Les diagnostics immobiliers à effectuer avant la vente ou la location d'un logement

Quels diagnostics devez-vous réaliser sur un bien immobilier avant de le louer ou de le vendre ? Comment procéder aux inspections et évaluations techniques DPE, DDT, CREP, ERNMT, DTG ?

Les diagnostics immobiliers permettent l’évaluation d’un bien mis en vente ou en location. Ils sont effectués par un diagnostiqueur professionnel, en application de plusieurs critères. Celui-ci contrôle, évalue les risques à l’exposition de certains produits nocifs et d’inondation. Il calcule également l’énergie consommée par l'habitation. Nous décrivons ici les différents diagnostics qu'il faut fournir si vous souhaitez vendre ou louer votre logement.

Les diagnostics immobiliers à effectuer avant la vente ou la location d'un logement

Les diagnostics concernant la vente ou la location d’un bien immobilier

Les diagnostics immobiliers sont généralement effectués avant la location ou la vente d’un logement. Les informations qu'ils contiennent sont destinées aux futurs locataires ou propriétaires, afin de les renseigner sur les conditions réelles de vie dans le logement.

Le DDT, dossier de diagnostic technique

Un dossier de diagnostic technique est un dossier regroupant l’ensemble des diagnostics effectués sur un bien immobilier destiné à la vente ou la location.

Pour un bien destiné à la vente, il comprend des documents mentionnant la présence ou non de mérule, d'amiante, de termites, et identifie les risques naturels et technologiques dans le logement. Le DDT inclut également le CREP, le DPE, l’état des installations intérieures du gaz et de l’électricité. Enfin, vous retrouvez dans le DDT Le contrôle des installations d’assainissement non-collectif.

Pour un bien immobilier destiné à la location, le DDT contient le DPE , le CREP, l’état des installations intérieures du gaz et de l’électricité, la copie d’un état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante, et les risques naturels ou technologiques.

Notez que le DDT est annexé à l’acte de vente, la promesse de vente, ou au contrat de location.

Le CREP, constat de risque d’exposition au plomb

Le CREP contrôle les revêtements et les annexes du logement pouvant contenir du plomb, et identifie les facteurs de dégradation du bâtiment. Lors de la signature d'un contrat de location, le CREP doit dater de moins de 6 ans.

Pour une vente, le CREP est valable à vie s’il n’a révélé aucune trace de plomb, ou inférieur à 1mg/cm². En revanche, le CREP est valable un an si la concentration de plomb s’est révélée supérieur ou égale à 1mg/cm².

À savoir, si vous découvrez la présence de plomb dans votre logement sans en avoir été informé par un CREP avant la vente ou la location, vous pouvez saisir de le TGI (tribunal de grande instance). En cas de vente, elle peut être annulée ou le prix de vente peut être diminué. Pour une location, vous pouvez demander des dommages et intérêts. Dans les deux cas, le maire ou le préfet peut demander au bailleur ou propriétaire d’effectuer les travaux nécessaires.

Le DPE, diagnostic de performance énergétique

Le DPE est un document indiquant la quantité d’énergie consommée. Elle est calculée avec une consommation standard et est ensuite classée en fonction de valeurs de références pour permettre au futur acquéreur de comparer et de se rendre compte de sa future consommation énergétique.

Le DPE est mis à disposition des futurs locataires et acheteurs, mais n’est pas présenté pour une location saisonnière, ni pour un contrat de bail rural.

ERNMT, état des risques naturels miniers et technologiques

L’ERNMT est un document fourni et complété par le propriétaire, le bailleur, ou par l’agent immobilier chargé du bien. L'ERNMT indique si le bien est situé dans une zone à risques : inondations, mouvements de terrain, usines ou installations à risques. Les vendeurs et bailleurs doivent informer leurs acquéreurs ou locataires potentiels de l’existence de ces risques via le document intitulé état des risques naturels, miniers et technologiques.

Afin de remplir le document correctement, le professionnel se réfère à l’arrêté préfectoral listant les risques de la commune. Cet arrêté est affiché dans la mairie de la commune, dans les journaux diffusés dans le département, et est consultable au sein de la préfecture du département.

Si l'ERNMT est manquant, l’acquéreur peut saisir le TGI pour demander l’annulation ou la baisse du prix de la vente. Le locataire peut réclamer des dommages-intérêts.

Les diagnostics concernant les copropriétés

Le DTG, diagnostic technique global

Le DTG est un document attestant du besoin ou non de faire des travaux au sein d’un immeuble soumis à la copropriété. Le professionnel réalise une analyse de la structure actuelle et fait une estimation des travaux qui devront être réalisés. Si les travaux ne sont pas nécessaires dans les 10 prochaines années, les copropriétaires ne sont pas dans l’obligation de monter un fonds de financement pour effectuer les travaux.

Pour réaliser un DTG, le syndicat de copropriété doit mettre ce sujet à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Les copropriétaires se prononceront sur le fait d’engager un DTG ou non. Puis, une fois le résultat reçu, ils devront décider de monter un fonds de travaux communs ou non. Le DTG et le projet de fonds de travaux doivent être présentés à tout candidat souhaitant acquérir un bien au sein de la copropriété.

Le DPE collectif et l'audit énergétique

Le DPE collectif est une évaluation de la consommation, et donc de la performance en énergie de l’installation d’un chauffage collectif (ou d’une installation de refroidissement) au sein d’un immeuble divisé en moins de 50 lots de copropriété. Ce diagnostic était à réaliser entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2016 sur les logements dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juin 2001. Pour les copropriétés de plus de 50 lots, on ne doit pas réaliser un DPE collectif mais un audit énergétique.

Comment effectuer une demande de diagnostic ?

Pour faire une demande de diagnostic, vous devez vous adresser à un professionnel certifié. La prestation est payante, c’est donc à vous de choisir le professionnel que vous souhaitez engager. Vous pouvez trouver votre professionnel sur l’annuaire des diagnostiqueurs certifiés. Si vous souhaitez vous renseigner par téléphone, vous pouvez contacter l’ADIL (agence départementale d’information sur le logement) du département du bien.

 




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