Toutes les étapes pour vendre son logement

Pour vendre votre maison ou votre appartement, vous pouvez vous occuper de toutes les démarches vous-même ou vous faire aider d’une agence immobilière. Dans tous les cas, un certain nombre d’étapes sont à prévoir. Estimer le prix de vente, contacter un professionnel pour les diagnostics obligatoires, diffuser l’annonce, faire visiter le logement, etc. Ce dossier vous rappelle tout ce qu’il y a à savoir pour ne négliger aucune étape de la vente, jusqu’à la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Comment préparer son logement à la vente ?

Vous souhaitez vendre un bien immobilier acquis par héritage, une résidence principale dans laquelle vous ne souhaitez plus vivre, un appartement que vous louez depuis plusieurs années, un logement vacant pour lequel vous payez des taxes… Peu importe la raison pour laquelle vous avez décidé de vous séparer de ce bien, pour créer le coup de cœur auprès de potentiels acquéreurs, vous devrez commencer par :

1. Fixer le juste prix.
2. Créer une annonce attrayante avec des photos mettant en valeur votre bien.

Si vous vendez votre bien pour bénéficier d’un certain apport pour acheter un autre logement, vous devez prendre en compte le délai de vente (certaines personnes réussissent à vendre leur bien en 2 jours, cela n’empêche pas les procédures de prendre ensuite près de 3 mois ; pour d’autres 2 ou 3 ans sont nécessaires avant de trouver un acquéreur).

Pour gagner du temps, faites réaliser les diagnostics techniques dont le délai de validité est dépassé. Vous pouvez aussi choisir de passer par une agence immobilière pour bénéficier de leur visibilité, consulter des informations cadastrales pour vérifier la délimitation de votre terrain, par exemple, etc.

Les 9 étapes pour vendre son bien immobilier

1. Choisir de vendre de particulier à particulier ou avec une agence immobilière
2. Estimer son bien immobilier pour le vendre au meilleur prix
3. Préparer les documents nécessaires à votre vente immobilière
4. Faire réaliser les diagnostics obligatoires pour vendre un bien immobilier
5. Rédiger l’annonce de vente
6. Organiser les visites immobilières de son logement
7. Choisir la meilleure offre d’achat
8. Signer un compromis de vente
9. Signer l’acte authentique de vente immobilière chez le notaire

Choisir de vendre seul ou avec une agence immobilière ?

Passer par une agence immobilière

Pour une visibilité optimale, ne pas avoir à vous occuper des visites et de diverses démarches, mais aussi pour être accompagné dans votre projet, vous pouvez passer par une agence immobilière de proximité. Les agents immobiliers connaissent la ville et ses différents quartiers. De plus, ils ont une liste de personnes en recherche actuelle de bien. Si vous souhaitez bénéficier de la connaissance du marché immobilier du quartier, choisir une agence de proximité est une bonne idée.

Attention toutefois, les agents immobiliers préfèrent signer avec les vendeurs un mandat de vente exclusif. Ils s’investissent davantage dans la vente de ce type de bien, puisqu’ils en ont ainsi l’exclusivité. Cela signifie que vous vous engagez à ne pas proposer votre bien à une autre agence immobilière, ni à essayer de le vendre par vos propres moyens.

Certaines agences immobilières proposent également :

• des mandats simples (le particulier peut proposer son bien auprès de plusieurs agences immobilières simultanément tout en gardant le droit de vendre de manière directe) ;
• ou des mandats semi-exclusifs (le particulier peut proposer son bien à une seule agence immobilière de manière exclusive, mais conserve le droit de vendre son bien en direct).

L’agent immobilier reçoit sa commission dès le compromis de vente signé.

Vendre son logement de particulier à particulier

Pour éviter de déduire les frais d’agence du prix de vente de votre bien, vous pouvez vendre votre logement de particulier à particulier. En effet, le pourcentage est librement fixé par l’agence entre 3 et 10 %. Vous devrez alors vous occuper de toutes les étapes de la vente.

Estimer son bien immobilier pour le vendre au meilleur prix

Pour fixer le bon prix de vente, il est important de connaître la valeur des biens dans votre quartier. En effet, dans une même ville, le prix des logements peut être très disparate, certains quartiers étant notamment mieux situés que d'autres.

