Vous souhaitez acheter un bien immobilier ou faire construire votre maison. Ce type de projet immobilier est souvent l’investissement de toute une vie. Il convient donc d’être prudent et de connaître vos droits en tant qu’acheteur dans le cas où vous seriez confronté à un imprévu. Vous avez appris l’existence d’un défaut de construction sur votre chantier ? À la vente de votre appartement, on vous a caché un certain nombre d’éléments qui font baisser la valeur de votre bien ? Dans cet article, découvrez comment réagir et quels recours vous pouvez avoir en cas de malfaçons ou de vices cachés lors de votre achat immobilier.
Quelle différence entre une malfaçon et un vice caché dans l’immobilier ?
On parle de malfaçon lorsque, dans un projet de construction ou l’acquisition d’un logement neuf, on découvre des défauts ou des imperfections. Ces défauts peuvent être le résultat d’une mauvaise conception ou d’erreurs réalisées pendant l’exécution des travaux.
Les vices cachés concernent davantage l’achat d’un bien immobilier neuf, déjà construit. On parle de vice caché quand le vendeur vous cache sciemment ou omet de vous faire part de certaines informations susceptibles de faire baisser la valeur du bien que vous achetez. Il y a certains critères à remplir pour établir qu’une imperfection de votre bien constitue un réel vice caché.
Les vices cachés ne sont généralement pas visibles à l’œil nu ou lors d’une simple visite. C’est au vendeur de vous faire part de tous les défauts et détails qui peuvent nuire sur le long terme à l’usage du bien que vous souhaitez acquérir.
Dans un cas comme dans l’autre, ces détails doivent vous être communiqués avant la vente.
Quels sont les types de vices cachés et de malfaçons les plus fréquentes ?
Les principaux vices cachés rencontrés dans les logements neufs
Un vendeur peut, intentionnellement ou non, vous cacher un certain nombre de défauts relatifs au bien que vous achetez. Ces défauts peuvent être d’ordre matériel comme immatériel. Par exemple, on considère des nuisances sonores qui n’ont jamais été mentionnées comme un vice caché.
Mais on peut aussi rencontrer fréquemment :
- la présence de nuisibles (rats, rongeurs, cafards, termites) ;
- une charpente endommagée ou en très mauvais état ;
- un défaut d'étanchéité ;
- une panne sur le réseau d’eau ;
- un sol pollué.
Dans le pire des cas, ces vices cachés constituent plus qu’une simple nuisance et peuvent être dangereux pour la santé des personnes habitant dans le logement. Il convient alors de vite prendre des mesures et de se renseigner sur les recours possibles.
Les malfaçons les plus courantes dans l’immobilier
Ces dernières années, le nombre de malfaçons dans l’immobilier augmente sensiblement. En 2018 en France, le coût des sinistres montait à 782 millions d’euros, un chiffre qui a doublé en dix ans ! En cause : les délais de plus en plus courts de réalisation des chantiers, qui poussent les acheteurs à opter pour les devis les moins chers, mais pas forcément les plus qualitatifs.
Sur le podium des malfaçons les plus courantes dans l’immobilier, on retrouve les problèmes relatifs à la pose des revêtements et carrelages, les défauts de fabrication sur les fenêtres et les portes-fenêtres, ou encore les problèmes d’étanchéité des toits terrasses.
Un des défauts les plus souvent rencontrés ces dernières années est lié à la pose des douches à l’italienne : installées à même le sol, ces douches nécessitent un système d’évacuation bien spécifique qui est souvent négligé ou mal terminé par les artisans.
Quels recours en cas de malfaçons lors d’un achat immobilier ?
Faire appel à un expert pour constater la malfaçon
Si vous remarquez une malfaçon dans votre nouveau bien, vous devez faire constater le défaut par un professionnel compétent. Le premier réflexe à avoir est d’appeler votre assurance : la plupart des compagnies se chargent de vous trouver un expert (souvent un huissier) pour venir établir une constatation écrite du défaut de construction.
Vous pouvez également engager un avocat spécialisé en droit de l’immobilier et en construction immobilière pour vous accompagner dans vos démarches et établir un rapport détaillé de la situation.
Confronter le constructeur avec le rapport de malfaçon
Une fois que vous avez en main le rapport détaillé de la malfaçon établi par un expert, vous pouvez par vous-même (ou par le biais de votre avocat) contacter le constructeur.
La plupart du temps, face aux preuves écrites, il est possible de trouver un arrangement à l’amiable avec l’artisan. Vous pouvez convenir ensemble de dédommagements ou de nouveaux travaux à prévoir pour corriger les défauts de construction.
Si le constructeur refuse de vous entendre et de reconnaître ses responsabilités, vous pouvez faire appel à un conciliateur. Le but de cet intervenant est de procéder aux négociations pour vous et de résoudre le conflit sans avoir à entamer des poursuites judiciaires.
En cas d’accord trouvé entre l’acheteur et le constructeur, le conciliateur devra rédiger un rapport écrit, signé par les deux parties. Ce rapport sera ensuite envoyé au tribunal judiciaire en guise de faire-valoir.
Que faire si le constructeur à l’origine de la malfaçon refuse de trouver un accord ?
Dans le cas où le conciliateur échoue à trouver un accord entre vous et le constructeur, vous pouvez saisir ce dernier en justice.
Le tribunal qui jugera votre dossier dépendra du montant total des dommages estimés : s’ils sont inférieurs à 4 000 €, le conflit sera pris en charge par le tribunal de proximité ou le tribunal judiciaire.
En cas de litige concernant des dommages estimés à plus de 4 000 €, ce sera le tribunal judiciaire qui prendra en charge votre affaire.
Vous devrez alors vous munir de vos preuves écrites et constituer un dossier pour le présenter au tribunal lors d’une date définie à l’avance. Un avocat spécialisé peut être utile pour vous accompagner au mieux dans ces démarches.
Malfaçons et garanties dans un logement neuf
Si vous n’avez pas fait construire et que vous avez acheté un logement neuf, vous avez accès à un certain nombre de garanties de construction pour vous aider en cas de malfaçons dans votre logement.
Ces garanties se suivent et protègent votre bien immobilier pendant une durée de dix ans à compter de la date de réception des travaux finis.
La première est la garantie de parfait achèvement, qui couvre les malfaçons et défauts de construction qui surviennent après la première année de livraison du logement terminé.
La garantie biennale (aussi appelée « garantie de bon fonctionnement ») prend effet pendant deux ans et porte sur les défauts externes à l’ouvrage. Elle concerne les malfaçons portant par exemple sur la plomberie, la chaudière, le chauffe-eau, mais aussi d’autres éléments comme la moquette ou l’interphone.
Ensuite, c’est la garantie décennale qui prend le relais pendant dix ans pour couvrir les dommages et défauts liés à la structure du logement neuf et dans certains cas, de l’immeuble entier.