Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : fonctionnement et calcul

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne les contribuables détenant un patrimoine immobilier important. Depuis le 1er janvier 2018, cet impôt remplace l’impôt solidaire sur la fortune (ISF). Du taux d’imposition à la déclaration, voici tout ce que vous devez savoir sur l’IFI.

Quel est le patrimoine soumis à l’IFI ?

Le seuil de l’IFI est fixé à 1,3 million d’euros nets. Si votre patrimoine immobilier est supérieur à ce montant au 1er janvier de l’année d’imposition, vous êtes imposable à l’IFI.

Composition du foyer fiscal

Le foyer fiscal considéré au titre de l’IFI peut être différent de celui considéré pour l’impôt sur le revenu. Le foyer fiscal IFI inclut :

• les célibataires, les veufs et les veuves, les personnes divorcées et séparées ;
• les époux(ses) de tout régime matrimonial (y compris si le mariage a été célébré l’année précédente, avec imposition distincte des revenus) ;
• les couples pacsés et les concubin(e)s ;
• les enfants mineurs dont vous ou votre conjoint(e) avez l'administration légale des biens.

Votre enfant majeur forme ainsi un foyer fiscal IFI distinct, même s’il est rattaché à votre foyer fiscal pour l’impôt sur le revenu.

Quels sont les biens concernés ?

Le patrimoine net taxable correspond à l’ensemble des valeurs imposables de vos biens immobiliers, après des déductions des dettes le cas échéant. Les biens professionnels, les forêts et les biens ruraux loués par bail à long terme sont, entre autres, exonérés de l’IFI.

Les principaux biens immobiliers imposables sont :

• les immeubles détenus directement, par exemple les immeubles bâtis mis en location ou à usage personnel (maisons, appartements, dépendances), les bâtiments classés monument historique, les immeubles en cours de construction au 1er janvier de l'année d'imposition, et les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles) ;
• les immeubles ou fractions d'immeubles détenus indirectement, via des titres et des parts de sociétés ;
• les biens et les droits immobiliers ne pouvant pas être considérés comme des biens professionnels.

Commet calculer son IFI ?

L’administration fiscale calcule le montant de votre IFI sur la base des éléments de votre déclaration.

Abattements, exonérations, plafond

Votre résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % de la valeur vénale du bien, sauf si elle est détenue par une SCI de gestion.

Les dons versés à des organismes d’intérêt général établis en France ou dans l’Union européenne vous permettent de bénéficier d’une réduction de l’IFI à hauteur de 75 % du montant des dons, dans une limite de 50 000 €.

À noter : l’IFI est désormais plafonné à 75 % des revenus perçus l’année précédente, conformément à votre impôt sur le revenu.

Déduction de la dette

Si des travaux ont été réalisés sur votre bien immobilier, votre dette peut être déductible. Elle doit pour cela remplir les trois conditions suivantes :

• exister dès le 1er janvier de l'année d'imposition ;
• incomber à la charge personnelle d’un membre du foyer fiscal ;
• être afférente aux actifs imposables.

Sachez que la déduction de la dette est décidée au cas par cas, même si ces trois conditions sont réunies.

Taux d’imposition & calcul

Le taux d’imposition de l’IFI évolue progressivement en fonction de la fraction de valeur de patrimoine. Si vous êtes soumis à l’IFI, le taux d’imposition s’applique dès 800 000 €.

• Entre 0 et 800 000 € : le taux d’imposition est de 0 %.
• Entre 800 001 € et 1 300 000 € : le taux d’imposition est de 0,5 %.
• Entre 1 300 001 € et 2 570 000 € : le taux d’imposition est de 0,7 %.
• Entre 2 570 001 € et 5 000 000 € : le taux d’imposition est de 1 %.
• Entre 5 000 001 € et 10 000 000 € : le taux d’imposition est de 1,25 %.
• Au-dessus de 10 000 000 € : le taux d’imposition est de 1,5 %.

À titre d’exemple, voici comment calculer l’IFI d’un contribuable au patrimoine net taxable de 2 millions d’euros :
800 000 x 0 % + (1 300 000 – 800 000) x 0,5 % + (2 000 000 – 1 300 000) x 0,7 % = 7 400 €.

Un système de décote s’applique aux patrimoines dont la valeur nette taxable s’élève entre 1,3 et 1,4 million. Le montant de la décote est obtenu via la formule 17 500 – (1,25 % x montant du patrimoine net taxable).

Pour calculer plus facilement votre IFI, nous vous invitons à utiliser le simulateur d’impots.gouv.fr.

Déclaration et paiement de l’IFI

Pour tous les contribuables, l’IFI se déclare en ligne (ou par déclaration papier), en même temps que l’impôt sur le revenu. Si vous ne disposez pas de revenus taxables à l’impôt sur le revenu, vous devrez également remplir le formulaire 2042 IFI-CO. Tous les formulaires et les notices sont disponibles sur le site de l’administration fiscale.

En cas de retard de déclaration, des pénalités peuvent s’appliquer :

• 10 % de l’IFI dans les 30 jours suivant la mise en demeure de l’administration fiscale ;
• puis, 40 % de l’IFI.

À ces pénalités s’ajoutent des intérêts de retard de 0,2 %.

Comment payer l’IFI ?

Suite à votre déclaration, vous recevrez un avis vous communiquant le montant de votre IFI. L’échéance est fixée aux environs de la mi-septembre selon votre mode de paiement :

• par chèque, espèces, carte bancaire, ou auprès d'un partenaire agréé « paiement de proximité » (buraliste, etc.) ;
• en ligne via votre espace particulier (ordinateur, smartphone, tablette).

Le paiement par des moyens non dématérialisés est exigible quelques jours plus tôt, et n’est accepté que pour un IFI inférieur à 300 €. Pour régler en ligne, votre compte bancaire doit être domicilié dans la zone SEPA. Le prélèvement sera effectué environ une semaine après l’échéance.

Si vous rencontrez des difficultés de paiement, contactez l’administration fiscale afin de solliciter un délai de paiement. En cas de retard de paiement sans justification, une majoration de 10 % s’applique sur l’IFI.