Vendre son logement de particulier à particulier

Vous souhaitez vendre votre logement ? Voici des conseils pour mettre toutes les chances de votre côté afin d'effectuer une vente rapide au prix que vous avez fixé.

Estimer le prix de votre logement et mettre en valeur l'annonce

Pour faire une bonne estimation et vendre rapidement votre bien immobilier, vous devez prendre en compte :

• les prix du marché de l’immobilier et le prix au m2 de la ville ;
• le baromètre de prix représentant les fluctuations à la hausse et à la baisse du marché ;
• la cote de votre habitation.

Avec l’aide de ces critères, à vous de fixer un prix juste pour positionner votre bien en cohérence avec l’état du marché.

Votre annonce immobilière doit être mise en valeur. Vous disposez de plusieurs astuces pour augmenter sa consultation :

• décrire précisément l’habitation : indiquez la localisation, le prix, la superficie, le nombre de pièces et s’il s’agit d’un logement neuf ou ancien. Stipulez si le logement est équipé d'un garage, d'un parking, d'une cave, d'un grenier, d'une cheminée ou encore d'une piscine. Mentionnez également la qualité de la vue, les commerces environnants, les écoles, les moyens de transport et les loisirs. Toute information apportant une plus-value à votre logement doit être mentionnée dans votre annonce.
  
• publier de belles photos et vidéos du logement.
• mettre l'annonce sur plusieurs sites et sur différents supports (journaux, etc.). Pensez également à l’afficher chez les commerçants.
• utiliser le bouche-à-oreille et communiquer avec vos voisins, vos amis, votre famille, vos collègues, votre entourage d’une façon générale.

Améliorer la présentation de votre logement pour les visiteurs

Effectuez les petits travaux de réparation : fuite, trous, électricité et chauffage. Cela vous évitera d’avoir à baisser le prix lors des négociations.

Le logement doit être parfaitement propre et en ordre. Prévoyez de la place pour ranger les manteaux de vos visiteurs et les poussettes de leurs enfants.

L’espace doit être désencombré, dépersonnalisé et agencé de manière à faire ressortir les surfaces et permettre à vos visiteurs de se projeter. Ouvrez les volets pour que les pièces soient lumineuses. Veillez à respecter la fonction de chaque pièce (séjour, chambre, garage).

Mettre à disposition des boissons pour le confort de la visite peut être une attention appréciée.

Jouez la transparence totale sur l’état de votre habitation notamment concernant les travaux à faire et/ou à prévoir. Proposez des solutions pour les transformer en atout.

Mettez en avant les points forts de votre bien : le quartier, l’état du bien, la faible consommation en énergie et l'isolation de l'habitation.

Il est important de connaître parfaitement le bien pour répondre avec précision aux questions des visiteurs. Laissez le temps aux acheteurs de se projeter.

Soyez à l‘écoute de tous les retours des visiteurs pour améliorer les visites à venir. Si vous ne recevez pas ou peu de visites, la cause est identifiable de deux manières. Soit le prix est surestimé, soit il y a un problème capital avec votre bien : grands travaux, localisation (proche d’une voie ferrée, autoroute, aéroport).

Fiabiliser l’état du bien vendu en fournissant les diagnostics immobiliers

Réalisez les diagnostics techniques avant la signature du compromis. Cela permet aux potentiels acquéreurs d’avoir connaissance de l’état et des caractéristiques du logement.

Voici la liste des diagnostics obligatoires :

• le diagnostic loi Carrez qui indique précisément la superficie du logement dont la hauteur est supérieure à 1m80. Celui-ci ne prend pas en compte le garage, la cave, la terrasse, le balcon.
• le diagnostic de performance énergétique de l’habitation (DPE) mesure les besoins énergétiques de l’habitation. Il calcule l'énergie en kWh/m2/an consommé par le logement.
• les diagnostics d’amiante, plomb, termites, gaz, électrique et assainissement non collectif.
• le certificat d’état des risques naturels auxquels le logement et ses occupants sont exposés.

Ces diagnostics représentent un coût. Renseignez-vous auprès d’une entreprise qui est capable de tous les réaliser pour diminuer leur prix.

Rédiger l’avant contrat, également appelé compromis ou promesse de vente

Le compromis de vente engage le vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier à conclure la transaction. C’est un contrat. L’acheteur dispose d’un délai de rétractation de dix jours. Notez aussi que si un crédit immobilier est prévu dans l’avant-contrat et que celui-ci est refusé, la promesse de vente prend fin.

Les informations que vous devez impérativement écrire sur cette convention sont :

• les identités du vendeur et de l’acquéreur ;
• la localisation, la description et les caractéristiques exactes du bien (adresse, superficie, plan, réalisation de travaux, etc.) ;
• le prix et la date de libération du bien ;
• la date et les signatures des parties sur le contrat.

À ce moment de la vente, le vendeur doit fournir le dossier avec les diagnostics techniques obligatoires réalisés par les experts sur l’habitation et les documents de copropriété si nécessaire.

Vous pouvez rédiger cet avant-contrat par acte sous seing privé (c’est à dire directement entre l’acheteur et le vendeur sans passer chez un notaire) ou acte authentique (avec un notaire).

Quels sont les documents nécessaires à fournir à l'acquéreur pour vendre son habitation ?

• le titre de propriété du vendeur et son dernier avis d’imposition ;
• les documents concernant l’état civil et la situation du vendeur : livret de famille, pacs, acte de naissance ;
• les documents relatifs aux travaux effectués sur le logement : autorisations administratives, procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires ;
• le dossier de diagnostics techniques (DDT) constitué des différents diagnostics obligatoires (loi Carrez, DPE, état des risques naturels, etc.) ;
• le certificat d'urbanisme délivré par la mairie ;
• l’état hypothécaire délivré par le service de la publicité foncière.

Pour la vente d’un lot en copropriété, à ces documents s’ajoutent d’autres documents que vous devez fournir :

• le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les procès-verbaux des assemblées générales ;
• le carnet d’entretien de l’immeuble ;
• le diagnostic de la mise en copropriété des immeubles de plus de 15 ans ;
• les documents indiquant les situations financières de la copropriété et du vendeur, l’état des impayés à la charge de la copropriété et du vendeur, les fonds à disposition.

Signer l’acte de vente authentique

En général, il s’écoule deux à trois mois entre la promesse de vente et la signature de l’acte de vente définitif. Cela permet aux parties de se préparer pour l’étape finale : l’obtention du prêt pour l’acheteur, la préparation de la vente par le notaire.

L’acquéreur peut demander à visiter une nouvelle fois le bien pour s’assurer qu’il correspond toujours au logement qu’il a visité quelques semaines auparavant et qu’il a été libéré intégralement.

C’est le notaire qui officialise obligatoirement l’acte de vente. Aujourd’hui, la signature peut se faire sur support numérique. Le nouvel acquéreur paie le bien immobilier et les frais de notaire. Le vendeur délivre les clés. Il y a à ce moment précis changement de propriétaire.

Enfin, la publication de la vente est effectuée au bureau des hypothèques.