Tout savoir sur les zones tendues : résiliation du bail, villes concernées, préavis
La notion de zone tendue, créée par la loi Alur de 2014, vise à fluidifier le marché de la location. Le préavis pour quitter le logement est réduit, les prix des loyers sont strictement encadrés… L’idée consiste à favoriser l’accès à un logement loué dans ces lieux où la demande est plus forte que l’offre.
Qu’est-ce qu’une zone tendue ?
Dans certains quartiers ou certaines villes, l’accès au logement est difficile. Dans les zones tendues, les loyers et les achats dans l’ancien sont élevés. De plus, les demandeurs de logements sont plus nombreux que les logements, sociaux ou non, qui se libèrent.
La qualification d’une zone tendue décidée par la loi
L’article 232 du Code général des impôts (CGI) définit une zone tendue comme un périmètre géographique identifié par la loi. Il s’agit d’une zone d’urbanisation continue incluant au moins 50 000 habitants et dans laquelle le déséquilibre entre offre et demande de logement est très fort.
Les villes concernées
À ce jour, 28 agglomérations sont concernées :
- Ajaccio
- Annecy
- Arles
- Bastia
- Bayonne
- Beauvais
- Bordeaux
- Draguignan
- Fréjus
- Genève-Annemasse
- Grenoble
- La Rochelle
- La Teste-de-Buch – Arcachon
- Lille
- Lyon
- Marseille – Aix-en-Provence
- Meaux
- Menton-Monaco
- Montpellier
- Nantes
- Nice
- Paris
- Saint-Nazaire
- Sète
- Strasbourg
- Thonon-les-Bains
- Toulon
- Toulouse
La liste des 1 149 communes en zone tendue, fixée dans le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du Code général des impôts, créée en 2013, a été revue en 2015, puis à deux reprises en 2023. Elle ne cesse de s'allonger. La dernière modification en date a été induite par la publication de l'arrêté du 2 octobre 2023.
Quelles mesures dans une zone tendue ?
Dans une zone tendue, la demande de logement est largement supérieure à l’offre. Les prix des logements disponibles sont souvent revus à la hausse par les propriétaires. Toutefois, ces loyers très élevés entraînent des inégalités territoriales, empêchant de plus en plus de personnes d’y vivre.
Pour limiter les conséquences d’une telle situation, plusieurs mesures ont été mises en place dans les zones tendues :
- l’encadrement du prix des loyers ;
- le préavis d’un mois pour tout logement en location, meublé ou non ;
- la taxe sur les logements vacants ;
- la majoration de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires ;
- et la taxe foncière sur les propriétés non bâties.
1. L’encadrement du prix des loyers
Dans certaines villes en zone tendue, les loyers sont plafonnés pour limiter les abus. Dans la plupart des communes concernées, la mesure est plus souple avec l’encadrement des loyers.
L’encadrement des loyers à la relocation
L’encadrement des loyers à la relocation interdit au propriétaire d’augmenter le loyer du logement. Ainsi, lors de la remise en location du bien, le loyer ne peut pas dépasser celui que payait le précédent locataire. Cette réglementation concerne toutes les communes en zone tendue. Il existe plusieurs exceptions :
- les logements loués comme résidence secondaire ;
- les logements non loués depuis une période supérieure à 18 mois ;
- les logements conventionnés par l’Anah ;
- les logements construits avant 1948 ;
- les logements classés « meublés de tourisme » ;
- les HLM.
Le propriétaire est autorisé à revoir le loyer à la hausse s’il a réalisé des travaux d'amélioration de son logement entre deux locations. Il peut aussi l’augmenter s’il prouve que le loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché dans le secteur géographique.
En zone tendue, les propriétaires sont également autorisés à modifier annuellement le montant du loyer en fonction de l’évolution de l’IRL (Indice de référence des loyers).
Seul le loyer d’un logement loué pour la première fois peut être fixé en toute liberté (sauf dans le cas des villes avec loyer plafonné).
