En indivision, un prêt immobilier doit être remboursé avec son argent personnel
Les époux ou les concubins qui acquièrent ensemble un bien immobilier sont soumis au régime de l’indivision prévu aux articles 815 et suivants du Code civil. Dans la plupart des cas, l’acte d’acquisition prévoit que les propriétaires sont chacun titulaires de 50 % des droits indivis. Mais une difficulté particulière se pose lorsque les coindivisaires ont financé ce bien en recourant à l’emprunt et que son remboursement a été effectué de manière inégalitaire.
Crédit immobilier : le régime de l’indivision suppose de payer avec l’aide de ses deniers personnels
Dans un arrêt du 28 mars 2018, la Cour rappelle que le régime de l’indivision nécessite pour les propriétaires d’engager leurs deniers personnels. Dans cette affaire, il était question d’un conflit entre 2 concubins qui faisaient les comptes au moment de la séparation. La concubine demandait davantage affirmant que son ancien compagnon n’avait pas payé sa part du prêt contracté pour l’achat de leur bien en indivision. Il est précisé que le concubin avait eu des problèmes de santé et, frappé d’invalidité, avait pu bénéficier de la prise en charge du remboursement du prêt par son assurance. La concubine avance qu’un indivisaire qui n’a pas payé avec son argent personnel ne fait pas partie des dépenses à considérer lors de la liquidation de l’indivision. De son côté, le concubin prétend que l’indemnité prévue par la garantie invalidité constitue une ressource personnelle et le plus important est que le remboursement du prêt ait été permis grâce à l’argent présent sur le compte bancaire individuel, peu importe la manière dont ce dernier a été alimenté.
La Cour de cassation a donné raison à la concubine soulignant que les mensualités ayant été systématiquement remboursées par l’assureur, le concubin n’avait pas engagé ses deniers personnels. Dans ce cas, il convient de compenser les sommes ayant été avancées par l’autre indivisaire afin d’éviter qu’un seul indivisaire ne s’appauvrisse pour maintenir le régime de l’indivision.
Le droit de propriété d’un bien indivis est indépendant de son mode de financement
Cette affaire complète un arrêt rendu le 10 janvier 2018 par la Cour. En l’espèce, 2 personnes avaient acheté un bien immobilier de manière indivise. Chaque coindivisaire disposait d’une quote-part identique sur le bien, mais ce dernier avait été financé de manière inégalitaire. Les juges d’appel avaient d’abord procédé au partage du bien entre les coindivisaires en se basant sur leur part de remboursement de l’emprunt effective. Toutefois, la Cour de cassation a cassé et annulé cet arrêt rappelant que le partage du fruit de la vente d’un bien immobilier soumis au régime de l’indivision dans les mêmes proportions doit être fait indépendamment de la répartition de la charge de remboursement de l’emprunt ayant servi à son financement. Le droit de propriété d’un bien ne dépend donc pas de ses modalités de financement.
Néanmoins, il convient de rappeler que celui qui a remboursé le crédit immobilier de manière inégalitaire peut agir contre son coindivisaire pour obtenir le remboursement de la somme avancée.
