Crédit immobilier : pourquoi les frais de dossier sont-ils plus chers et moins négociables ?
Sale temps pour les Français qui ont un projet immobilier en tête. Les taux de crédit immobilier continuent de grimper, atteignant en moyenne 1,69 % sur 15 ans et 2 % sur 25 ans selon Meilleurtaux. Pour rappel, il n’était pas rare de réussir à emprunter avec un taux inférieur à 1 % en 2021. Or un crédit immobilier ne se résume pas à son taux, mais s’accompagne de nombreux frais, dont les frais de dossiers. Et comme un malheur n’arrive jamais seul, ces frais sont aussi en hausse actuellement.
Crédit immobilier : quels sont les frais à payer ?
Le remboursement du prêt et des mensualités ne sont pas les seuls éléments à prendre en compte lors d’un crédit immobilier. Les emprunteurs doivent prêter attention aux frais annexes, qui en s’ajoutant peuvent vous faire reconsidérer l’offre de prêt. Certains sont à régler lors de la signature, comme les frais de dossier et de garantie, d’autres chaque mois lors du paiement des mensualités. Il s’agit de l’assurance.
En effet, le taux de crédit est bien souvent calculé hors assurances. Mais il ne vous faudra pas l’oublier avant de souscrire un prêt immobilier. En sachant que depuis la loi Lagarde de 2010, un acquéreur n’est pas tenu de passer par la banque prêteuse, mais peut faire jouer la concurrence et faire intervenir un courtier afin d’obtenir une assurance emprunteur au meilleur prix.
La banque requiert également le paiement de frais de garantie, une manière de se protéger des impayés. Ils peuvent prendre différentes formes comme une hypothèque ou une caution, mais ont dans tous les cas un coût non négligeable. Enfin, la dernière dépense importante n’est autre que les frais de dossier, dont le montant varie selon les établissements bancaires. Ils servent à couvrir le temps passé à monter le dossier d’emprunt et à son traitement. En général, ils varient entre 0,4 et 1 % du montant emprunté, oscillant ainsi entre 500 et un peu plus de 1 000 €.
Pourquoi les frais de dossier augmentent-ils ?
Emprunter devient de plus en plus difficile. Avec des taux de crédit en augmentation, le taux d’usure, qui correspond au taux maximal auquel un prêt peut être accordé par une banque, est rapidement dépassé. Ce taux maximal prend en compte non seulement le taux de crédit, mais aussi les frais de dossier et d’assurance. En conséquence, de nombreux ménages voient leur dossier d’emprunt refusé les obligeant à augmenter l’apport ou rallonger la durée de prêt pour coller au taux d’usure. Leur dernière marge de manœuvre consiste à négocier les frais de dossier.
Malheureusement, dans un souci de rentabilité, les banques augmentent actuellement leurs frais de dossier et sont de moins en moins ouvertes à la discussion pour les négocier. Parmi les établissements ayant revu les frais à la hausse : la Banque Populaire Île-de-France les a fait passer de 500 à 750 €. Au LCL, les emprunteurs constateront une augmentation de 50 €, avec des frais allant de 750 € minimum à 1 % du montant du prêt. À la Société générale, c’est également 1 % du montant emprunté (avec un maximum fixé à 1 000 €), tout comme à la Banque Postale (avec un maximum de 750 €), au Crédit Agricole (avec un minimum de 400 €) ou encore au CIC (le minimum est là aussi fixé à 400 €). BNP Paribas propose de son côté des frais de dossier à hauteur de 1,1 % du montant emprunté, et un minimum fixé à 500 €. Il suffit de faire le calcul pour se rendre compte que le montant peut être élevé.
Peut-on négocier les frais de dossier ?
Les frais de dossier peuvent être négociés même si la banque, soucieuse de sa rentabilité, se montre en premier lieu réticente. Les emprunteurs ne doivent alors pas hésiter à faire jouer la concurrence, en se rapprochant d’autres banques pour obtenir des offres de prêt. Avec des arguments concrets, l’établissement sera plus enclin à faire un geste commercial et donc réduire, voire supprimer, les frais de dossier.
Bon à savoir : les frais de dossier sont indiqués dans le guide tarifaire des établissements bancaires. Il peut être intéressant de consulter celui de la banque prêteuse, de même que ceux d’autres établissements, pour se faire une idée.
