Comment réaliser un état des lieux de sortie ?
L’état des lieux de sortie est un document réalisé conjointement par le propriétaire et le locataire d’un logement. Pour ce faire, les deux parties se retrouvent le jour de la remise des clés et se concertent en utilisant l’état des lieux d’entrée comme point de comparaison.
Les conditions de réalisation
Deux états des lieux sont produits : à l’entrée et à la sortie du logement. Un dépôt de garantie est versé après avoir réalisé le premier, et récupéré quelque temps après le second.
Une absence d’état des lieux d’entrée est possible à cause d’un refus d’une partie ou d’un simple oubli. En présence du refus du propriétaire, le locataire est tenu de lui envoyer une lettre de mise en demeure. Celle-ci oblige le destinataire à remplir ses obligations légales. En cas de refus du locataire, le logement est considéré d’emblée en bon état. Si ce n’est pas le cas, l’occupant du logement doit prouver le contraire, photographies à l’appui, afin de ne pas perdre le dépôt de garantie.
L’état des lieux de sortie s’effectue en plusieurs exemplaires : un pour chaque locataire et un destiné au propriétaire. Par ailleurs, la constitution de ce document est gratuite. Le propriétaire peut être représenté par un agent immobilier, mais cette prestation ne le rend pas payant. L’état des lieux de sortie est valable à condition que les deux parties soient présentes et en accord avec son contenu. Pour tous litiges, un huissier intervient et l’effectue à leur place. Le montant de son service est alors divisé équitablement entre le propriétaire et le locataire.
Les informations à renseigner
L’état des lieux de sortie comprend des renseignements obligatoires et des descriptions détaillées du bien. Les informations requises sont les suivantes :
- la date de l’état des lieux d’entrée ;
- la date de sortie du (des) locataire(s) ;
- le lieu du logement ;
- le nom du (des) locataire(s) et du bailleur, ainsi que le domicile et siège social de ce dernier ;
- pour chaque élément et pièce du logement, une description précise de l’état des surfaces (murs, sols, plafonds, etc.) et des équipements ;
- les relevés des compteurs (électricité, gaz naturel et eau) ;
- la nouvelle adresse du (des) locataire(s) ;
- la date de l’état des lieux de sortie ;
- les signatures du bailleur (ou son mandataire) et du (des) locataire(s) ;
- des commentaires sur l’évolution des éléments et surfaces constatées par le locataire depuis son entrée.
Les images sont les bienvenues pour illustrer les propos tenus dans le document.
Nécessité de l’état des lieux
L’état des lieux est nécessaire, car il permet au locataire de récupérer son dépôt de garantie tout en assurant au propriétaire la restitution de son bien en l’état. Le dépôt de garantie, somme versée au moment de la signature du bail, correspond généralement à un mois de loyer. Ce montant peut être supérieur uniquement lors d’une location meublée et limité à deux mois de loyer hors charges.
Le propriétaire dispose d’un mois de délai pour le restituer à compter de la date de remise des clés par le locataire. En cas de dégradations, une prolongation d’un mois est réalisée. Lorsque la date de rendu est dépassée, une majoration de 10% du loyer mensuel est ajoutée au dépôt de garantie. À l’inverse, un accord amiable est nécessaire si le montant du dépôt ne suffit pas à rembourser les dégâts. Cependant, une entente peut s’avérer impossible. Le propriétaire se trouve alors en droit de faire intervenir le tribunal d’instance.
Le vocabulaire utilisé pour l’état des lieux a son importance. La rédaction demande donc du temps et de la réflexion pour obtenir un résultat qui ne lésera personne. De plus, une différence est à faire entre l’usure normale du bien et sa détérioration sous l’action humaine. Afin d’effectuer la nuance, le propriétaire et le locataire ont la possibilité de rédiger une grille de vétusté en même temps que le contrat de location. Pour cela, ils se rapportent au décret n°2016-382 du 30 mars 2016 dédié à cet aspect.
Toute dégradation que le propriétaire souhaite soustraire au dépôt de garantie doit être justifiée par un devis ou une facture. Ces documents sont les seuls recevables en cas de contestation de la part du locataire.
Le cas du logement meublé
Le logement meublé est assujetti à quelques règles spécifiques relatives aux aménagements présents. L’état des lieux de sortie comprend donc des détails, potentiellement accompagnés de photographies, sur les équipements et les meubles fournis. Pour en savoir plus, il est possible de se référer à l’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la situation diffère depuis la proclamation de la loi Pinel, le 27 mars 2014. Avant cette date, la rédaction d’un état des lieux d’entrée n’était pas obligatoire, seulement conseillée. Ainsi, les logements présentant encore cette particularité sous soumis à la règle selon laquelle le bien initial est présumé en bon état et doit être rendu tel quel par le locataire.
