Augmentation du loyer en location : quelles sont les règles ?
La majoration des loyers est très encadrée par la loi. Ainsi, la révision annuelle du loyer n’est pas obligatoire et peut s’avérer compliquée pour le propriétaire s’il n’a pas spécifié de clause de révision dans le contrat de location. Nous faisons le point plus en détail dans cet article.

Une fois le bail signé : le loyer peut-il augmenter ?
Dans la plupart des cas, le propriétaire-bailleur ne peut pas augmenter le loyer pendant la durée du contrat. Toutefois, si une clause de révision est mentionnée dans le bail, le propriétaire dispose du droit de réévaluer le montant du loyer. Il peut seulement le faire une fois par an. Si la date n’est pas mentionnée dans le contrat, cette réévaluation ne pourra avoir lieu qu’à la date anniversaire de la signature du bail.
L’Indice de référence des loyers (IRL)
Afin de protéger les locataires de toute hausse inconsidérée, l’Indice de référence des loyers (IRL) est publié chaque trimestre par l’INSEE depuis le 1er janvier 2006. L’IRL sert de référence. Si un propriétaire souhaite augmenter le loyer de son bien, il doit se référer à cette donnée. La modification du loyer ne peut pas dépasser la variation de l’IRL.
Dans le cas d’une hausse brutale de loyer (supérieure à 10 %), l’augmentation sera répartie progressivement par tiers pour un bail de trois ans et par sixième pour un bail de six ans.
Absence de clause de révision dans le bail
Si le propriétaire n’a pas ajouté la clause de révision dans le contrat de location avant sa signature avec le locataire, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer. Que votre bail dure un an ou cinq ans, le propriétaire-bailleur sera dans l’impossibilité de modifier le loyer.
Attention ! Si le contrat de location mentionne que le bailleur s’engage à réaliser des « travaux d’amélioration » du bien, il bénéficie de la possibilité d’augmentation exceptionnelle de loyer (article 17 e de la loi du 6 juillet 1989). De simples travaux d’entretien ne suffisent pas pour y avoir droit. De plus, le propriétaire et le locataire doivent s’accorder sur la hausse du loyer.
Le cas particulier des logements étiquetés F ou G
Suite à un diagnostic de performance énergétique (DPE) très négatif (étiqueté F ou G) dans les zones tendues, le propriétaire ne peut plus augmenter le loyer de son logement. C’est le cas :
- pendant la durée du bail ;
- pour un renouvellement de bail avec un même locataire ;
- mais aussi pour une relocation à quelqu’un d’autre.
Ces zones tendues concernent actuellement 28 villes en France comme Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Lille… Cette loi est entrée en vigueur au 1er janvier 2021.
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer au moment du renouvellement du bail ?
Lorsqu’un locataire souhaite renouveler son bail pour son logement, le propriétaire peut instaurer un nouveau loyer. Dans ce cas, il doit respecter le plafond fixé par l’IRL. Cela en va de même s’il loue son bien à un tout nouveau locataire.
Le cas du loyer sous-évalué
Si le propriétaire-bailleur estime que la valeur de son bien est sous-évaluée par rapport au prix du marché, il est en droit de majorer le loyer :
- si la zone est en pénurie de logement de ce type ;
- suite à la réalisation de travaux d’amélioration du logement ;
- suite à des circonstances qui ajoutent une plus-value immobilière au bien.
Si le propriétaire ne réalise aucun travaux d’amélioration, la hausse du loyer sera limitée à la moitié de l’écart constaté avec les loyers des logements comparables dans le voisinage.
Le cas des travaux d’amélioration
Pour augmenter le prix du loyer suite à des travaux d’amélioration*, le coût des travaux réalisés doit au moins correspondre à la moitié du loyer annuel de la dernière année de loyer. Le plafond est situé à 15 % du coût total des travaux, répartis sur 12 mensualités.
*Les travaux d’amélioration ne sont pas à confondre avec les travaux d’entretien. Ces travaux ont pour objectif :
- d’améliorer la qualité de vie et le confort de l’habitant ;
- de réduire les coûts énergétiques grâce à des travaux d’isolation ou l’installation d’un système de chauffage plus performant ;
- d’améliorer les prestations du logement (installation d’une cuisine aménagée, par exemple).
La proposition de révision : une étape indispensable pour que le propriétaire puisse augmenter le loyer
Le propriétaire d’un logement ne peut pas annoncer une majoration de loyer au locataire du jour au lendemain. Pour que ce dernier ait le temps de changer de logement si le prix n’entre pas dans son budget, par exemple, le propriétaire doit faire une demande de proposition de révision. Il s’agit d’une lettre recommandée avec accusé de réception à adresser au locataire.
Pour être valable, le propriétaire doit :
- l’envoyer au moins 6 mois avant l’échéance du bail ;
- mentionner le montant du nouveau loyer, justifié par trois références de loyers de logements similaires dans le voisinage (et 6 pour les agglomérations de Paris, Lyon et Marseille).
Ces conditions sont fixées pour limiter les abus.
Acceptation du locataire
Une fois le courrier reçu, le locataire peut accepter ou refuser la majoration de loyer. En cas d’acceptation de la hausse, le locataire informe le propriétaire dans un délai de 2 mois suite à la réception du courrier.
Refus du locataire
En cas de refus, le locataire n’est pas obligé de répondre au propriétaire. En effet, sans réponse de sa part dans un délai de 2 mois, le silence vaut refus. La commission de conciliation peut être saisie par le propriétaire et/ou le locataire pour trouver une solution à l’amiable.
Les démarches pour contester une augmentation de loyer
Lors de la réception du courrier recommandé, si vous souhaitez contester l’augmentation de loyer, commencez par vérifier si le document envoyé est en règle : respect des 6 mois réglementaires, la présence de la clause de révision de bail, le calcul de l’IRL, les loyers des logements similaires dans les environs, etc.
Pour contester une augmentation de loyer, procédez toujours par une lettre recommandée avec accusé de réception. Adressez-la au propriétaire du logement. S’il décide de saisir la commission de conciliation, sachez qu’elle se compose obligatoirement :
- de deux représentants pour le propriétaire ;
- et de deux représentants d’associations pour le locataire.
Pour ce type de litige, la commission de conciliation intervient gratuitement. Elle ne dispose toutefois d’aucun pouvoir décisionnel et vous pouvez continuer à refuser la hausse de loyer par la suite.
La commission de conciliation doit être saisie au moins 4 mois avant la fin du bail. Si aucune solution à l’amiable n’est trouvée, il est possible de saisir le tribunal. Si le bailleur apporte les preuves nécessaires à l’augmentation du loyer, la décision du juge lui est généralement favorable.
L’encadrement des loyers des zones tendues
Les zones tendues désignent des espaces où vivent plus de 50 000 habitants et où la pénurie de logement est constante. Elles sont soumises à un arrêté préfectoral qui fixe le loyer médian depuis la loi Alur du 26 mars 2014 concernant l’accès au logement et urbanisme rénové.
L’encadrement des loyers est en vigueur depuis 2019 à Paris, 2020 à Lille et 2021 pour de nombreuses agglomérations comme Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Épinay-sur-Seine, Aubervilliers, Saint-Ouen, L’Île-Saint-Denis, Stains et La Courneuve.