Préemption immobilière : la mairie peut-elle acheter votre bien à votre place ?

Vous avez trouvé un acquéreur, signé un compromis, et pourtant la vente n’est pas encore acquise ? Une collectivité peut légalement s’inviter dans la transaction et racheter votre bien à sa place. Faisons le point sur la préemption immobilière et sur ses conséquences financières.

Qu’est-ce que la préemption d’un bien immobilier ?

La préemption d’un bien immobilier désigne le droit accordé à une collectivité territoriale, le plus souvent la commune, d’acquérir en priorité un logement mis en vente, avant tout autre acheteur. Concrètement, lorsqu’un propriétaire trouve un acquéreur pour sa maison, son appartement ou son terrain, la mairie peut se substituer à cet acquéreur et devenir elle-même propriétaire du bien, aux conditions qu’elle fixe.

Ce dispositif repose sur le droit de préemption urbain (DPU), institué par le code de l’urbanisme. Il ne s’applique pas partout : seules les zones expressément désignées par une délibération municipale sont concernées. Cette délibération doit être portée à la connaissance des habitants, notamment par voie d’affichage en mairie.

Pourquoi les communes disposent-elles de ce droit ?

L’objectif de la préemption n’est pas de priver les particuliers de leur liberté de vendre, mais de permettre aux villes de mener à bien leurs projets d’aménagement urbain. Grâce à ce droit, une commune peut se porter acquéreur d’un terrain ou d’un bâtiment pour :

• construire des équipements collectifs comme une école ou un gymnase ;
• développer ou maintenir des activités économiques sur son territoire ;
• lutter contre l’habitat insalubre en rachetant des immeubles dégradés en vue de leur rénovation ;
• créer des logements ou améliorer le cadre urbain existant.

Quels biens peuvent être préemptés ?

Le droit de préemption s’applique à une large gamme de biens : maisons, immeubles, terrains, qu’ils appartiennent à un particulier ou à une personne morale. Les parts de sociétés civiles immobilières (SCI) peuvent également être concernées, sauf lorsque la cession intervient entre membres d’une même famille jusqu’au quatrième degré inclus.

Comment se déroule la procédure de préemption ?

Dès qu’un compromis ou une promesse de vente est signé pour un bien situé en zone de préemption, le vendeur, généralement par l’intermédiaire de son notaire, doit adresser à la mairie une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Ce document décrit le logement, précise le prix de vente convenu et détaille les conditions de la transaction.

À réception de cette déclaration, la commune dispose d’un délai de 2 mois pour se positionner. Trois issues sont possibles :

• le silence de la mairie, qui vaut renonciation tacite au droit de préemption : la vente peut alors se poursuivre normalement, aux conditions initiales ;
• une renonciation expresse, notifiée au vendeur avant l’expiration du délai ;
• une décision de préempter, qui peut se faire aux conditions proposées par le vendeur ou en renégociant le prix.

La décision de préempter doit être motivée. Elle relève en principe du conseil municipal, qui peut toutefois déléguer cette compétence au maire.

La mairie peut-elle imposer un prix plus bas que celui de la vente ?

C’est là que la situation se complique pour le vendeur. Si la commune juge le prix indiqué dans la DIA trop élevé, elle peut décider de préempter tout en proposant un montant inférieur, parfois nettement inférieur à celui négocié avec l’acquéreur initial.

Une garantie existe cependant : au-delà de 180 000 euros hors taxes et hors droits, la municipalité est tenue de solliciter l’avis du service des Domaines dans le mois suivant la réception de la DIA, afin d’obtenir une estimation du bien. Cet avis ne lie toutefois pas la commune, qui conserve la possibilité de proposer un prix inférieur à cette évaluation.

Le propriétaire n’est pas totalement démuni face à cette offre revue à la baisse : il peut refuser la proposition et, dans ce cas, choisir de renoncer purement et simplement à la vente.

Que faire si le prix proposé ne vous convient pas ?

Si vous n’acceptez pas le prix fixé par la mairie, vous devez le lui faire savoir par lettre recommandée avec accusé de réception, en joignant une copie de l’arrêté municipal notifiant la décision de préemption.

À partir de ce refus, la commune dispose d’un délai de 15 jours pour saisir le juge de l’expropriation, seul compétent pour fixer un prix en cas de désaccord persistant. Si elle ne saisit pas ce juge dans ce délai, elle est réputée avoir renoncé à son projet, et vous retrouvez votre liberté de vendre au prix initial.

Une fois saisi, le juge n’examine pas la légalité de la décision de préemption : son rôle se limite à déterminer le montant du prix de vente. Après la fixation judiciaire du prix, vendeur et commune disposent chacun d’un délai de 2 mois pour accepter ce prix ou renoncer à la transaction. En l’absence de réaction de l’une ou l’autre des parties dans ce délai, le prix est réputé accepté et le transfert de propriété s’opère automatiquement au bénéfice de la commune.

Autre point à connaître : lorsque la mairie choisit d’acquérir le bien après cette fixation judiciaire, elle doit consigner 15 % du prix évalué par le service des Domaines auprès de la Caisse des dépôts et consignations, dans un délai de 3 mois suivant la saisine du juge, puis en notifier le récépissé au vendeur. Si ces deux formalités ne sont pas respectées, la commune est considérée comme ayant renoncé à la préemption.

À noter que la procédure devant le juge de l’expropriation, qui relève du tribunal judiciaire du lieu où se situe le bien, nécessite obligatoirement l’intervention d’un avocat.

Quels sont les délais de paiement en cas de préemption ?

Une fois la décision d’acquérir prise, la commune doit régler le prix au vendeur dans un délai de 4 mois, conformément à l’article L213-14 du code de l’urbanisme. Si la mairie ne respecte pas ce délai de 4 mois, le vendeur retrouve alors la possibilité de vendre son bien librement, sans être tenu par la procédure de préemption.

Quelles exceptions échappent à la préemption ?

Certaines transmissions ne sont pas soumises au droit de préemption urbain. C’est notamment le cas des transmissions à titre familial :

• les donations et donations-partages ;
• les successions et héritages ;
• les cessions de quote-part entre indivisaires.