État des lieux : pas de retenue sur la caution pour une peinture jaunie
Le décret du 26 août 1987 qui prévoit une liste exhaustive des réparations et de l’entretien incombant au locataire, n’impose à celui-ci que d’effectuer des « menus raccords de peintures et tapisseries », a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt publié le 21 décembre 2017. L’occasion de faire le point sur ce qui doit être effectué par l’habitant du logement au moment de sa sortie des lieux.
Le propriétaire ne peut pas demander au locataire de refaire la peinture à neuf
Dans le cas que la Cour de cassation a jugé récemment, la peinture du logement avait jauni naturellement avec le temps. Ceci n’est pas une dégradation volontaire du locataire et il ne peut absolument pas lui être demandé de refaire la peinture du logement à neuf lors de son départ. Et encore moins lui retenir des frais sur sa caution pour la remise à neuf de l’appartement, et ce, même si la peinture était neuve à son arrivée.
La loi stipule en ce qui concerne les plafonds, les murs intérieurs ou les cloisons, que le locataire se doit de les maintenir « en état de propreté » et qu’il devra effectuer des « menus raccords de peinture et tapisseries [et/ou] la remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci. »
Ces menues réparations décrites ici ne peuvent être confondues avec le fait de repeindre entièrement le logement.
Les dégradations sont aux frais du locataire
Toutefois, la caution demandée à l’entrée dans le logement par le propriétaire peut servir à couvrir d’éventuelles dégradations commises par l’habitant des lieux, par ses enfants ou ses animaux domestiques qu’il n’aurait pas remis en état au moment de son départ.
Il est à noter qu’à la sortie du locataire, celui-ci est responsable de certains équipements comme du fonctionnement des serrures, du bon état des interrupteurs électriques... Il ne doit pas y avoir de déchirure de tapisserie ou de tâches sur les murs, les trous de chevilles doivent être rebouchés, les canalisations ne doivent pas être bouchées et les joints de plomberie ne doivent pas fuir.
Lorsqu’une retenue sur la caution est envisagée
Lorsqu’il y a désaccord entre locataire et propriétaire et que l’état des lieux de sortie montre des dégradations dont les réparations n’ont pas été effectuées par l’occupant, le propriétaire peut retenir tout ou partie de la caution.
Toutefois, il ne s’agira jamais d’une évaluation arbitraire du coût des réparations. Les dégradations doivent être clairement listées au locataire et des devis ou facture doivent être présentés par le propriétaire pour justifier du montant qu’il souhaite retenir sur la caution.
L’usure normale des sols et des murs ne peut pas faire état d’une retenue. Le propriétaire devra prouver une utilisation anormale des lieux en cas de litige.
