Acheter une maison ou un appartement : toutes les formalités

Pour investir dans une maison ou un appartement, différentes démarches sont nécessaires. De la définition de votre projet à la recherche de votre logement jusqu’à la vente, de longs mois peuvent s’écouler. Nous faisons le point sur toutes les étapes d’achat d’un bien immobilier.

Définir son projet d’achat immobilier

Si l’achat d’un bien immobilier est souvent plus intéressant que la location, il est toutefois important de comparer les deux. En effet, pour que l’achat d’une maison ou d’un appartement soit rentable, garder le logement 7 ans en moyenne est actuellement indispensable.

Pour vous lancer dans l’achat d’un bien, il est donc important que votre situation géographique (personnelle et professionnelle) soit stable. Il n’est, en effet, pas toujours possible de transformer un achat en investissement locatif :

• si la taille ou la localisation du bien ne se prête pas à la location ;
• ou si vous avez besoin d’un apport personnel pour acheter votre nouveau logement.

Bon à savoir : les prix d’acquisition à Paris sont actuellement beaucoup plus élevés que les loyers. Il faut parfois conserver le bien 20 ans pour que l’achat soit plus rentable que la location dans la capitale.

Choisir le type de bien

Maison ou appartement, avec ou sans travaux, avec grand jardin, parking ou garage, balcon ou terrasse, ascenseur, etc. Tous ces critères peuvent vous aider à réduire votre champ de recherche et vous éviter les visites inutiles.

En termes de surface de logement, vous devez penser à moyen et long terme :

• Si vous souhaitez avoir des enfants dans les années à venir, vous aurez besoin de davantage de chambres.
• Si vous souhaitez investir dans une maison pour votre retraite, privilégiez un petit plain-pied pour faciliter vos déplacements.
• etc.

Pensez également à la situation géographique de votre futur bien en fonction de votre style de vie :

• proximité avec votre travail ;
• proximité des transports en commun ;
• proximité des commerces ;
• proximité des écoles, etc.

Choisir le mode d'acquisition

Selon votre budget et le type de logement recherché, différents modes d’acquisition sont possibles (neufs, sur plan ou VEFA, anciens, logements sociaux, viagers, etc.).

Les logements neufs déjà construits

L’avantage de l’immobilier neuf consiste à acquérir un bien dans lequel vous n’aurez pas de travaux à effectuer. Cela vous permet d’habiter le bien tout de suite et de ne pas prévoir de budget travaux.

Les logements neufs en VEFA

Lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement sur plan, les paiements du logement en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement) sont échelonnés. Le calendrier des paiements est fixé à l’avance en fonction de l’état d’avancement de la construction. Le principal risque d’une VEFA est le retard de livraison.

Bon à savoir : un prêt VEFA peut être souscrit auprès de certaines banques. Il permet d’adapter le crédit immobilier à cet échelonnement des paiements.

Consultez notre article sur l’assurance dommage-ouvrage pour vous protéger financièrement avant de vous lancer dans la construction d’une maison individuelle ou l’achat d’un appartement sur plan.

Les logements anciens

Toutefois, les biens immobiliers anciens ont souvent plus de cachet. Un budget travaux est généralement à prévoir, mais si vous aimez bricoler, il peut être très restreint. Selon l’état du bien, il se peut cependant que celui-ci ne soit pas habitable tout de suite. Vous devez donc avoir les moyens de payer une location tout en commençant à rembourser le prêt immobilier pour ce nouveau bien.

Les logements sociaux

Si vous cherchez à acheter un logement social, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, nous vous conseillons de vous tourner vers Bienveo.fr.

Le viager

Dans le cadre de l’achat en viager, vous devrez verser une rente au vendeur jusqu’à son décès. Cette solution de vente permet aux personnes à la retraite de disposer d’un revenu. Pour connaître tous les avantages du viager libre et du viager occupé, consultez notre article : Quelles sont les conditions pour acheter ou vendre un bien en viager ?

Fixer le budget et faire des simulations de crédit

Avant même de faire des recherches de maisons et des visites de biens immobiliers, nous vous conseillons de vous rapprocher de votre banque. En effet, cela vous aide à estimer votre budget. Vous pourrez en savoir davantage sur les conditions pour obtenir un prêt immobilier et la somme moyenne que vous pourrez emprunter.

Bien entendu, avant la signature finale, vous aurez le temps de mettre plusieurs banques en concurrence ou de passer par un courtier pour trouver le meilleur prêt immobilier. Toutefois, cette première étape de simulation vous aide à mieux définir votre projet.