Bon à savoir : si le fisc constate que le montant de la vente est beaucoup trop inférieur au prix du marché dans votre quartier, il est en droit de le rectifier. Pour en savoir plus : Vente immobilière : Le prix peut être rectifié par le fisc.

Fixer le prix de vente avec une agence immobilière

Si vous passez par une agence immobilière, l’agent immobilier pourra vous donner de nombreux conseils pour fixer le bon prix de vente de votre bien. En effet, son rôle consiste à connaître le marché immobilier de la ville et de ses différents quartiers. De plus, il peut comparer les points faibles et les points forts de votre logement par rapport aux autres en vente actuellement. Il connaît également le profil des personnes cherchant actuellement à acheter un bien, ainsi que le prix au mètre carré d’une habitation.

Voici les différents paramètres à prendre en compte :

• la localisation du bien ;
• sa surface ;
• son orientation par rapport au soleil ;
• l’agencement des pièces ;
• la présence d’un garage ou d’une place de parking ;
• la proximité avec les transports en commun, les commerces, etc. ;
• la vétusté du bien ;
• l'état du système électrique ;
• la présence d’une VMC, etc.

Fixer le prix de vente seul

Si vous ne passez pas par une agence immobilière, pour fixer le prix juste, vous pouvez utiliser l’outil Patrim. Cette base de données recense l’ensemble des transactions dans votre quartier. Vous pourrez ainsi connaître :

• la nature du bien ;
• son prix de vente brut (hors frais d’agence) ;
• sa localisation.

Toutefois, seuls les contribuables avec un espace impôts.gouv.fr peuvent y avoir accès. Pour y remédier, Etalab et la DGFiP (Direction générale des Finances publiques) ont mis en place l’application DVF « Demande de Valeur Foncière ». De manière anonyme et gratuite, vous pouvez ainsi avoir accès à l’évolution du marché dans votre quartier.

Pour vous faire une idée plus précise du prix de vente de votre maison ou de votre appartement, vous pouvez consulter notre article : Immobilier : connaître les prix de vente de son quartier.

La vente d'un bien immobilier est-elle soumise à la TVA ?

De particulier à particulier, la vente d’un bien immobilier n’est pas soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), quelle que soit la nature de la transaction (achat d'un terrain, logement neuf ou ancien). Ce n’est pas le cas pour un promoteur immobilier ou un marchand de biens. Le vendeur est alors assujetti à la TVA à 20 % pour un terrain ou un logement neuf dont la construction date de moins de 5 ans.

Préparer les documents nécessaires à votre vente immobilière

Pour vendre votre bien, vous devez regrouper un certain nombre de documents obligatoires :

• le titre de propriété ;
• les 3 derniers procès-verbaux des assemblées générales s’il s’agit d’une copropriété ;
• le règlement de lotissement ou de copropriété s’il y en a un ;
• un certificat de non-hypothèque ;
• et le Dossier du Diagnostic Technique (ou DDT).

En cas de perte de votre acte de propriété, il est possible d’en obtenir une copie payante auprès de votre notaire ou du service de publicité foncière.

Zone de préemption : qu’est-ce que c’est ?

La commune ou un établissement public de coopération intercommunale peut identifier des zones de préemption sur son territoire. Il s’agit d’endroits où la collectivité souhaite effectuer des opérations d’aménagement urbain. Si le bien que vous souhaitez vendre est situé sur une zone de préemption, vous devez proposer l’achat de votre logement à la collectivité. Les mairies peuvent préempter les maisons individuelles, les terrains et les immeubles.

Si la mairie n’est pas intéressée, vous êtes libre de vendre votre bien à l’acquéreur de votre choix. Si cette démarche n’est pas effectuée en amont, le notaire s’en occupe entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte authentique. Si la collectivité choisit alors d’utiliser son droit de préemption, la vente est automatiquement annulée.

Crédit immobilier en cours : transfert ou remboursement ?

Vous pouvez revendre votre logement, même sans avoir fini de rembourser votre crédit immobilier. L’argent de la vente vous permet alors de rembourser votre prêt par anticipation ou de transférer le crédit en cours pour acheter un nouveau logement. Pour cela, vous devez obtenir l’accord de votre banque.

