Compromis de vente : combien l'acheteur doit-il verser ?

Avant la signature de l'acte définitif de vente, l’acheteur verse un acompte. Celui-ci permet de valider le compromis de vente. Il s’agit d’une forme de garantie d’achat pour le vendeur comme pour l’acheteur. Lors des ventes immobilières, le compromis de vente est indispensable. Pourquoi verser un acompte ? Combien l’acheteur doit-il verser ? Nous faisons le point.

Verser un acompte : une démarche obligatoire lors de la signature d’un compromis de vente ?

Si le compromis de vente est une démarche obligatoire, ce n’est pas le cas du versement de l'acompte. Ainsi, il est tout à fait possible de signer un compromis de vente sans payer d'acompte. Sachez toutefois que son versement offre un certain nombre de garanties :

1. le versement d’un acompte permet de concrétiser le lien contractuel entre acheteur et vendeur ;
2. le vendeur s’assure de la solvabilité de l’acquéreur potentiel ;
3. l’acheteur réserve le bien pendant le délai nécessaire pour la suite des démarches jusqu’à la signature de l’acte définitif de vente.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Pour rappel, le compromis de vente est un avant contrat entre le vendeur et l’acheteur potentiel. Un compromis de vente est signé entre deux particuliers. Ils peuvent passer par une agence immobilière ou non. Les parties peuvent aussi faire appel à un notaire. On parle alors d’acte authentique.

La signature du compromis de vente permet de les engager l’un envers l’autre jusqu’à la signature finale. En effet, un délai de 3 mois, en moyenne, est nécessaire pour effectuer les démarches administratives, obtenir un prêt, etc. Pour rappel, le vendeur a pour obligation d’annexer un diagnostic technique au compromis de vente dans le respect de l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation.

La signature du compromis de vente engage :

• le vendeur à livrer le bien tel quel ;
• l’acheteur à payer l’ensemble du prix convenu.

Le compromis de vente ne doit pas être confondu avec la promesse unilatérale de vente. Cette dernière engage uniquement le vendeur.

Signer un compromis de vente sans acompte

Les risques d’une signature de compromis de vente sans acompte sont principalement du côté du vendeur. En effet, sans acompte, il ne peut s’assurer de l’engagement réel de l’acheteur, libre de continuer à visiter d’autres biens immobiliers. Lors de la signature d’un compromis de vente sans acompte, le vendeur ne peut pas non plus vérifier la solvabilité de l’acheteur, dans l’attente de l’obtention de son prêt.

Signer un compromis de vente avec acompte

Il est d’usage de demander un acompte à l’acheteur lors de l’achat d’un bien immobilier. Comme nous avons pu le voir précédemment, il s’agit toutefois d’une clause non obligatoire. Lors de la signature d’un compromis de vente, d’autres clauses sont, elles, obligatoirement incluses.

Quel montant l’acheteur doit-il verser en acompte lors d’un compromis de vente ?

Le montant d’usage d’un acompte dans le cas de la vente d’un bien immobilier est compris entre 5 et 10 % du prix de vente définitif du bien ou du terrain. Cependant, l’acompte n’étant pas obligatoire, rien n’empêche le vendeur de demander une somme inférieure ou supérieure.

Si l’acquéreur ne possède pas les fonds suffisants pour payer entre 5 et 10 % du prix de vente lors de la signature du compromis de vente, il est en droit de négocier le montant de l’acompte. Les parties peuvent :

• convenir d’un montant forfaitaire de 1 000 ou 2 000 €, par exemple ;
• ou de signer un compromis de vente sans le versement de l’acompte.

Dans ce deuxième cas, il est conseillé au vendeur de vérifier la solvabilité de l’acheteur potentiel et de ses réelles possibilités d’obtenir un prêt. Sachez toutefois que si l’acheteur renonce à la conclusion de l’acte définitif de vente, l’acompte sera toutefois encaissé de plein droit par le vendeur. Il s’agit d’une compensation financière pour l’annulation de la vente.

Quels modes de versement pour le versement de l’acompte du compromis de vente ?

Vous achetez une maison pour 250 000 € ? Le montant de l’acompte est fixé à 10 % ? Pour la signature du compromis de vente, vous devez effectuer un virement de 25 000 € par virement bancaire ou par chèque de banque.

Le versement de l’acompte s’effectue principalement par virement bancaire. Dans le cas d’un acompte de moins de 3 000 €, un chèque à l’ordre du notaire peut être fait. Le notaire se charge de le déposer sur le compte séquestre.

Verser cette somme directement au vendeur est vivement déconseillé. Pour éviter de prendre des risques, le mieux est de placer cet acompte sous séquestre, via un agent immobilier ou un notaire. De plus, au stade du compromis de vente, le vendeur n’a pas le droit de recevoir directement de l’argent de la part de l’acheteur ni de l’exiger. Il s’expose à une amende de 30 000 € (L 271-2 du CCH).

L’acquéreur n’est pas un professionnel de l’immobilier ? La loi indique que le moment de versement de l’acompte ne peut pas être exigé avant le délai de rétractation de 10 jours. À l’inverse, si vous passez par un agent immobilier ou un notaire, la somme de l’acompte doit être bloquée avant la signature du compromis de vente.

Comment récupérer l’acompte versé lors du compromis de vente ?

Si l’acheteur décide de se rétracter de l’achat d’un bien immobilier ou d’un terrain, il ne peut pas toujours récupérer l’acompte du compromis de vente. En effet, cette somme correspond à une compensation financière pour le vendeur en cas de rétractation. Toutefois, il existe des scénarios dans lesquels l’acheteur peut récupérer son acompte. Pour cela :

1. L’acheteur doit se rétracter au cours du délai de rétractation légal de 10 jours à compter de la signature du compromis de vente, sans avoir à se justifier. Le notaire dispose d’un délai de 3 semaines pour lui rembourser l’acompte. Attention, une fois cette période de rétractation passée, le notaire verse la somme due au vendeur sans possibilité de remboursement.
2. La ou les conditions suspensives ajoutées dans le compromis de vente n’ont pas pu être réalisées. Attention, cela n’est pas valable, si l’acquéreur ne s’occupe pas de leur réalisation dans les délais prévus (par exemple, obtention d’un prêt immobilier auprès d’une banque).

L’acompte représente une avance sur le prix de la vente. Si tout se passe bien et que la vente définitive a lieu, cette somme déjà versée est déduite du montant total de la vente. L’acquéreur paie seulement le complément lors de l’acte définitif.

Comment se rétracter d’une vente ? L’acheteur doit envoyer une lettre avec accusé de réception au vendeur.