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Une inondation ne justifie pas toujours l'annulation d'une vente immobilière

Le caractère inondable d’un immeuble ne constitue pas obligatoirement un vice caché, comme l’a rappelé la Cour de cassation dans plusieurs arrêts. Quels sont les critères pris en compte par la Cour pour justifier ou non l’annulation de la vente d’un bien inondable ?
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L’acquisition d’un bien immobilier qui présente des risques d’inondations peut justifier l’annulation de la vente. Toutefois, la solution de justice est incertaine et déterminée au cas par cas. Dans un arrêt rendu le 24 mai 2018, la Cour de cassation précise néanmoins que le critère déterminant est de savoir si l’acquéreur était informé de l’existence de ce risque avant de signer le contrat de vente.

Une inondation ne justifie pas toujours l’annulation d’une vente immobilière


Les critères pris en compte par la Cour pour justifier ou non l’annulation de la vente d’un bien inondable

Pour déterminer si l’annulation de la vente d’un bien immobilier inondable est justifiée, la Cour de cassation cherche d’abord à savoir si l’acquéreur était informé du risque avant la signature. D’autres critères sont également pris en considération et notamment : la fréquence de l’évènement et l’impossibilité d’utiliser le bien.

En janvier 2018, la Cour de cassation a ainsi jugé que l’acquéreur d’une maison dont la cave avait été inondée à 2 reprises suite à de fortes pluies ne pouvait invoquer un vice caché. Effectivement, les juges ont estimé que les sinistres n’avaient pas empêché le propriétaire de vivre dans le logement et ne créaient pas une diminution de l’usage suffisante pour permettre de prétendre qu’il ne l’aurait pas acheté s’il avait pris connaissance de leur potentialité. Par ailleurs, il s’agit d’un évènement rare qui ne permet pas non plus d’assurer que le propriétaire actuel n’aurait pas acheté ce bien s’il avait été informé de l’existence de ce défaut.

En juin 2013, les juges de la Cour de cassation avaient aussi rappelé qu’un risque d’inondation figurant dans un plan de prévention des risques naturels ne rend pas systématiquement le logement inhabitable ou inutilisable. Dès lors, l’acquéreur ne peut pas s’en plaindre.

Dans quels cas la garantie légale des vices cachés peut-elle fonctionner ?

Malgré la réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires incombant au vendeur, il est possible qu’un défaut non décelable lors de l’acquisition soit par la suite identifié par l’acquéreur. La garantie légale des vices cachés ne peut fonctionner que si le défaut existait au moment de l’achat et s’il rend le logement inhabitable ou en réduit fortement l’usage.

Dans ce cas, l’acheteur dispose d’un délai de 2 ans pour intenter l’action en garantie, à compter de la découverte du vice. Concrètement, l’acquéreur doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur. Il revient ensuite au tribunal de grande instance dont dépend la commune dans laquelle est situé le bien immobilier de régler le conflit. S’il obtient gain de cause, le demandeur peut obtenir l’annulation du contrat de vente ou une réduction du prix de vente, conformément aux articles 1644 et 1646 du Code civil.

Dans un arrêt du 24 mai 2018, la Cour de cassation a ainsi jugé que l’acquéreur de places de parking situées en sous-sol systématiquement inondées lors de fortes pluies et donc inutilisables pouvait invoquer la garantie légale des vices cachés. Cependant, lorsqu’il est établi que l’acquéreur a acheté le bien sans avoir été informé de l’existence de son caractère inondable, la justice tranche au cas par cas, selon la fréquence, l’ampleur et les conséquences dommageables liées au risque.