Faire réaliser les diagnostics obligatoires pour vendre un bien immobilier

Tout vendeur d’un bien immobilier doit respecter cette obligation d’information. Il doit fournir au potentiel acquéreur un certain nombre de diagnostics techniques avant de pouvoir signer un compromis de vente. La liste obligatoire dépend du type de bien.

Bon à savoir : un professionnel certifié par un organisme accrédité doit réaliser les diagnostics, sans quoi ils ne sont pas valides. En cas d’erreur, le diagnostiqueur peut être juridiquement tenu responsable.

Voici les principaux diagnostics immobiliers obligatoires à regrouper pour constituer un dossier complet :

Selon les spécificités géographiques d’une zone, ou l’ancienneté du logement, d’autres diagnostics peuvent être demandés avant la vente du bien.

Rédiger l’annonce de vente

Si vous passez par une agence immobilière, votre agent dédié se charge de créer l’annonce et de la publier sur différents sites. Les photos prises et mises en avant sont très importantes, tout comme le titre de l’annonce. Dans un premier temps, les personnes cherchant à acheter un bien ne regardent que ces informations-là.

Dans le cas de la vente de particulier à particulier, c’est à vous de vous en charger. Privilégiez une belle journée ensoleillée pour prendre des photos. Évitez les photos de nuit, avec volets fermés ou prises à la va-vite. Elles ne mettent pas en valeur votre bien.

Vous devrez également renseigner toutes les informations importantes concernant votre logement :

• la taille de la maison ou de l’appartement ;
• la superficie du terrain (s’il y en a un) ;
• indiquer la présence d’un garage, d’une piscine, d’une véranda, etc. ;
• mentionner la proximité des commerces, écoles, transports en commun, etc.

Bon à savoir : si vous vendez un appartement en copropriété, vous devrez renseigner le nombre de lots, le montant des charges et les éventuels travaux prévus dans les parties communes. Si un ravalement de façade est programmé pour l’année suivante, autant l’annoncer rapidement pour éviter de multiplier les visites infructueuses.

Votre logement a 3 ans, 10 ans, 20 ans ? Précisez-le. Des acquéreurs cherchant un logement récent, voire quasiment neuf seront intéressés. Votre maison a plus d’un siècle, son point fort : son charme d’antan ? Précisez-le aussi. Un acquéreur à la recherche d’un bien à rénover ou d’un logement de caractère sera intéressé.

Pour la rédaction de votre annonce immobilière, nous vous conseillons toutefois d’aller à l’essentiel. Ce n’est pas la peine d’écrire un long roman.

Le home staging : qu’est-ce que c’est ?

Pour créer le coup de cœur chez les visiteurs et rendre son bien attractif, ayez recours au home staging (ou valorisation immobilière). De quoi s’agit-il ? De quelques gestes simples qui vous aident à rendre votre logement plus neutre pour aider les potentiels acquéreurs à s’y projeter.

Pour cela :

1. Commencez vos cartons pour faire disparaître les objets encombrants, les photos et les bibelots.
2. Vous pouvez même enlever certains meubles (cela est toutefois plus facile si vous avez déjà à disposition votre prochain logement).
3. Avant chaque visite : aérez les pièces.

La décoration la plus neutre possible vous aidera à trouver plus facilement un acquéreur. Il est parfois même conseillé de repeindre les murs en blanc lorsque les revêtements sont trop vieillots ou de couleurs trop prononcées. N’hésitez pas également à boucher les trous ou à changer une ampoule défectueuse.

Organiser les visites immobilières de son logement

Encore une fois, si vous passez par une agence immobilière, l’agent immobilier se charge de faire visiter votre bien aux potentiels acheteurs. Soit vous ne vivez déjà plus dans le logement et il peut le faire visiter à n’importe quelle heure de la journée. Soit il vous prévient par SMS la veille, soit vous pouvez lui imposer des horaires de visite. Cela vous permet de vous assurer plus facilement que votre bien soit propre et rangé avant une visite pour éviter de donner mauvaise impression.

Depuis le premier confinement provoqué par la COVID-19, les visites virtuelles sont également de plus en plus proposées. L’agent immobilier filme votre bien comme s’il en faisait faire la visite et peut ainsi communiquer la vidéo à des personnes vivant loin et ne pouvant pas nécessairement se déplacer rapidement pour venir le visiter.