Bon à savoir : vous entrez tout juste dans la vie active et un prêt immobilier sur 25 ans vous fait peur ? Si votre situation personnelle ou professionnelle évolue, vous serez toujours à même de renégocier les conditions de votre prêt. Il est notamment possible de faire un remboursement anticipé, dont le montant minimum est fixé dans le contrat du prêt immobilier.

Les frais à prévoir

Pour estimer son budget total, l’acheteur doit prendre en compte les frais initiaux à l’achat, c’est-à-dire :

• les frais de notaire ;
• les frais d’agence ;
• les frais de dossier, etc.

N’oubliez pas non plus les frais récurrents comme :

• les taxes foncières ;
• les travaux d’entretien ;
• les intérêts du crédit immobilier ;
• les assurances du bien et du prêt, etc.

La marge de négociation

Certains biens sont largement surévalués. Il est important de consulter le prix du mètre carré et le prix de vente des biens dans les environs les années passées. La marge de négociation du bien est désormais de l’ordre de 10 %. Pour faire diminuer le prix de vente, vous pouvez notamment présenter le montant des travaux nécessaires pour remettre le bien en état.

Bon à savoir : lorsque la demande est supérieure à l’offre, il est souvent plus difficile de négocier le prix de vente d’un bien.

Les aides de l’État

Pour financer l’achat de votre maison ou de votre appartement, vous pouvez éventuellement bénéficier de certaines aides financières mises en place par l’État. C’est notamment le cas du prêt à taux zéro ou de la loi Pinel.

Rechercher le logement

De multiples possibilités s’offrent à vous pour la recherche d’un bien immobilier :

• en consultant des sites d’annonces immobilières gratuites ou payantes en ligne, Leboncoin ou les sites des agences immobilières de la ville recherchée ;
• via le bouche à oreille ou les petites annonces locales ;
• en mandatant une agence immobilière.

Il n’est pas obligatoire de passer par une agence immobilière pour acheter une maison ou un appartement. Une transaction de particulier à particulier est tout à fait possible. La vente doit toutefois obligatoirement être officialisée devant un notaire.

Visiter un bien pour vérifier l’état du logement

Lors de vos démarches de recherche d’achat d’un bien immobilier, il est important de visiter les maisons ou appartements qui retiennent votre attention. De nombreux détails doivent vous interpeller dès la première visite du bien. En effet, ils pourront avoir un impact sur votre budget. Vérifiez :

• le bon état de la toiture, de la charpente, des poutres, des solives et des chevrons ;
• l’absence de fissures sur les murs et les façades ;
• si le parquet est gondolé ;
• si la peinture est écaillée ;
• s’il y a de la moisissure sur les murs ;
• si la chaudière, l’installation électrique et la plomberie sont en bon état.

Pour estimer le montant des travaux à prévoir, vous pouvez effectuer une contre-visite avec un professionnel du bâtiment.

Pour en savoir plus, consultez notre article Quelques conseils pratiques pour acheter un bien immobilier.

Les informations à connaître sur le bien

Avant de faire une proposition de vente, vous devez vous renseigner sur :

• La superficie du bien, afin de comparer le prix de vente au m² avec les précédentes transactions dans le même quartier ou la même ville. Pour cela, vous pouvez consulter les données DVF (demandes de valeurs foncières) proposées par la direction générale des Finances publiques et coordonnées via son service Etalab.
• Consultez le montant des charges communes et privatives en copropriété (principalement dans le cas de l’achat d’un appartement).
• Demandez le diagnostic immobilier du bien afin de vérifier la présence d’amiante dans le bâtiment, le risque d’inondation dans la zone, etc.
• Demandez le montant des impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation, etc.) pour éviter les mauvaises surprises.
• Contactez la mairie pour connaître les réglementations du plan local d’urbanisme (PLU) si vous avez prévu des travaux en extérieur (surélévation, extension, clôture ou autre), mais aussi pour vous renseigner sur les éventuels projets urbains à venir pouvant avoir un impact sur la circulation ou la tranquillité dans votre quartier, par exemple.

Appartement : se renseigner sur la copropriété

Contactez le syndic de copropriété pour consulter les procès-verbaux des assemblées générales récentes. Vous en saurez ainsi davantage sur l’état de l’immeuble, l’ambiance dans la copropriété, ainsi que les éventuels travaux à venir dans les parties communes pour lesquels votre participation financière sera obligatoire.

Bon à savoir : il est tout aussi important d’être vigilant avant d’acheter un terrain en lotissement, lui aussi soumis à des règles particulières. Pour en savoir plus, découvrez notre article : Achat d'un terrain en lotissement : Quelles sont les précautions à prendre ?

