Colocation : quelles sont les règles pour les colocataires et le bailleur ?

Partager un logement à plusieurs séduit de plus en plus de locataires, qu'il s'agisse d'étudiants, de jeunes actifs ou de personnes souhaitant réduire leurs charges de logement. Mais la colocation ne s'improvise pas : bail commun ou bail individuel, dépôt de garantie, caution, répartition des charges, aides au logement ou encore modalités de départ obéissent à des règles précises, qui varient selon le montage juridique retenu. Colocataires comme bailleurs ont donc tout intérêt à connaître ce cadre avant de s'engager, afin d'éviter les mauvaises surprises en cours de bail.

Qu’est-ce qu’une colocation ?

Une colocation désigne la location d’un même logement par plusieurs personnes qui en font toutes leur résidence principale. Elle peut reposer sur deux montages juridiques distincts : un bail unique signé collectivement par l’ensemble des colocataires, ou plusieurs baux individuels, chacun conclu séparément avec le propriétaire.

Un point mérite d’être clarifié d’emblée : lorsqu’un logement est loué à un couple marié ou pacsé au moment de la signature, on ne parle pas de colocation au sens strict, les règles applicables étant différentes.

Les deux formes de bail en colocation

Le bail commun

Dans cette configuration, un seul contrat de location est signé par tous les colocataires ainsi que par le propriétaire (ou son mandataire). Chacun doit en conserver un exemplaire. Un occupant qui ne signerait pas ce document ne serait pas juridiquement reconnu comme colocataire, même s’il participe financièrement au loyer : il ne dispose alors d’aucun droit sur le logement.

Le bail individuel

Ici, chaque colocataire signe son propre contrat avec le bailleur. Ce document précise la chambre dont il dispose à titre privatif, ainsi que les espaces communs partagés (cuisine, salle de bains, salon…). Le propriétaire garde la possibilité d’adapter la durée de chaque bail selon la situation du colocataire concerné. Un étudiant pourra par exemple bénéficier d’un bail de neuf mois, quand un autre occupant signera pour un an.

Les conditions liées au logement

Le logement doit répondre à des critères de décence, quel que soit le type de bail retenu.

En bail commun, il doit comporter au moins une pièce principale affichant soit une surface habitable d’au moins 9m² sous un plafond de 2,20m minimum, soit un volume habitable d’au moins 20m³. Le règlement sanitaire départemental, consultable en mairie, peut imposer des exigences supplémentaires.

En bail individuel, chaque chambre doit atteindre à elle seule ces mêmes seuils (9m² et 20m³), les pièces communes n’entrant pas dans ce calcul. La décence du logement, elle, s’apprécie en tenant compte de l’ensemble du bien et pas uniquement de la chambre occupée à titre privatif.

Un seuil différent s’applique pour l’accès aux aides au logement : la surface habitable doit atteindre au moins 16m² pour deux colocataires, avec 9m² supplémentaires par occupant additionnel, dans la limite de 78m² pour huit personnes ou plus.

Le dépôt de garantie et la caution

Le bailleur est en droit de réclamer un dépôt de garantie à l’entrée dans les lieux, quel que soit le type de bail. Les colocataires peuvent solliciter une avance Loca-Pass pour financer leur part.

Concernant la caution, les modalités diffèrent selon le montage choisi :

• En bail commun, le propriétaire peut exiger qu’une caution s’engage pour chaque colocataire individuellement, ou qu’une seule caution couvre l’ensemble du groupe. Dans ce dernier cas, l’acte de cautionnement doit préciser quel départ de colocataire mettra fin à l’engagement.
• En bail individuel, la caution est généralement demandée pour chaque colocataire séparément.

Dans les deux configurations, la garantie Visale peut être mobilisée : pour un bail unique à deux colocataires, l’un d’eux peut en faire la demande pour le compte des deux ; en bail individuel, chaque colocataire peut y recourir dès lors qu’ils sont au moins trois.

Deux formes de caution existent par ailleurs : la caution simple, qui n’engage sa responsabilité qu’après une relance infructueuse du locataire, et la caution solidaire, que le bailleur peut actionner dès le premier impayé sans démarche préalable auprès du locataire.

L’assurance du logement

Les colocataires ont l’obligation d’assurer le logement, à minima contre les risques locatifs classiques (incendie, explosion, dégâts des eaux). Cette assurance peut être souscrite collectivement ou de façon individuelle par chacun.

L’attestation doit être transmise chaque année au propriétaire ; à défaut, celui-ci peut engager une procédure de résiliation du bail. Il est également possible de convenir que le bailleur souscrit lui-même le contrat pour le compte des colocataires, à charge pour lui de leur en remettre une copie ; le coût, éventuellement majoré, leur est alors répercuté sur le loyer.

