Rachat de crédit immobilier

Depuis quelques mois, les taux d’emprunt du crédit immobilier sont historiquement bas. C’est le moment idéal pour renégocier votre prêt. Profitez de cette opportunité pour alléger vos mensualités ou réduire la durée de votre emprunt.

Le bon moment pour renégocier son crédit immobilier

Vers quelle solution s’orienter ? Le rachat de votre crédit immobilier par une nouvelle banque ou la renégociation du prêt avec votre banque. Les deux solutions offrent des perspectives de gain. Cependant, pour que l’opération soit rentable, il est bon de vérifier que :

• La durée restante du prêt est supérieure à la durée écoulée. Si possible, procédez au rachat dans les premières années. C’est la phase ou les remboursements d’intérêts sont plus importants que le capital remboursé.
• Le montant du capital restant dû est suffisamment élevé. Un minimum de 70 000 euros est recommandé pour que les économies réalisées soient conséquentes.
• La différence entre le taux actuel et le nouveau taux doit être au minimum de 0,7 voire 1 % plus bas.
• L'ensemble des frais liés à l’opération n’amoindrissent pas trop les bénéfices.

1ère solution : le rachat de crédit immobilier

Démarchage auprès d'autres banques

N’hésitez pas à démarcher d’autres banques que la vôtre pour trouver la meilleure offre. Contactez les établissements qui ne figurent pas dans votre panel parce qu’ils pourraient sembler trop élitistes, ou qu’ils véhiculent une image vieillissante. Ils peuvent, au contraire, proposer des conditions très avantageuses pour attirer de nouveaux clients. Faites jouer la concurrence.

Préambule nécessaire à toute négociation : avoir une situation bancaire saine. Des revenus, un taux d’endettement et un reste à vivre suffisants sont des signaux rassurants pour tout nouvel organisme financier. De la qualité de votre dossier d’emprunteur peut dépendre des offres plus intéressantes.

Autre solution confortable : le courtier en crédit immobilier. Il va vous faire gagner du temps et dénicher de très bons taux. Les banques cherchent toujours à diversifier leur clientèle et le courtier est un apporteur d’affaires. Certaines banques offrent alors des taux plus avantageux ou des réductions sur les frais de dossiers ou sur l’assurance emprunteur.

Les frais de banque liés au rachat de crédit immobilier

Indemnités de remboursement anticipé

Votre ancienne banque va vous demander des indemnités de remboursement anticipé (IRA). De quoi s’agit-il ? Puisque la nouvelle banque rachète le crédit, l’ancien établissement ne va plus percevoir les intérêts du prêt. Elle va donc exiger le paiement de pénalités prévues au contrat en cas de rachat ou de remboursement anticipé.

L’indemnité, plafonnée, s’élève à :

• 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du crédit immobilier ;
• ou 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Le montant le plus bas étant retenu. La somme s’avère parfois importante. Toutefois, compte tenu des taux actuels, les 6 mois d’intérêt sont devenus pratiquement la norme.

Il existe toutefois des exonérations possibles qui doivent être stipulées dans le contrat initial. Si le remboursement anticipé est dû à :

• un licenciement ;
• un déménagement dans le cadre d’une mutation professionnelle ;
• un décès d’un des emprunteurs.

N’hésitez pas à négocier ces IRA avec le nouvel établissement bancaire avant toute nouvelle signature du contrat de prêt.

Frais de garantie

Cette assurance protège l’établissement prêteur contre les risques de non-remboursement de l’emprunteur. Suivant l’option choisie à la souscription du contrat initial, elle prend la forme d’une caution, d’une hypothèque ou d’un privilège du prêteur de deniers (PPD).

L’hypothèque et l’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD) requièrent les services d’un notaire pour la mainlevée. Les frais s’élèvent à 2 % du montant racheté.

Si vous avez choisi l’option caution lors du premier achat, une partie du montant sera restitué et compensera les nouveaux frais.

Frais de dossier

Prélevés si votre dossier est accepté, les frais de dossiers s’élèvent à 1 % du capital emprunté. Ils sont négociables. Si votre dossier est bon, vous pouvez même demander à les supprimer. Pour compenser, la banque peut demander à ce que vous transfériez votre compte.

L’assurance emprunteur

Qui dit nouveau contrat, dit nouvelle assurance pour l’emprunteur. Déjà souscrite pour l’ancien prêt, profitez du rachat pour étudier une nouvelle offre, la délégation d’assurance proposée par un tiers. Votre banque vous proposera son assurance-groupe. À garantie équivalente, l’offre de prix est intéressante. Entre 0,07 et 0,14 % contre 0,40 à 0,60 %.

Comparez les offres !

De nombreux simulateurs sont accessibles sur internet pour calculer facilement les bénéfices et les frais occasionnés par le rachat de crédit immobilier.

2e solution : la renégociation de votre crédit

Option non négligeable. La renégociation du crédit auprès de votre banque actuelle. Tout comme pour le rachat de crédit, les conditions d’éligibilité sont identiques : durée restante du prêt, taux et capital.

Quels frais pour une renégociation de prêt immobilier

La renégociation est une solution confortable, surtout si vous êtes satisfait des services de votre banque.

• Pas de changement d’agence, il s’agit simplement de revoir à la baisse le taux d’intérêt.
• Pas de remboursement anticipé, donc pas d’indemnité de remboursement anticipé IRA.
• Aucuns frais de garantie.
• Pas de frais de dossier, mais des frais liés à la création d’un avenant au contrat de prêt initial. Ces frais sont négociables auprès de la banque.

Cette solution, aussi idéale qu’elle paraisse, n’offre pas les mêmes avantages financiers. Il sera difficile d’obtenir un taux aussi compétitif qu’une banque concurrente. Toutefois, le taux sera toujours inférieur au taux négocié lors de votre premier prêt immobilier.

Votre dossier sera réétudié en fonction de votre situation actuelle. Votre banquier peut refuser de renégocier le nouveau taux d’intérêt, il n’a, en effet, aucune obligation d’accepter. Cependant, le risque de perdre un client pourra l’inciter à considérer votre demande. Dans tous les cas, prenez le temps d’étudier et d’apporter les offres d’autres banques afin d’avoir des arguments.

Il n’y a pas de limite au nombre de renégociations.

Effectuez une simulation pour vous assurer de la rentabilité de l’opération. Enfin, comme pour le rachat de crédit, un courtier peut gérer les négociations à votre place. Consultez et comparez !