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Colocation : un bail signé à plusieurs ne peut être résilié par une seule personne

Si plusieurs locataires signent ensemble un contrat de bail comportant une clause de solidarité, il est normal qu’elles doivent défaire ce qu’elles ont conclu sous la même solidarité. Telle est la solution dégagée par la Cour de cassation dans un arrêt du 14 juin 2018.
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La colocation peut être source de conflits portant sur le paiement des loyers. Aussi faut-il, lors de la signature du contrat de bail, être particulièrement vigilant à la clause de solidarité qui peut prévoir qu’aucun congé ne peut valablement être donné indépendamment des autres colocataires. C’est ce qu’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 14 juin 2018.

Colocation : un bail signé à plusieurs ne peut être résilié par une seule personne

Colocation : les différents contrats de bail

Le régime de la colocation s’applique dès lors qu’un logement est loué à plus d’une personne. On distingue la colocation avec un bail unique et celle avec plusieurs baux.

La conclusion d’un bail unique est régie par la loi 89-462 du 6 juillet 1989 également applicable aux locations classiques. Dans ce cas, des règles spécifiques sont prévues : le contrat est signé par l’ensemble des locataires, chaque colocataire a la possibilité de donner congé indépendamment des autres. Il faut toutefois noter qu’en cas de départ d’un colocataire, le loyer n’est pas diminué. Le colocataire sortant reste donc solidaire des locataires restants si le bail le prévoit. La plupart des propriétaires insèrent dans le contrat de bail une clause de solidarité indiquant que chaque colocataire est redevable, à titre individuel, de l’ensemble des obligations du contrat, y compris le paiement du loyer et des charges locatives. Cette mention vise à limiter le risque de loyers impayés. Dans le cadre de la conclusion d’un bail unique, la clause de solidarité s’éteint avec l’arrivée d’un nouveau colocataire. À défaut, elle prend fin au bout de six mois après la fin de la période de préavis du locataire sortant, conformément à la loi ALUR.

La colocation peut également faire l’objet de plusieurs baux portant chacun sur une pièce du logement. Dans ce cas, il y a donc autant de baux que de pièces louées et chaque colocataire est seul signataire de son bail. Le dépôt de garantie reste néanmoins collectif.

En colocation, la résiliation d’un bail peut être contraignante

Signer un bail comportant une clause de solidarité peut être contraignant, cette dernière créant des obligations dont il est difficile de se défaire. Cependant, une telle clause est tout à fait légale, elle empêche l’un des colocataires de résilier le contrat de bail, y compris à l’égard de lui seul, précise la Cour de cassation dans un arrêt du 14 juin 2018. Ainsi, si un bail est signé à plusieurs, il est normal que les signataires doivent, sous cette même solidarité, défaire ce qu’elles ont conclu, précisait la cour d’appel. La Cour de cassation a approuvé cette décision ajoutant qu’en signant ce type de contrat, le colocataire renonce au droit de rompre le bail seul.

Dans cette affaire, il était question d’un locataire qui avait donné congé puis quitté le logement. Il a dû, après plusieurs mois, régler les loyers impayés depuis son départ. La Cour de cassation rappelle que la solidarité ne se présume pas. En effet, elle doit être expressément stipulée par le contrat de bail ou par la loi de sorte que le créancier puisse se faire rembourser auprès du colocataire concerné.