Pour une vente de particulier à particulier, ce sera à vous de vous charger des visites. Cela est relativement simple si vous habitez encore le bien. Si vous vivez loin (logement secondaire, par exemple), cela peut être plus compliqué.

Choisir la meilleure offre d’achat

Un acheteur vient de vous faire une proposition de prix à la baisse pour acheter votre maison ou votre appartement ? Vous avez tout à fait le droit de négocier à la hausse, tout en faisant des concessions. En immobilier, les négociations sont fréquentes, mais doivent être justifiées. Le futur acquéreur a remarqué des défauts, des travaux à faire, craint des vices cachés, etc. Un futur acquéreur peut également vous faire une offre au prix. Il est alors prioritaire.

Dans tous les cas, prenez en compte la manière dont l’acquéreur va financer son offre d'achat immobilier avant de vous engager. Nous vous conseillons pour cela de privilégier une offre avec des apports personnels importants ou avec une solution de financement vérifiée et validée par une banque ou un courtier. Un achat sans apport est toujours plus risqué. D’autant plus sachant que l’accès au crédit immobilier a été restreint pour prévenir le surendettement. Si vous vous trouvez dans une zone fortement demandée, mieux vaut privilégier un dossier solide pour que la vente aille jusqu’au bout.

Pour cela, prenez également en compte des informations comme les métiers et revenus des acquéreurs, mais aussi leur projet de vie.

Signer un compromis de vente

Le compromis de vente permet de formaliser l’intention d’achat du bien immobilier par le potentiel acquéreur. Une fois les négociations de prix terminées, il est important de signer un compromis de vente. Si cet avant-contrat reste facultatif, il permet de poser précisément :

• les conditions de vente et d’achat ;
• le prix sur lequel les deux parties se sont mises d’accord ;
• l’identité de chacun.

Il existe 3 types de promesses de vente :

• la promesse unilatérale de vente (elle engage uniquement le vendeur) ;
• la promesse unilatérale d’achat (elle engage seulement l’acheteur) ;
• le compromis de vente (il engage les deux parties).

Pour officialiser un compromis de vente, il peut être effectué chez le notaire. On parle alors d’acte authentique. Il est aussi possible d’avoir recours à un acte sous seing privé avec l’acquéreur.

Bon à savoir : pour valider cette promesse de vente, l’acheteur doit vous verser un montant compris entre 5 et 10 % du prix de vente. Cette somme est préalablement conservée par le notaire. Toutefois, en cas de rétractation ultérieure aux 10 jours autorisés après la signature du compromis de vente, le notaire vous verse cette indemnité d’immobilisation.

Une clause suspensive peut être prévue dans le compromis de vente. Ainsi, dans le cas où l’acheteur s’engage à acheter le bien seulement s'il obtient un prêt immobilier ou un permis de construire, la vente peut être annulée en cas d’échec, sans aucuns frais pour lui.

Pour en savoir plus sur les délais de rétractation de votre potentiel acquéreur, vous pouvez consulter notre article sur le sujet : Compromis de vente d'un logement : quel est le délai de rétractation après signature ?

Bon à savoir : si l’acquéreur stipule que son financement se fera notamment à l’aide d’un prêt immobilier dans la promesse de vente, il est dans l’obligation d’effectuer cette demande de prêt.

Signer l’acte authentique de vente immobilière chez le notaire

Le délai entre la signature de l’avant-contrat et la vente effective est généralement de 3 à 4 mois. En effet, différentes formalités administratives doivent être effectuées. Tant que l’acte authentique n’est pas signé chez le notaire, la vente n’est pas définitivement scellée. Cette période est le bon moment pour faire vos cartons et préparer votre déménagement. Si vous n’avez pas encore trouvé votre nouveau logement, n’hésitez pas à chercher un endroit où stocker vos affaires.

Bon à savoir : l’acte de vente définitif est rédigé par le notaire. Cette démarche administrative est obligatoire pour la vente d’un bien. Le montant des frais est identique que l’acheteur et le vendeur aient un notaire chacun ou le même. Pour en savoir plus, rendez-vous sur nos articles : Frais de notaire : comment les réduire ? et Achat immobilier : comment calculer les frais de notaire ?

La date de la remise des clés

Une fois l’acte définitif de vente signé, vous pouvez remettre les clés au nouvel acquéreur du bien. Généralement cette action se fait chez le notaire une fois qu’il a fini de relire l’acte en votre présence et celle de l’acquéreur. Il peut ainsi attester de la remise des clés du bien vendu.