Les états des lieux

L’état des lieux d’entrée doit être réalisé en présence de toutes les parties concernées, daté et signé par chacune. Si un nouveau colocataire remplace un occupant parti en cours de bail, il peut demander la signature d’un avenant à l’état des lieux initial.

L’état des lieux de sortie, quant à lui, s’effectue lorsque l’ensemble des colocataires quitte définitivement le logement, ou lorsque le dernier d’entre eux s’en va.

Loyer et charges locatives

Les règles de fixation du loyer varient selon que le logement se trouve ou non en zone tendue.

En zone tendue, un plafond s’applique. En bail commun, c’est le montant total perçu par le bailleur auprès de l’ensemble des colocataires qui ne peut dépasser ce plafond. En bail individuel, c’est la somme des parts versées par chacun qui est concernée.

Hors zone tendue, le propriétaire fixe librement le montant du loyer.

Dans les deux cas, les colocataires de moins de 30 ans peuvent solliciter l’aide MOBILI-JEUNE pour alléger leur part de loyer et de charges.

Concernant les charges locatives, deux systèmes coexistent en bail commun : des provisions mensuelles régularisées au moins une fois par an sur justificatifs, ou un forfait fixe versé en même temps que le loyer, sans complément ni régularisation ultérieure. Le bailleur dispose d’un délai de trois ans pour réclamer un impayé de charges ou de loyer.

Les aides au logement

Chaque colocataire peut prétendre à une aide personnelle au logement (APL, ALS ou ALF) pour la part de loyer qu’il assume personnellement, sous réserve de remplir les conditions générales d’attribution, d’effectuer une demande individuelle auprès de la CAF ou de la MSA, et que le logement respecte les seuils de surface habitable mentionnés plus haut.

La gestion des impayés

En bail commun, la présence ou non d’une clause de solidarité dans le contrat change tout. Avec cette clause, chaque colocataire (et sa caution) peut être tenu de régler l’intégralité des sommes dues, y compris la part des autres occupants défaillants. Sans cette clause, chacun ne répond que de sa propre quote-part.

En bail individuel, chaque colocataire est responsable uniquement de sa part de loyer et de charges, telle que définie dans son propre contrat.

Vivre en colocation : pacte et compte joint

Bien que facultatifs, deux outils facilitent la vie collective :

• Le pacte de colocation est un document rédigé entre colocataires, qui peut détailler la répartition des dépenses communes, les modalités de départ (remboursement du dépôt de garantie par exemple) ou encore un règlement intérieur pour l’usage des espaces partagés.
• Le compte bancaire joint, ouvert par au moins deux colocataires, simplifie la gestion des dépenses communes. Ses titulaires en sont solidairement responsables, et toute ouverture ou clôture nécessite l’accord de l’ensemble des cotitulaires. Il peut être transformé en comptes séparés à la demande d’un seul colocataire ou de l’ensemble d’entre eux.

Le départ d’un ou plusieurs colocataires

En bail commun, un colocataire souhaitant partir doit donner congé au propriétaire dans les formes et délais prévus. Il ne peut pas réclamer directement sa part du dépôt de garantie au bailleur. Si le bail comporte une clause de solidarité, son obligation de paiement peut perdurer jusqu’à six mois après la fin de son préavis, sauf remplacement anticipé par un nouveau colocataire.

En bail individuel, chaque colocataire peut partir indépendamment des autres, en respectant son propre préavis. La colocation se poursuit alors avec les occupants restants, et le bailleur peut choisir librement un remplaçant sans avoir à consulter les autres colocataires.

Lorsque c’est le propriétaire qui souhaite donner congé, les modalités diffèrent également : en bail commun avec clause de solidarité, un congé adressé à un seul colocataire vaut pour tous ; sans cette clause, il doit être notifié individuellement à chacun. En bail individuel, le congé doit systématiquement être adressé à chaque colocataire concerné.

La restitution du dépôt de garantie

En bail commun, le dépôt de garantie n’est restitué qu’une fois que tous les colocataires ont quitté les lieux et rendu les clés. Le bailleur le verse alors à l’un d’entre eux, à charge pour le groupe de se répartir la somme.

En bail individuel, chaque colocataire récupère son propre dépôt de garantie après avoir rendu ses clés, indépendamment du départ des autres occupants.

Le délai de restitution varie selon que l’état des lieux de sortie est conforme ou non à celui réalisé à l’entrée dans les lieux.