Le plafonnement du loyer
Le plafonnement du loyer concerne :
- Paris intra-muros
- Lille
- Hellemmes
- Lomme
- Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen)
- Lyon
- Villeurbanne
- Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville)
- Bordeaux
- Montpellier
Un loyer plafonné au m² est fixé dès lors que le logement loué est la résidence principale du locataire. Ce plafond dépend des secteurs fixés par chaque ville, mais également :
- du nombre de pièces ;
- de la date de construction ;
- du type de location (meublée ou non).
Dans le cas où le propriétaire ne respecte pas la réglementation du loyer plafonné, des sanctions existent. Pour contester le montant du loyer, le locataire dispose d’un délai de 3 ans. Le locataire peut alors :
- demander au propriétaire d’appliquer le loyer réglementaire ;
- saisir la Commission Départementale de Conciliation.
Les sanctions applicables au bailleur par le préfet sont :
- la baisse du loyer ;
- la restitution du trop-perçu ;
- et une amende plafonnée à 5 000 €.
2. Le préavis d’un mois
Le délai de préavis classique pour un logement non meublé est de 3 mois. Dans les zones tendues, il est ramené à 1 mois pour faciliter la mobilité des locataires. Le délai d’un mois est calculé à partir de la date de réception du courrier (envoyé en recommandé par le locataire) par le bailleur.
À sa lettre de préavis, le locataire doit fournir une copie du décret n°2013-392 du 10 mai 2013 listant les communes en zone tendue.
3. La taxe sur les logements vacants
Pour inciter à la location des biens immobiliers dans les zones tendues, des surtaxes sont prévues par le gouvernement. C’est notamment le cas de la taxe sur les logements vacants. Elle s'applique pour les logements inoccupés depuis un minimum d’un an. Un propriétaire doit payer cette taxe pour chacun de ses logements vacants s’il en a plusieurs.
Dans les zones tendues, cette taxe est calculée par rapport à la valeur locative du logement : 12 % la première année et 25 % à partir de la deuxième année.
Le propriétaire ne paie pas cette taxe si :
- son logement est en vente, mais n’a pas trouvé d’acheteur ;
- son logement vacant est en location, mais n’a pas trouvé de loueur ;
- une personne a occupé le logement pendant au moins 90 jours consécutifs sur une même année ;
- il est redevable de la taxe d’habitation parce que ce logement est sa résidence secondaire meublée.
4. La majoration de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires
Si la taxe d’habitation disparaît petit à petit, les résidences secondaires ne sont pas concernées. La majoration prévue dans les zones tendues est donc toujours applicable. Ainsi, les élus locaux choisissent le montant de la surtaxe d’habitation pour les propriétaires de résidence secondaire dans les zones tendues. Depuis le 1er janvier 2017, les communes peuvent pratiquer une surtaxe comprise entre 5 et 60 %.
5. La taxe foncière sur les propriétés non bâties
Pour augmenter les offres de logements et réduire les tensions sur le marché de l’immobilier dans les zones tendues, une taxe foncière s'applique aux propriétaires de terrains non bâtis partout en France. Sont concernés : les terrains constructibles laissés à l'abandon. Les agriculteurs, notamment, sont exonérés de cette taxe.
Pour encourager la construction de logements sur ce type de terrain abandonné, la commune peut parfois mettre en place une majoration de la valeur locative cadastrale des terrains constructibles. Cette possibilité s’applique uniquement dans les zones tendues.
Comment résilier un bail en zone tendue ?
Le locataire comme le propriétaire peut résilier le bail à tout moment en zone tendue. Le locataire doit respecter un préavis d’un mois et envoyer un courrier recommandé au propriétaire : la lettre de préavis.
Pour le propriétaire, la résiliation du bail doit respecter l’un des motifs suivants :
- la vente du bien ;
- l’arrêt de la location du logement pour y habiter lui-même ;
- ou un motif légitime et sérieux.
Le propriétaire doit adresser son préavis au locataire 6 mois à l’avance.