La résiliation de l’assurance habitation

Le vendeur peut mettre fin à son contrat d'assurance habitation dès la signature définitive de la vente devant le notaire. Cette demande doit être effectuée dans un délai de 3 mois. Vous pouvez aussi tout simplement changer le logement à assurer si vous avez déménagé.

Régler les impôts locaux au prorata

Si la date de signature de l’acte authentique et la remise des clés a lieu le 1er septembre, il vous revient de payer les impôts locaux pour la période courant du 1er janvier au 31 août. Toutefois, le nouvel acquéreur doit s'acquitter de la part courant du 1er septembre au 31 décembre.

Toutes les solutions pour vendre un logement plus rapidement

Que vous ayez du mal à vendre votre logement alors que les semaines et les mois passent ou que vous ayez besoin du financement pour acheter votre futur logement et pouvoir déménager, des solutions existent pour vendre plus rapidement votre bien. Pour cela :

1. Ajustez votre prix de vente au prix du marché.
2. Ciblez les canaux de diffusion de vos annonces.
3. Faites de belles photos.
4. Réalisez de petits travaux de rénovation.
5. Appliquez-vous sur la rédaction de votre annonce.

Bon à savoir : vendre un bien situé à proximité d’un aéroport peut être particulièrement complexe. Les nuisances sonores font fuir beaucoup d’acquéreurs. Toutefois, depuis le 21 avril 2021, les vendeurs résidant à proximité de certains aérodromes appartenant à l’État peuvent bénéficier d’une aide à la revente. Sachez qu’il est obligatoire pour le vendeur d’informer un acheteur en cas de nuisances sonores aériennes. Pour en savoir plus sur le montant de cette aide et les démarches administratives à effectuer pour en bénéficier, découvrez notre article sur le sujet : Vendre un bien situé à proximité d'un aéroport : les propriétaires peuvent bénéficier d'une aide.

Ajustez votre prix de vente au prix du marché

Un prix mal adapté peut empêcher la vente d’une maison ou d’un appartement. Si vous n’êtes pas pressé pour trouver acquéreur, vous pouvez prévoir un prix plus élevé, pour faire une belle plus-value. Si vous êtes pressé, mieux vaut vous aligner sur les prix du marché dans votre quartier ou dans votre ville.

Ciblez les canaux de diffusion de vos annonces

Il est déconseillé de surexposer le logement en le mettant en vente chez toutes les agences immobilières de la ville. Cela permet rarement de multiplier les chances de trouver un potentiel acquéreur. En effet, les futurs acheteurs sont souvent méfiants lorsqu’un bien est présent sur trop de sites. Arnaque ? Bien qui ne se vend pas ? Malfaçons ?

Ciblez plutôt une agence immobilière ou un canal de vente comme Leboncoin pour une vente en direct.

Faites de belles photos

Sans faire appel à un photographe professionnel, il est possible de faire des photos qui suscitent l’envie. Pour mettre en valeur votre logement, rangez chaque pièce et faites le ménage avant de prendre vos photos. Ne laissez pas de vaisselle sale dans l’évier. Épurez la décoration au maximum.

Réalisez de petits travaux de rénovation

La prise de photos dans votre logement sera l’occasion de repérer de petits défauts pouvant facilement être réparés. Les murs autour de la cheminée sont sales ? Passez un coup de peinture pour les rafraîchir.

Si vous aimez faire des travaux, modernisez votre bien pour lui donner plus de valeur. Abattre un mur permet de créer une cuisine ouverte et d’apporter de la luminosité à la pièce, par exemple. Pour certains travaux (rénovation énergétique, accessibilité PMR, etc.), vous pouvez bénéficier de certaines aides financières et valoriser le prix du bien. Vous attirez également les acheteurs réticents à l’idée de faire des travaux.

Appliquez-vous sur la rédaction de votre annonce

Pour donner envie à de potentiels acheteurs, une annonce doit aller à l’essentiel. À la fois claire et précise, elle ne doit être ni trop courte ni trop longue. Évitez les superlatifs. En effet, les personnes à la recherche d’un logement lisent généralement de nombreuses annonces et lisent en diagonale.