Quelles sont les conditions pour acheter ou vendre un bien en viager ?
Le viager consiste à vendre son logement en échange d’une rente versée à vie par l’acheteur. Ce type de transaction immobilière est amené à se développer et c’est un excellent moyen d’améliorer ses revenus notamment lorsque l’on est à la retraite. Quelles sont les modalités pour acheter ou vendre un bien immobilier en viager ?
Quelles sont les particularités du viager occupé et du viager libre ?
En cas de viager libre, le débirentier (acheteur) peut occuper ou louer le logement sans attendre le décès du crédirentier (vendeur) dès lors qu’il a signé l’acte de vente.
En cas de viager occupé, le vendeur peut continuer à occuper le logement jusqu’à son décès.
Dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte de vente, si le crédirentier décède, ses héritiers peuvent demander l’annulation de la vente. L’acheteur ne doit pas avoir eu connaissance d’une dégradation de la santé du vendeur au moment de la signature de l’acte de vente.
Une clause pénale et une clause résolutoire peuvent être insérées dans l’acte de vente pour assurer la sécurité du paiement des rentes. Une clause d’indexation peut également être ajoutée.
Adressez-vous à un notaire pour vous conseiller et vous accompagner dans la vente de votre bien en viager. C’est lui qui établit l’acte authentique de vente et il est obligatoirement présent le jour de la signature.
Quels sont les types de rentrées d’argent de la vente en viager ?
Il existe deux types de rentrées d’argent lorsque l’on vend son logement en viager.
Le bouquet est une somme versée par l’acheteur au vendeur le jour de la signature de l’acte de vente. Ce n’est pas obligatoire, mais l’avantage pour le vendeur est qu’il bénéficie immédiatement d’une somme importante. Le montant est déduit du prix de vente du bien immobilier. En règle générale, il correspond à 30 % de la valeur totale du bien immobilier. Il faut savoir que le bouquet est exonéré d’impôts.
Le vendeur verse périodiquement une rente jusqu’au décès de l’acheteur. C’est le principe du viager. Elle peut être versée annuellement, tous les mois ou tous les trimestres. Le calcul du montant de la rente dépend de l’âge de l’acheteur, de la valeur du bien et du statut du viager s’il est libre ou occupé.
S’il y a plusieurs crédirentiers, en cas de décès, la rente est versée au conjoint survivant s’il s’agit d’époux. Cela fonctionne également dans le cadre d’une indivision.
Quels sont les avantages du viager pour le vendeur et l’acheteur ?
Le vendeur a l’assurance de toucher une rente jusqu’à son décès. Il s’agit d’un revenu complémentaire souvent le bienvenu en cas de petite retraite.
Une partie de rente est soumise à l’impôt sur le revenu. Un abattement est appliqué lors du premier versement en fonction de l’âge du crédirentier.
- pour les moins de 50 ans, l’abattement est de 70 % ;
- de 50 à 59 ans, l’abattement est de 50 % ;
- de 60 à 69 ans, l’abattement est de 40 % ;
- après 69 ans, l’abattement est de 30 %.
Pour l’acheteur, le viager est une excellente solution lorsque celui-ci ne veut pas ou ne peut pas accéder au crédit immobilier. Il n’y a pas de frais de crédit puisque l’acheteur ne dépend pas de la banque, mais du vendeur.
Le viager libre est l’option la plus intéressante pour l’acheteur. Elle lui permet d’occuper son logement dès la signature de l’acte de vente.
Qui paye les réparations, les impôts et l’entretien courant ?
S’il s’agit d’un viager libre, l’acheteur doit payer les réparations, l’entretien courant ainsi que les impôts, les taxes et les factures d’énergie.
Si le viager est occupé avec droit d’usage et si rien n’est précisé à ce sujet dans l’acte de vente : l’acheteur doit régler la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ainsi que la taxe foncière. Cependant, la répartition des autres charges ou des réparations diverses doit être précisée dans l’acte de vente.
Si le viager est occupé avec usufruit et s’il n’y a aucune précision à ce sujet dans l’acte de vente : c’est le vendeur qui doit payer la taxe foncière, la taxe d’habitation et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Il prend également en charge les factures d’énergie et les frais occasionnés pour de petites réparations ou pour l’entretien courant. L’acheteur prend en charge les grosses réparations.
Attention ! Même s’il occupe encore l’appartement, le vendeur n’a pas à s’acquitter des travaux votés par le syndic de l’immeuble.
