Achat immobilier : quel montant d'apport personnel ?
Pour devenir propriétaire de son logement, il est très souvent nécessaire de contracter un emprunt auprès d’une banque. L’apport personnel n’est pas obligatoire légalement, mais il est nécessaire pour plusieurs raisons. Il permet, en outre, de payer les frais relatifs à l’emprunt et à l’acquisition du bien (frais de notaire, frais de dossier, caution, etc.), c’est-à-dire les frais en sus de la valeur du logement. Pour définir le montant de son apport personnel, de nombreux facteurs entrent en jeu.
Montant de l’apport personnel
Les frais engagés autour de l’achat d’un bien immobilier sont généralement estimés à 10 % du prix du bien. Il est donc recommandé d’avoir un apport personnel minimum de 10 %. En effet, la plupart des banques demandent à l’emprunteur de disposer de ce montant afin d’être éligible à un prêt immobilier. Certaines banques ont des exigences plus élevées et peuvent demander un apport de 20 %, voire de 40 % sur des marchés très tendus.
Concrètement, si vous convoitez l’achat d’un bien affiché à 180 000 euros, votre apport personnel devra être d’environ 18 000. À l’inverse, le montant dont vous disposez en épargne peut vous aider à estimer votre budget. Si vous disposez de 20 000 euros, vous pourrez facilement emprunter 200 000 euros. Cependant, d’autres conditions comme votre situation professionnelle et vos dépenses mensuelles rentrent en ligne de compte dans les critères d’acceptation de votre dossier de crédit.
Un taux d’apport idéal se situe autour de 30 %. Ce pourcentage vous permet en effet de couvrir tous les frais d’achat, les frais d’emprunt et de réduire le montant emprunté. Vous rembourserez donc votre emprunt plus vite ou via des mensualités plus faibles.
Pourquoi avoir un apport personnel élevé ?
Un apport personnel à hauteur de 30 % à 40 % est considéré comme étant très solide. S’il est préférable de garder une épargne de sécurité, et donc de ne pas vider tous ses comptes pour constituer l’apport personnel le plus fort possible, présenter un apport solide a plusieurs avantages.
L’apport personnel est un levier de négociation
Le montant de votre apport personnel définit la confiance que vous accorde l’organisme qui vous prête de l’argent. Un fort apport personnel prouve votre capacité à épargner et votre sérieux financier. Cette confiance vous permet de négocier plusieurs variables de votre prêt comme :
- le montant du crédit octroyé ;
- le taux de crédit ;
- les frais de dossier ;
- le montant des pénalités de remboursement anticipé ;
- le montant de l’assurance ;
- le délai d’obtention du prêt ;
- etc.
Un fort apport personnel permet de baisser le taux d’endettement
Les banques ne peuvent pas proposer de prêt à des particuliers si leur capacité de remboursement n’est pas suffisante. Un taux d’endettement est alors calculé entre les ressources de l’emprunteur, ses dépenses courantes et ses mensualités de prêt à rembourser. L’apport personnel permet de réduire le montant emprunté à la banque et donc de réduire le taux d’endettement.
Ce taux, initialement de 33 % maximum, a été relevé au 1er janvier 2021 par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) à 35 %. Si vous avez par exemple des revenus modestes et un loyer élevé, votre apport personnel devra être suffisant pour garantir à la banque un taux d’endettement inférieur à 35 %.
Prévoir une marge de sécurité
Attention cependant à ne pas trop mettre d’argent dans votre apport personnel. Garder une épargne de sécurité vous permet de faire face à certaines dépenses prévues ou imprévues : frais additionnels, achats mobiliers, déménagement, réparations, taxe foncière, charges, travaux et imprévus de la vie courante (perte d’emploi).
La possibilité du crédit sans apport, le prêt à 110 %
Dans certains cas, il est possible d’emprunter sans apport personnel. On parle alors de prêt à 110 % (100 % de la valeur du bien, plus 10 % de frais). Cela est possible par exemple dans le cas d’un investissement locatif rentrant dans les conditions de la loi Pinel ou pour l’acquisition d’une résidence secondaire.
Certaines banques mettent aussi en avant la possibilité d’emprunter sans apport afin de permettre au plus grand nombre de devenir propriétaire. Cependant, le dossier de crédit à présenter devra être extrêmement solide (situation professionnelle stable, forts revenus, dépenses courantes raisonnables, etc.) et vos comptes seront passés à la loupe sur trois à six mois pour attester de votre sérieux financier.
L’absence d’apport personnel devra être justifiée et les raisons de cette absence seront jugées par l’organisme prêteur. Elles devront être considérées comme légitimes, par exemple une situation familiale complexe, les suites d’une maladie ou encore des périodes de chômage prolongées.
Il est à noter que s’il est possible de contracter un emprunt immobilier sans apport personnel, aucun levier de négociation ne pourra cependant être activé et le coût total du crédit immobilier sera inévitablement vu à la hausse (taux d’intérêt, assurances, pénalités de remboursement anticipé, etc.).
Les sources d’apports personnels
Un apport personnel se prépare généralement à l’avance. Il peut être constitué par des placements sur différents livrets d’épargne, comme un livret A, un livret jeune, un livret développement durable (LDD) ou un plan épargne logement (PEL), le plus adapté pour un achat immobilier.
Il peut cependant provenir d’un revenu ponctuel, comme une donation, un héritage ou la vente d’un premier bien immobilier. En effet, dans le cadre d’une opération d’achat-revente, le prix du bien vendu devient, lorsqu’il est injecté dans le nouveau projet, un apport personnel.
En cas de difficultés à constituer un apport personnel, différentes aides destinées à un achat de logement existent : prêt accession, le prêt à taux zéro (PTZ) ou encore le prêt d’accession sociale (PAS).