L'environnement du bien

La proximité des écoles, d’espaces verts, de commerces ou des transports en commun apporte de la valeur au bien. Les nuisances sonores en ville, les nuisances olfactives à la campagne, sont tout autant de critères qui lui ôtent de la valeur. L’ambiance dans le quartier ou les projets de construction à venir sont également à prendre en compte. N’hésitez pas à interroger le voisinage ou la mairie.

La liste obligatoire des documents à remettre par le vendeur

Avant la vente, le vendeur doit obligatoirement vous fournir un dossier comportant différents diagnostics immobiliers obligatoires :

1. Le diagnostic de la loi Carrez pour définir précisément la surface habitable.
2. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) pour le type de chauffage et l’émission de gaz à effet de serre.
3. Le Constat de risque d’exposition au plomb (CREP), uniquement pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 pour s’assurer que le niveau de plomb dans les peintures et revêtements ne dépasse pas le seuil toxique autorisé.
4. Le diagnostic amiante concerne les immeubles construits avant le 1er juillet 1997 et permet de mesurer le niveau des risques.
5. Le diagnostic électricité pour prévenir les risques d’installation vieille de plus de 15 ans.
6. Le diagnostic gaz pour vérifier la conformité des installations datant de plus de 15 ans.
7. L’état de l’installation d’assainissement non collectif (pour les biens non reliés au réseau collectif).
8. Le diagnostic du risque de termites (obligatoire uniquement dans les zones à risque, voir arrêté préfectoral).
9. L’état des risques et pollutions (ERP) combine désormais les diagnostics d’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) et d’état des servitudes risques et d'information sur les sols (ESRIS) et vous permet de connaître les risques potentiels d'inondations, de pollution des sols, de tremblements de terre, etc.
10. Le diagnostic du risque de mérule (obligatoire uniquement dans les zones à risque), champignon fragilisant les bâtiments et provoquant des risques sanitaires.

Si vous souhaitez acheter un terrain à bâtir, sachez qu’un diagnostic géotechnique est désormais obligatoire dans les zones où le sol est argileux.

Selon les spécificités géographiques d’une zone, ou l’ancienneté du logement, d’autres diagnostics peuvent être demandés avant l’achat du bien.

Qui paie les diagnostics immobiliers pour une vente ?

Le vendeur doit faire réaliser les diagnostics immobiliers par un professionnel disposant d’une certification via un organisme accrédité. C’est à lui de les financer. Toutefois, une déduction sur les revenus fonciers est possible.

Si le vendeur ne présente pas les diagnostics (hors DPE et GES) avant la signature de l’acte de vente, vous pouvez :

• refuser la vente ;
• réduire votre prix d’achat ;
• poursuivre en justice le vendeur pour vice caché.

Faire une offre d'achat

Si vous souhaitez vous positionner sur un bien qui vous intéresse, la première étape consiste à faire une offre d’achat au vendeur. Cette proposition s’adresse par écrit et doit indiquer :

• le prix d’acquisition du bien ;
• et le délai de validité de votre offre.

Vous pouvez faire une proposition au prix ou à un prix inférieur si vous souhaitez le négocier. Le délai de validité de l’offre est d’une à deux semaines en moyenne. En cas de proposition au prix, votre dossier est obligatoirement prioritaire. Si le vendeur refuse votre offre à un prix inférieur, il peut accompagner son refus d’une contre-proposition. Vous pouvez l’accepter ou la refuser.

Signer le compromis de vente

La signature d’une promesse de vente permet de sécuriser la transaction. Cet avant-contrat est toutefois facultatif. Il peut prendre différentes formes :

• un acte authentique chez le notaire ;
• ou un acte sous seing privé avec le vendeur.

La promesse de vente précise un certain nombre d’informations concernant le vendeur, l’acheteur, le bien et la transaction. Des clauses suspensives peuvent être prévues pour vous éviter des frais si la vente est annulée. Il peut s’agir de :

• l’obtention d’un prêt immobilier ;
• l’obtention d’un permis de construire.

Vous disposez ensuite de 10 jours pour changer d’avis. Ce délai de rétractation vous autorise à renoncer à l’achat du bien sans condition. Pour en savoir plus, consulter notre article sur le sujet : Compromis de vente d'un logement : Quel est le délai de rétractation après signature ?

