Règles à connaître en colocation pour les colocataires et bailleur

La colocation prend la forme classique d’une location, mais avec plusieurs locataires. Le contrat de bail peut être unique ou propre à chacun des colocataires. Bail, caution, paiement des loyers, aides au logement… Il existe une règlementation précise sur la colocation. Faisons un point sur les règles à connaître.

Contrat de location, état des lieux et dépôt de garantie : les règles à connaître en colocation

Établir le contrat de location

Dans le cadre d’un bail unique, le propriétaire doit obligatoirement établir un contrat de location. Comme pour tout autre contrat, le bail doit être signé par chacune des parties.

Le bail établi est différent s’il s’agit d’un logement meublé ou non meublé, il doit être conforme à un contrat type.

Lorsqu’il y a plusieurs contrats de bail, chaque locataire doit signer un contrat différent. Chaque bail signé doit faire mention du nombre de pièces dont peut jouir le colocataire et doit mentionner les parties communes. Chaque colocataire doit disposer d’un espace qui ne doit pas être inférieur à 14 m2, soit un volume de 33m3 hors pièces communes.

Sachez que le contrat type ne s’applique pas à la colocation à bail multiple. En revanche, le bailleur peut adapter la durée de chaque contrat à chacune des situations des colocataires (étudiants, salariés…).

Réaliser l’état des lieux à l’arrivée des colocataires

L’état des lieux est obligatoire à l’entrée des nouveaux arrivants. Tous les colocataires et le propriétaire doivent être présents. Si le propriétaire n’est pas présent, un agent immobilier peut le représenter.

Déposer une garantie et une caution

Le dépôt de garantie est une somme émise par les locataires pour le propriétaire. Il doit être remis au moment de la signature du bail. Cette somme ne doit pas être supérieure à un mois de loyer dans le cas d’une location d’un bien non meublé. Toutefois, le montant de la caution est fixé librement pour une location meublée.

Le propriétaire peut également demander une caution à chacun des colocataires pour se protéger d’éventuels impayés. La caution est une personne qui s’engage à régler le loyer en cas d’impayés du locataire. La caution doit rédiger un acte de cautionnement et mentionner le nom du ou des locataires concernés, car une caution peut s’engager pour un ou plusieurs colocataires.

La clause de solidarité du contrat de colocation

En contrepartie d’un logement, les colocataires doivent payer un loyer et des charges locatives au propriétaire du bien. Le propriétaire peut demander une caution. Pour se protéger davantage, le bailleur peut également ajouter une clause de solidarité au contrat de bail dans lequel les colocataires s’engagent de façon solidaire.

Par le biais de cette clause de solidarité, chaque colocataire (ou caution) s’engage à payer les sommes dues par un des locataires au propriétaire. La clause de solidarité s’applique également lors du départ de l’un des colocataires. Le locataire sur le point de quitter la colocation (ainsi que sa caution) reste solidaire 6 mois suivant le départ sauf si un nouveau colocataire rejoint la colocation.

En l’absence d’une clause de solidarité, aucun des colocataires et aucune des cautions ne peuvent être poursuivis pour le non-paiement du loyer d’un des colocataires. Au moment du départ de l’un des occupants de la colocation, celle-ci se poursuit normalement à la fin du préavis de départ du colocataire partant et également si un nouveau colocataire fait son entrée au sein de la colocation.

Assurer le logement est-il une obligation en colocation ?

Les colocataires sont dans l’obligation d’assurer le logement contre, au minimum, les risques d’incendies, d’explosion et de dégâts des eaux. Chaque colocataire peut choisir de s’assurer seul ou de façon collective.

Les colocataires ont pour obligation de fournir une attestation d’assurance tous les ans, sous peine de voir le propriétaire résilier le bail.

Aides au logement et taxe d’habitation pour les colocataires

Les colocataires peuvent bénéficier de prestations liées au logement et sont soumis à la taxe d’habitation.

Sous conditions de ressources, chaque colocataire peut bénéficier d’aide au logement. Pour cela, chacun des membres de la colocation doit réaliser une demande auprès de la CAF (Caisse d’allocations familiales) ou auprès de la MSA (Mutualité sociale agricole).

La colocation est redevable de la taxe d’habitation si le logement est loué au 1er janvier. La taxe d’habitation est envoyée à chacun des colocataires lorsque plusieurs contrats de bail sont établis, ou au contraire à une seule personne lorsque le bail est unique à tous les colocataires. Dans ce dernier cas, la charge de la taxe d’habitation peut être répartie entre tous les colocataires, la répartition relève de leur volonté. Elle est généralement à régler au cours du mois de septembre ou d’octobre.

Quelques règles de vie pour bien vivre en colocation

Des règles de vie simple sont à respecter lorsque l’on vit en colocation. Il est très fréquent que les colocataires décident de rédiger un « pacte de colocation ». Ce document n’est pas obligatoire, mais contient notamment des éléments sur la liste des dépenses, les conditions de départ d’un des habitants, ainsi qu’un règlement intérieur.

Les colocataires peuvent aussi ouvrir un compte commun pour les dépenses communes. Le compte commun n’est pas non plus une obligation, il permet de faciliter les dépenses et doit être ouvert par, au minimum, deux colocataires. Tous les colocataires sont titulaires du compte. L’ouverture et la clôture de celui-ci nécessitent donc la signature de tous les cotitulaires.

À la demande d’un colocataire, le compte commun peut être transformé en compte indivis. Avec le compte indivis, aucun des colocataires ne peut réaliser une opération sans en avertir tous les cotitulaires du compte.

Que se passe-t-il si un ou tous les colocataires quittent le logement ?

Un colocataire quitte la colocation

Comme pour une location classique, le colocataire doit donner son préavis de départ au bailleur en respectant les conditions de départ.

Le colocataire sortant ne peut se voir restituer le montant du dépôt de garantie pour un bail collectif sauf si le bail le prévoit expressément. Toutefois, il peut trouver une solution à l’amiable avec les autres colocataires. En revanche, pour un bail individuel, chaque colocataire récupère cette somme lorsqu’il quitte la colocation, sauf en cas de dégradations à sa charge.

Tous les colocataires quittent le logement

Les colocataires doivent adresser un préavis commun ou individuel au propriétaire en respectant certaines conditions. Si chacun des colocataires souhaite adresser un préavis individuel, ils doivent envoyer tous les courriers en même temps.

Le propriétaire peut donner congé aux colocataires

Comme le locataire, le propriétaire peut adresser un congé aux colocataires à la fin du bail.

Le bailleur peut s’adresser à une seule personne, il aura une valeur pour tous les colocataires si une clause de solidarité a été mise en place. Dans le cas contraire, le bailleur doit s’adresser à chacun des colocataires.

Réaliser un état des lieux de sortie

Comme pour l’entrée dans les lieux, l’état des lieux se réalise également à la sortie des locataires.

Si le colocataire sortant est titulaire d’un bail individuel, il faut effectuer un état des lieux de sortie individuel. Si le colocataire sortant est signataire d’un bail unique ou collectif, il n’y a pas d’obligation de faire un état des lieux de sortie, mais il est recommandé de le réaliser.

Notez que l’état des lieux peut être réalisé à l’amiable entre les deux parties ou par un huissier de justice à la demande des colocataires ou du propriétaire.

Restituer le dépôt de garantie

Pour un bail collectif, le dépôt de garantie adressé au propriétaire lors de la signature du contrat de colocation est remis lorsque tous les colocataires ont quitté le logement et lorsque les clés sont rendues.

En revanche, pour un bail individuel, chaque colocataire récupère son dépôt de garantie lorsqu’il quitte la colocation.