa viabilisation ;
- le bornage de la parcelle ;
- l’autorisation d’urbanisme obtenue pour créer le lotissement ;
- les règles prévues par le PLU ;
- le règlement propre au lotissement ;
- le cahier des charges, lorsqu’il existe ;
- la faisabilité de votre projet grâce au certificat d’urbanisme opérationnel ;
- les taxes et participations d’urbanisme applicables.
Ces vérifications permettent de mieux connaître le terrain et les règles auxquelles votre future construction pourra être soumise avant de finaliser l’acquisition.
