Vous souhaitez investir dans un logement ancien tout en bénéficiant d’un avantage fiscal ? Le dispositif Denormandie permet, sous certaines conditions, d’obtenir une réduction d’impôt en achetant un logement à rénover destiné à la location. Le bien doit notamment se situer dans une commune éligible et faire l’objet de travaux représentant une part minimale du coût de l’opération.
Le dispositif Denormandie est actuellement ouvert pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2027. Voici les principales conditions à respecter et les taux de réduction d’impôt applicables.
Qui peut bénéficier du dispositif Denormandie ?
Le Denormandie concerne les investissements réalisés dans certains logements anciens nécessitant des travaux. Il peut également s’appliquer à un local transformé en logement.
Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, le montant des travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Le dispositif concerne les opérations réalisées depuis le 28 mars 2019 et jusqu’au 31 décembre 2027.
Dans quelles communes investir avec le Denormandie ?
Le logement doit être situé dans une commune entrant dans le périmètre du dispositif Denormandie ou dans une copropriété considérée comme étant en grave difficulté.
Sont notamment concernées les communes qui présentent un besoin important de réhabilitation de leur habitat, celles situées dans une zone labellisée Cœur de ville ou celles ayant conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).
Le Denormandie peut également concerner un logement situé dans une copropriété en difficulté lorsqu’elle est placée sous administration provisoire ou lorsqu’elle se trouve dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD), locale ou d’intérêt national.
Quels travaux faut-il réaliser ?
L’investissement Denormandie impose de réaliser certains travaux dans le logement. Plusieurs possibilités sont prévues.
Les travaux peuvent notamment avoir pour objectif d’améliorer la performance énergétique du logement. Dans ce cas, l’amélioration doit atteindre au moins 20 %, ou 30 % pour une maison individuelle.
Une autre possibilité consiste à réaliser au moins deux catégories de travaux parmi les suivantes :
- le remplacement de la chaudière ;
- l’isolation des combles ;
- l’isolation des murs ;
- le remplacement du système de production d’eau chaude ;
- l’isolation des fenêtres.
La création d’une nouvelle surface habitable peut également permettre de remplir la condition relative aux travaux. Il peut, par exemple, s’agir de l’aménagement d’un balcon, d’une terrasse ou d’un garage.
Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’acquisition du logement.
Quelles sont les conditions pour louer le logement ?
Pour profiter de la réduction d’impôt Denormandie, le logement doit être proposé à la location vide, c’est-à-dire non meublé. Il doit constituer la résidence principale du locataire.
La mise en location doit intervenir au plus tard un an après l’achèvement de l’immeuble ou après l’acquisition du logement.
Vous devez par ailleurs vous engager à louer le bien pendant une période de 6, 9 ou 12 ans.
| PLAFONDS DE LOYER MENSUEL SELON LA ZONE GÉOGRAPHIQUE | |
|---|---|
| Zone géographique du logement | Plafonds de loyer mensuel au m² |
| Zone A | 19,71 € |
| Zone A bis | 14,64 € |
| Zone B1 | 11,80 € |
| Zone B2 | 10,26 € |
Le locataire
Le logement acheté ne doit pas être loué à une personne faisant partie du foyer fiscal de l’acquéreur.
Le revenu fiscal de référence du futur locataire doit également respecter les plafonds définis, selon la composition de son foyer fiscal et la zone dans laquelle est située sa commune.
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REVENU FISCAL DE RÉFÉRENCE 2024 SELON LA ZONE GÉOGRAPHIQUE Bail conclu en 2026 |
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|---|---|---|---|---|---|
| Composition du foyer fiscal | Zone A | Zone A bis | Zone B1 | Zone B2 et C | |
| Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € | |
| Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € | |
| Avec 1 personne à charge | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € | |
| Avec 2 personnes à charge | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € | |
| Avec 3 personnes à charge | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € | 74 189 € | |
| Avec 4 personnes à charge | 138 874 € | 127 122 € | 92 900 € | 83 611 € | |
| Par personne supplémentaire à charge | + 15 471 € | + 14 164 € | + 10 364 € | + 9 325 € | |
Montant de réduction d’impôt du dispositif Denormandie
Le taux de réduction d’impôt appliqué varie selon la durée d’engagement de location. Plus celle-ci est longue, plus la réduction est importante.
| RÉDUCTION D’IMPÔT SELON LA DURÉE D’ENGAGEMENT DE LOCATION | |
|---|---|
| Durée d’engagement de location | Réduction d’impôt |
| 6 ans | 12 % du prix du logement |
| 9 ans | 18 % du prix du logement |
| 12 ans | 21 % du prix du logement |
Comment bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie ?
Pour bénéficier de l’avantage fiscal, vous devez respecter l’ensemble des conditions prévues par le dispositif : nature du logement, localisation, montant et nature des travaux, conditions de location, ressources du locataire et durée de l’engagement.
La réduction d’impôt doit ensuite être déclarée dans le cadre de votre déclaration de revenus. Les documents justificatifs prévus par l’administration fiscale doivent être conservés.
Avant de vous engager, il est donc important de vérifier que le logement envisagé et le projet de rénovation répondent bien aux critères du Denormandie. Le dispositif est ouvert pour les opérations réalisées jusqu’au 31 décembre 2027.