Vous êtes propriétaire d’un logement que vous n’occupez pas et qui reste inoccupé depuis plusieurs mois ? Selon sa localisation, ce bien pourrait être soumis à une taxation spécifique : la taxe sur les logements vacants (TLV). Instaurée pour lutter contre la pénurie de logements dans les villes les plus tendues, cette taxe annuelle vise à encourager les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché, à la location comme à la vente.
Mais qui est réellement concerné ? Comment est calculé le montant dû ? Et dans quels cas peut-on en être exonéré ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur la taxe sur les logements vacants, ses règles d’application et les démarches à effectuer pour être en règle avec l’administration fiscale.
Qu’est-ce que la taxe sur les logements vacants ?
Laisser un bien immobilier inoccupé dans une ville où les demandeurs de logement peinent à trouver un toit a un coût fiscal. C’est précisément l’objectif de la taxe sur les logements vacants (TLV) : inciter les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché, que ce soit à la vente ou à la location.
Cette taxe annuelle concerne les logements non meublés, laissés sans occupant depuis au moins un an, situés dans des communes où la tension entre l’offre et la demande de logements est particulièrement forte.
Il ne faut pas confondre la TLV avec la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), qui répond à une logique proche mais s’applique dans un cadre géographique différent. Les deux taxes coexistent, mais un même logement ne peut pas être soumis aux deux simultanément.
Qui est concerné par la TLV ?
La taxe sur les logements vacants s’applique aux propriétaires et usufruitiers de logements situés dans les communes classées en zone tendue. Il s’agit de communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, où le marché immobilier est sous pression. La liste précise de ces communes est définie par décret.
Pour qu’un logement soit imposable, plusieurs conditions doivent être réunies simultanément :
- le bien doit être non meublé ;
- il doit être inoccupé depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition ;
- il doit être situé dans une commune concernée par la TLV.
Concrètement, si votre logement est vacant au 1er janvier 2026, il doit l’avoir été sans interruption depuis au moins le 1er janvier 2025 pour être taxable au titre de l’année 2026.
Comment est calculée la taxe sur les logements vacants ?
Le montant de la TLV repose sur la valeur locative cadastrale du logement, c’est-à-dire le loyer théorique annuel estimé par l’administration fiscale. Ce montant est ensuite multiplié par un taux d’imposition qui varie selon la durée de vacance du bien.
Depuis 2023, les taux applicables sont les suivants :
- 17 % pour la première année au cours de laquelle le logement devient imposable ;
- 34 % à partir de la deuxième année et pour les années suivantes.
Cette progressivité est volontaire : plus un logement reste longtemps vacant, plus la pression fiscale augmente. Le produit de la taxe est intégralement reversé à l’Agence nationale de l’habitat (Anah), qui finance notamment des programmes de rénovation et d’amélioration du parc résidentiel privé.
La THLV : une alternative pour les communes non concernées
Les propriétaires situés hors des zones tendues ne sont pas pour autant à l’abri d’une taxation sur leurs logements inoccupés. Les communes et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) qui ne relèvent pas du champ d’application de la TLV ont la faculté d’instaurer une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).
La THLV présente quelques différences notables par rapport à la TLV :
- le seuil de vacance est plus long : le logement doit être inoccupé depuis plus de deux ans (contre un an pour la TLV) ;
- le taux n’est pas fixé nationalement : il est déterminé librement par chaque commune ou EPCI.
Si vous n’êtes pas sûr que votre commune soit concernée par l’une ou l’autre de ces taxes, un simulateur mis à disposition sur service-public.gouv.fr vous permet de le vérifier rapidement.
Comment déclarer un logement vacant ?
Tout propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation est tenu d’effectuer une déclaration d’occupation auprès de l’administration fiscale. Cette démarche s’effectue en ligne, depuis l’espace personnel sur impots.gouv.fr, dans la rubrique « Biens immobiliers ».
La déclaration doit être réalisée avant le 1er juillet de chaque année, dès lors que la situation du logement n’a pas encore été déclarée ou qu’un changement est intervenu depuis la dernière déclaration.
Lors de cette déclaration, le propriétaire doit préciser la nature de l’occupation du bien :
- résidence principale ;
- résidence secondaire ;
- bien vacant (non meublé et non occupé).
Les propriétaires ne disposant pas d’accès à Internet peuvent recourir à un formulaire papier disponible auprès des services fiscaux. En l’absence de déclaration ou en cas d’informations inexactes, une amende de 150 € par local peut être appliquée.
Quels logements sont exonérés de TLV ?
La taxe sur les logements vacants n’est pas systématique. Certaines situations permettent d’en être dispensé, notamment lorsque la vacance du bien n’est pas imputable à une décision du propriétaire. Les principales causes d’exonération sont les suivantes :
- le logement est mis en location ou en vente au prix du marché, mais ne trouve pas preneur malgré des démarches actives ;
- le bien doit faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition ;
- le logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année ;
- le bien nécessite des travaux importants pour être habitable, dont le montant dépasse 25 % de sa valeur vénale (par exemple, une réfection complète de l’installation de chauffage) ;
- il s’agit d’une résidence secondaire meublée déjà soumise à la taxe d’habitation ;
- le logement est détenu par un organisme HLM ou constitue une dépendance du domaine public.
Si vous estimez être dans l’une de ces situations et que vous recevez néanmoins un avis de taxe, vous avez la possibilité de déposer une réclamation auprès de l’administration fiscale. Cette démarche ne suspend pas l’obligation de paiement, mais vous pouvez demander un sursis dans ce cadre.
FAQ sur la taxe sur les logements vacants
À partir de combien de temps un logement est-il considéré comme vacant pour la TLV ?
Un logement est considéré comme vacant au sens de la TLV dès lors qu’il est inoccupé et non meublé depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition.
La TLV s’applique-t-elle partout en France ?
Non. La taxe sur les logements vacants ne concerne que les communes situées en zone tendue, c’est-à-dire dans des agglomérations de plus de 50 000 habitants confrontées à un déséquilibre significatif entre l’offre et la demande de logements. La liste est fixée par décret.
Peut-on être exonéré de TLV si l’on cherche activement à louer son bien ?
Oui, à condition de pouvoir justifier que le logement est proposé à la location au prix du marché sans trouver de locataire. Dans ce cas, la vacance n’est pas considérée comme volontaire et une exonération peut être accordée.
Quelle est la différence entre la TLV et la THLV ?
La TLV s’applique dans les zones tendues définies par l’État, dès un an de vacance. La THLV est instaurée à l’initiative des communes non concernées par la TLV, et ne s’applique qu’à partir de deux ans de vacance, avec un taux variable selon la collectivité.