Pour protéger l’acquéreur d’un bien immobilier lors d’une vente, le Code civil prévoit une clause pour vices cachés dans l’acte authentique signé auprès du notaire. Toutefois, cette garantie ne s’applique pas pour tous les défauts non identifiés pendant la visite de la maison, ni à toutes les ventes.
Vices cachés : définition et garantie
Les vices cachés désignent les défauts de la maison dont le vendeur a connaissance, mais invisibles pendant les visites du bien immobilier précédant l’achat. Pour être considérée comme un vice caché, la défectuosité doit être de taille et implique des travaux conséquents non prévus par l’acquéreur. On parle alors de vices cachés rédhibitoires qui rendent le bien impropre à son usage.
Cela insinue, par exemple, que vous auriez davantage négocié le prix d’achat ou que vous n’auriez pas acheté ce bien que vous ne pouvez pas habiter en l’état.
Un vice caché rédhibitoire peut aussi bien concerner :
- une défectuosité matérielle du bâtiment (insalubrité, toiture non conforme, malfaçons sur le réseau électrique, problèmes d’humidité importants, nuisances sonores provenant de la chaufferie d’un immeuble, etc.) ;
- des problèmes de sol (instabilité, pollution, cavités souterraines, etc.) ;
- une situation juridique défavorable (procédure judiciaire en cours au moment de la vente, inconstructibilité du terrain, etc.).
La clause de non-garantie des vices cachés : c’est quoi ?
Le vendeur demande parfois l’ajout d’une clause de non-garantie des vices cachés dans l’acte de vente. Il se protège ainsi contre l’existence de défauts dont il n’a pas connaissance. L’acquéreur ne pourra alors pas poursuivre le vendeur en justice.
Sachez également que la garantie des vices cachés ne s’applique pas pour certaines ventes d’immobilier comme les ventes aux enchères publiques, les ventes en viager et les ventes d’immeubles en état futur d’achèvement soumises aux articles 1792 et suivants du Code civil.
Les vendeurs antérieurs au dernier acquéreur sont également tenus par la garantie des vices cachés dans le cas où le bien est vendu plusieurs fois.
Comment prouver un vice caché ?
Pour que le vendeur soit tenu responsable du vice caché, l’acquéreur doit être en mesure de prouver la présence du vice, ainsi que son antériorité à la vente.
Un vice apparent, visible lors de visites précédant la vente, n’est pas considéré comme un vice caché recevable. Ainsi, un acquéreur n’étant pas suffisamment vigilant lors de la vérification du bien ne peut pas se retourner contre le vendeur pour des dégâts qu’il aurait pu voir s’il avait été plus attentif.
De plus, le juge devra prouver que l’acheteur connaissait la présence du désagrément, ainsi que ses conséquences sur la solidité du bien.
Quand déclarer un vice caché ?
L’acquéreur dispose d’un délai de deux ans pour faire jouer la garantie vices cachés. Cette durée légale court à partir de la date de découverte du défaut du bien. Ceci est uniquement possible dans le cas où la clause est bien présente dans l’acte notarié. Cette garantie permet à l’acquéreur :
- de faire annuler la vente ;
- de demander le remboursement d’une partie du prix de vente de la maison.