Pour valider la promesse de vente, un montant correspondant entre 5 % et 10 % du prix du bien en moyenne doit être versé au notaire. Cette indemnité d’immobilisation est conservée par le vendeur en cas de rétractation de l’acheteur après le délai de 10 jours et en l’absence de clauses suspensives dans la promesse de vente.

Si vous passez par une agence pour l’achat de votre maison, consultez notre article : La commission de l'agent immobilier est due dès lors que le compromis de vente est signé.

Trouver un crédit immobilier

Pour financer l’achat d’une maison ou d’un appartement, l’apport personnel représente rarement la totalité de la somme. Dans ce cas-là, vous devrez souscrire un prêt immobilier. Plus votre apport est important, plus le taux d’intérêt du remboursement du prêt est généralement intéressant. Il existe également des prêts immobiliers sans apport.

Emprunt et endettement

Pour toute demande de crédit immobilier, une banque ne vous autorisera pas plus de 33 % d’endettement par rapport à vos revenus. Sauf dans le cas où vos revenus sont très élevés et que le montant restant pour vivre est suffisant par rapport à vos dépenses quotidiennes.

Les différents crédits immobiliers

Pour l’achat d’une maison ou d’un appartement, vous pouvez bénéficier (sous condition d'éligibilité) de certains prêts plafonnés comme :

• le prêt à taux zéro (PTZ) ;
• le prêt patronal 1 % logement ;
• l’aide d’Action Logement ;
• un prêt lié à des dispositifs avantageux comme le plan épargne logement (PEL) ou compte épargne logement (CEL), etc.

Pour obtenir un crédit immobilier complémentaire, vous pouvez vous tourner :

• vers des banques ;
• vers un courtier immobilier.

Dans tous les cas, nous vous conseillons de commencer par vous informer du taux moyen des crédits immobiliers au moment de votre recherche d’un bien. Pour réduire le montant des mensualités, il est parfois possible de négocier sur :

• les frais de dossier ;
• l’assurance emprunteur, etc.

Pour en savoir plus, rendez-vous sur l’article : Prêt immobilier conventionné : opérations concernées, conditions et taux d'intérêt.

Les assurances obligatoires lors de la souscription à un crédit immobilier

Certaines assurances de prêt immobilier sont obligatoires :

• l’assurance décès invalidité du prêt immobilier ;
• l’assurance habitation.

Ces assurances sont facultatives :

• l’assurance garantie revente ;
• l’assurance perte d’emploi.

N’hésitez pas à changer de contrat d’assurance de prêt immobilier. En effet, celui proposé par la banque est souvent plus cher.

Conclure la vente

Pour conclure la vente, vous devez :

• signer l’acte de vente chez un notaire en présence du vendeur et éventuellement de l’agent immobilier ;
• récupérer les clefs du bien ;
• récupérer votre attestation de propriété, en attendant d’obtenir votre titre de propriété.

Une maladie grave n’est pas une excuse recevable pour ne pas se présenter chez le notaire le jour de la signature de la vente. Ni pour l’acheteur ni pour le vendeur.

Signer l’acte de vente définitif

Pour devenir propriétaire du bien et conclure la vente, vous devez signer l’acte de vente. Cet acte authentique se signe chez le notaire. Le vendeur et l’acheteur peuvent avoir des notaires distincts. Pour que la procédure soit plus rapide, il est possible de prendre un seul et même notaire.

Le notaire du vendeur et le notaire de l’acheteur se partagent les honoraires. Que vous choisissiez de prendre un même notaire ou deux différents, le coût engendré reste le même. Dans l’ancien, comptez environ 7,5 % du prix d’achat, contre 2 à 3 % dans le neuf.

La remise des clefs

Il n’est possible de signer l’acte de vente qu’une fois le versement de la somme (incluant le bien, les frais notariés et éventuellement les frais d’agence) effectué. Les clefs vous sont remises à cette occasion.

L’attestation de propriété

À l’issue de ce rendez-vous, le notaire vous remet une attestation de propriété. Elle vous sera nécessaire pour les démarches administratives suivantes :

• souscription à un contrat d’électricité ;
• souscription à un abonnement de gaz ;
• validation du contrat d’assurance de la maison, etc.

Le titre de propriété

Pour récupérer le titre de propriété officiel, il faut attendre 6 mois en moyenne. Pendant cette période, le notaire s’occupe des formalités d’enregistrement de l’acte de vente auprès du service de publicité foncière. Une fois l’acte authentique cacheté par l’administration fiscale, vous en recevez une copie. Votre notaire en conserve également une copie pendant 100 ans. Une fois cette période écoulée, l’acte authentique est confié au service des archives départementales.