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Quelles solutions pour éviter une procédure d'expulsion ?

Lorsque la trêve hivernale s’achève, les expulsions locatives sont de nouveau autorisées. Comment éviter une procédure d’expulsion ? Quelles solutions existent pour les locataires qui rencontrent des difficultés financières ?
Sommaire

Jusqu’au 31 octobre, les locataires ne pouvant assurer le paiement de leur loyer peuvent encore être expulsés de leur logement, si le propriétaire entame une procédure ou si le contrat de bail prévoit cette possibilité. Quelles solutions s’offrent aux preneurs à bail pour éviter l’expulsion ? Existe-t-il des solutions amiables ? Quelles sont les voies judiciaires ? Comment obtenir de l’aide ? Faisons le point.

Quelles solutions pour éviter une procédure d’expulsion ?



Expulsions : jusqu’à quand sont-elles possibles ?

Avec le contexte sanitaire, la trêve hivernale a été repoussée jusqu’au 1er juin 2021. À partir de cette date et jusqu’au 31 octobre, les propriétaires de logements en location sont en droit de procéder à une expulsion locative, si le locataire ne paie pas correctement son loyer.

Dans quel cas un bailleur peut-il procéder à l’expulsion ?

Lorsqu’un locataire ne paie pas son loyer, le propriétaire ne peut décider de l’expulser immédiatement. Il doit en effet procéder par étapes.

La procédure amiable

Avant tout recours pour résilier le contrat de bail, le propriétaire doit dans un premier temps tenter de récupérer les sommes non versées par le biais de l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il s’adresse aussi :

  • à la caution de son locataire ou à Action Logement ou à la compagnie d’assurance auprès de laquelle il a souscrit une assurance loyers impayés ;
  • à la CAF ou à la MSA si le locataire bénéficie d’une allocation logement, afin d’engager une procédure pour impayé : la CAF considère qu’il est question d’impayé lorsque la dette est égale à deux fois le montant du loyer sans les charges.

La résiliation du bail

La résiliation peut être prononcée de deux façons :

  • automatiquement, lorsqu’une clause résolutoire a été prévue dans le contrat de bail. La clause stipule que le contrat est résilié en cas de non-paiement du loyer convenu et des charges associées. Le propriétaire est toutefois tenu d’envoyer un commandement de payer au locataire, par le biais d’un huissier de justice, laissant alors un délai de 2 mois au locataire pour régler ses loyers impayés. Si ce dernier procède au paiement, le propriétaire ne peut alors plus résilier le contrat ni envisager l’expulsion ;
  • après examen de la situation par un juge en cas d’absence de clause résolutoire : Il s’agit alors d’une résiliation judiciaire. L’absence de clause résolutoire dans le contrat de bail ne permet en effet pas au propriétaire de résilier automatiquement le contrat pour simple impayé. L’intervention du juge est nécessaire.

L’expulsion

L’expulsion du locataire suppose l’intervention d’un huissier qui délivre un commandement de quitter les lieux. Le destinataire du document dispose d’un délai de 2 mois pour quitter le logement.

Il peut toutefois demander au juge un report, pouvant aller de 3 mois à 3 ans.

Aucune expulsion ne peut toutefois avoir lieu durant la trêve hivernale, c’est-à-dire entre le 1er novembre et le 31 mars (inclus). Néanmoins, si le locataire peut faire l’objet d’une mesure de relogement dans des conditions décentes, l’expulsion peut avoir lieu. En 2021, la trêve a été prolongée jusqu’au 31 mai inclus.

Si le propriétaire ne peut pas être à l’origine d’une expulsion durant la trêve hivernale, il peut toutefois entamer une procédure, dont l’issue ne sera effective que le 1er avril.

Que faire pour éviter l’expulsion locative ?

En cas d’endettement ne permettant pas de payer son loyer, il existe des solutions visant à éviter l’expulsion :

  • demander un délai de paiement au propriétaire : lorsque le locataire est dans l’impossibilité d’honorer sa dette dans l’immédiat, il peut demander un délai de paiement au propriétaire. Cette solution amiable n’est toutefois pas toujours suffisante ;
  • demander une réduction de loyer temporaire au propriétaire : toujours dans une logique de résolution à l’amiable du conflit, le locataire peut demander une baisse de loyer, le temps que la situation financière soit meilleure et permette de rembourser les dettes ;
  • demander un délai de paiement par voie judiciaire : le délai de paiement peut également être obtenu en saisissant le tribunal judiciaire ;
  • demander une aide financière au FSL (fonds de solidarité pour le logement) ;
  • recourir au protocole de cohésion sociale pour les locataires habitant dans des logements sociaux : le locataire est tenu au paiement des charges et d’une indemnité d’occupation, le temps qu’il s’organise dans le paiement de ses dettes. Ce protocole a une durée de 2 ans, renouvelable pour une année supplémentaire ;
  • faire appel du jugement d’expulsion : la procédure d’expulsion est alors suspendue. Si la Cour d’appel trouve le jugement de première instance fondé, un huissier procédera alors à l’expulsion. Le propriétaire ne peut en aucun cas expulser seul le locataire. Si la cour considère au contraire que l’appel du locataire est fondé, l’expulsion est annulée ;
  • faire appel à la commission de surendettement des particuliers : elle est en effet susceptible de pouvoir suspendre les mesures d’expulsion. Par la suite, en saisissant le juge du surendettement au tribunal judiciaire, il est possible d’obtenir un délai supplémentaire de 2 ans ;
  • quitter les lieux de soi-même afin d’éviter une expulsion avec huissier, particulièrement traumatisante.

Les locataires menacés d’expulsion peuvent par ailleurs se tourner vers des associations de locataires ou des agences départementales afin d’être informés sur leurs droits et être accompagnés dans les démarches à effectuer. La Fondation Abbé-Pierre propose par exemple une plateforme téléphonique « Allô Prévention Expulsion ».

Lorsque la procédure d’expulsion est enclenchée, les locataires peuvent alors utiliser la solution du recours Daho (droit à l’hébergement opposable), afin d’obtenir un relogement d’urgence.