Travaux dans le logement : le locataire a-t-il droit à une indemnisation ?

Pendant que le locataire occupe son bien, le propriétaire peut-il réaliser des travaux ? Quels types de travaux peut-il effectuer et dans quelle mesure doit-il obtenir l’accord du locataire ? Quant au locataire, peut-il demander une indemnisation ou une réduction de loyer si les travaux le gênent ? Des conditions spécifiques s’appliquent à chaque situation, cet article détaille les différents cas de figure et les mesures à prendre.

Quels travaux peuvent être réalisés dans le logement au cours du bail ?

Travaux urgents

Selon le Code civil, le bailleur peut imposer la réalisation de réparations urgentes qui ne peuvent pas attendre la fin du bail.

Sont considérés comme urgents les travaux :

• qui sont nécessaires afin de garantir la sécurité, la salubrité et la décence du logement ;
• qui incluent des réparations urgentes comme les grosses fuites d’eau, les problèmes de chauffage en hiver ou les incidents électriques graves ;
• qui visent à résoudre des situations pouvant mettre en danger le locataire ou compromettre gravement son confort.

Travaux non urgents

Outre ces travaux urgents, l’article 7 de la loi n°89-462 indique que le propriétaire est également en droit d’imposer d’autres travaux non urgents pendant la durée du bail. Souvent, il s’agit de travaux de mise aux normes de décence.

Par exemple, le bailleur peut effectuer :

• des travaux d’amélioration ou de maintenance qui ne sont pas essentiels à la sécurité ou au confort immédiat du locataire (peinture, rénovations esthétiques ou mise à jour des équipements) ;
• des travaux garantissant les conditions de décence du logement ;
• l’entretien du toit ou d’une façade végétalisée.

En règle générale, quel que soit le type de travaux exécutés, ils ne doivent pas empêcher le locataire d’utiliser paisiblement le logement. En outre, des règles spécifiques peuvent s’appliquer selon le type de bail signé (logement meublé ou non meublé, par exemple). En cas de doute ou de cas d’exception, consultez toujours la législation en vigueur ou un professionnel.

Quelles sont les obligations du locataire et du bailleur ?

Un locataire peut-il refuser la réalisation de travaux dans son logement ?

Le locataire n’est pas en droit de refuser la réalisation de travaux autorisés. En effet, toujours selon l’article 7 mentionné plus haut, il doit permettre l’accès au logement loué pour la préparation et l’exécution desdits travaux.

En revanche, il peut refuser les travaux s’ils ne sont pas autorisés par la loi ou un accord collectif. Il peut également refuser des travaux non essentiels. Tout refus doit être justifié, en particulier s’il s’agit de travaux obligatoires ou urgents.

En effet, en cas de refus, le bailleur a la possibilité de saisir le tribunal d’instance afin d’obtenir une injonction de faire. Le locataire sera alors dans l’obligation de permettre l’accès au logement et risquera de payer des dommages-intérêts au bailleur. Notez que le propriétaire pourra aussi procéder à la résiliation du bail.

Quelles sont les obligations du propriétaire ?

Lorsque le propriétaire souhaite réaliser des travaux dans le logement, il doit respecter certaines obligations vis-à-vis du locataire.

En amont des travaux, il doit informer le locataire de son intention avant les travaux et dans des délais raisonnables. Ainsi, il peut remettre en main propre la notification ou bien l’envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception, conformément aux articles 7 de la loi n°89-462 et 2 de la loi n°67-561. La lettre de notification doit inclure la nature des travaux et l’amélioration prévue, la date de début et la durée des travaux et, dans certains cas, l’impact qu’ils auront sur le locataire.

Comme indiqué plus haut, le bailleur doit effectuer les travaux nécessaires au maintien en l’état et à la mise aux normes du logement et, en cas de travaux non nécessaires, il doit obtenir l’accord du locataire sauf si les réparations sont requises par la loi.

Pour estimer l’étendue des travaux et établir des devis, le bailleur doit visiter le logement avec des artisans ou ouvriers. Bien que ces visites soient indispensables, le propriétaire ne peut pas pénétrer dans le logement sans avoir obtenu le consentement du locataire. Deux exceptions à cette règle existent : il s’agit d’une urgence ou une clause du bail prévoit cette possibilité. Par ailleurs, ces visites doivent respecter la vie privée du locataire et les heures normales d’ouverture, elles ne peuvent donc pas avoir lieu un samedi, un dimanche ou un jour férié, sauf si le locataire a donné son accord.

Dans tous les cas, il est essentiel de maintenir une bonne communication entre les deux parties afin de gérer cette période de travaux le plus sereinement possible et d’éviter les conflits.

Le locataire peut-il demander une indemnisation en cas de travaux ?

Le logement devient inhabitable

Le locataire a droit à une jouissance paisible du logement. Les travaux ne doivent pas perturber de manière excessive cette jouissance et surtout ne doivent pas rendre le logement inhabitable. Les désagréments tels que le bruit excessif, la poussière, la limitation d’accès à certaines parties du logement ou toute autre perturbation majeure peuvent justifier une demande d’indemnisation ou de réduction du loyer.

De même, si les travaux causent des dommages au locataire ou à ses biens, le propriétaire devra effectuer les réparations requises ou indemniser ces dommages.

Les travaux durent plus de 21 jours

Si les travaux durent plus de 21 jours, le propriétaire doit réduire le prix du loyer, conformément à l’article 1724 du Code civil. Dans ce cas, l’indemnisation correspond au prorata du nombre de jours de travaux, mais le montant est aussi déterminé par les pièces du logement que le locataire ne peut pas utiliser.

Aucune clause du bail ne peut empêcher le versement de cette indemnisation. Si une telle clause existe, elle est qualifiée d’abusive. L’indemnisation s’applique automatiquement et si les travaux sont tellement gênants qu’ils rendent la location inhabitable, le locataire est en droit de résilier son contrat de location sans préavis.

La loi française permet également au locataire de saisir le juge afin de demander la suspension des travaux en attendant d’être relogé aux frais du bailleur pendant toute la durée des travaux si les travaux enfreignent les conditions définies dans la notification, s’ils revêtent un caractère « abusif ou vexatoire » ou s’ils rendent l’occupation du logement impossible, voire dangereuse.

Bon à savoir : si les travaux ont été décidés par le syndic de propriété, il est tout de même de la responsabilité du propriétaire de garantir la jouissance paisible du bien par le locataire. Il devra donc prendre les mesures nécessaires et cela peut impliquer de se retourner contre le syndic.

Quels recours pour le locataire ?

Si le bailleur ne tient pas compte des plaintes du locataire, ce dernier peut lui envoyer un courrier recommandé contenant tous les détails de la gêne occasionnée, des photos et des témoignages.

Si le bailleur continue de refuser tout accord à l’amiable et toute indemnisation, le locataire peut s’adresser à la commission départementale de conciliation ou saisir le juge des contentieux de la protection dans le tribunal auquel le logement est rattaché.