Louer son logement : faut-il opter pour la location saisonnière ou à l'année ?
Vous êtes propriétaire et vous souhaitez louer votre logement ? Vous avez deux options : la location saisonnière ou la location à l’année. Quel système est le plus avantageux ? Quelle différence sur le plan de la fiscalité ? Quel type de location choisir ? Faisons le point.
Quelle est la différence entre une location saisonnière et une location longue durée ?
Une location saisonnière est une location courte durée. Vous louez votre bien pour une nuit, pour plusieurs jours, à la semaine ou au mois. Les locataires sont des personnes de passage dans la région pour le travail, pour un week-end ou pour des vacances.
Une location longue durée est de 9 mois au minimum. Votre bien peut être loué plusieurs années, voire plusieurs dizaines d’années.
Location à l’année et location saisonnière : quels sont les avantages de chaque type de location ?
La location à l’année : avantages et inconvénients
La location longue durée est confortable à plusieurs niveaux :
- une visibilité sur vos gains. Le loyer est fixe et vous savez pour combien de temps de locataire est engagé au minimum ;
- peu de problèmes de gestion. À moins que vos locataires soient véritablement pénibles, vous n’avez qu’à vous occuper de la signature du contrat, de l’entrée dans les lieux, et de quelques échanges en cours de location. Si les occupants restent longtemps et sont discrets, vous oublierez presque que vous avez un bien en location.
La location à l’année est néanmoins :
- plus risquée si vous avez des problèmes avec les locataires, notamment sur le plan de la solvabilité. Vous aurez en effet plus de mal à faire valoir vos droits ;
- moins rentable qu’une location saisonnière.
La location saisonnière : avantages et inconvénients
Les deux plus gros avantages de la location en saison sont :
- la rentabilité. Qu’il s’agisse d’une location à la nuit, à la semaine ou au mois, vous gagnerez proportionnellement plus que dans le cadre d’une location longue durée ;
- la sécurité financière. Les risques d’impayés sont réduits. En effet, dans la plupart des cas, le touriste ou le voyageur saisonnier entre dans les lieux en ayant réglé la location.
Du côté des inconvénients, vous êtes contraint de :
- louer votre bien suffisamment souvent, afin d’assurer la rentabilité de l’opération ;
- mettre en place un planning strict. Pour louer en saisonnier, il faut être organisé ! Si cette tâche vous rebute, vous devrez alors déléguer la gestion locative à une agence, ce qui générera des frais ;
- consacrer du temps. Une fois encore, si vous ne souhaitez pas prendre en charge vous-même la signature des contrats, le turn-over des locataires ainsi que le ménage du logement, vous pouvez confier ces tâches à une agence immobilière ;
- être à jour sur la réglementation. Les règles en matière de locations saisonnières changent régulièrement.
Quelle différence en matière de fiscalité ?
Une nouvelle fois il existe une différence entre les deux types de location :
- la fiscalité de la location saisonnière. Vous déclarez vos revenus dans la catégorie BIC. Vous pouvez profiter d’un abattement de 50 %, voire de 71 % dans le cas d’un meublé de tourisme classé ou d’une chambre d’hôte. Cette fiscalité est par conséquent intéressante. Si vous dépassez les seuils du régime BIC, vous serez alors soumis au régime réel. Plus complexe à appréhender d’un point de vue comptable, il reste néanmoins avantageux. En revanche, quel que soit votre régime fiscal, vous devrez vous acquitter de la taxe d’habitation en plus de la taxe foncière ;
- la fiscalité de la location longue durée. Le locataire prend en charge le paiement de la taxe d’habitation, s’il est dans les lieux au 1er janvier de l’année. En tant que propriétaire, vous pouvez également faire supporter le paiement des charges locatives au locataire. D’un point de vue fiscal, la location d’un logement vide est moins avantageuse que celle d’un logement meublé. Dans ce dernier cas, vous relevez en effet du régime micro-BIC ou du régime réel.
Location longue durée : faut-il louer vide ou meublé ?
Un logement meublé est aménagé par le propriétaire, dans le respect de la liste prévue par la loi. Le locataire n’a par conséquent qu’à apporter ses effets personnels.
Au contraire, un logement vide doit être entièrement aménagé par le locataire.
Les différences entre les deux types de locations se situent à deux niveaux :
- la durée du contrat de bail. Elle est de 3 ans au minimum pour un logement vide, mais d’un an pour un logement meublé. Cette durée peut même être réduite à 9 mois si le locataire est étudiant ;
- la fiscalité. Sur le plan fiscal, la location meublée est plus avantageuse. Si le montant total annuel de vos loyers ne dépasse pas 70 000 euros, vous pourrez déclarer les revenus résultant de cette location dans le cadre du régime forfaitaire BIC et appliquer un abattement de 50 %. En ce qui concerne le logement vide, l’abattement n’est que de 30 %, pour un montant maximal de loyers annuels de 15 000 euros.
Quel type de location choisir ?
Tout dépend de votre priorité. Sur un plan financier, la location saisonnière est plus intéressante. Elle demande en revanche davantage d’investissement au quotidien.
Sur le plan géographique, si votre logement se situe dans un bassin d’emploi ou une zone dynamique, la location longue durée sera plus porteuse. Ce sont en effet des régions peu propices au tourisme. Inversement, si vous avez un bien à louer à la campagne, à la montagne ou en bord de mer, tournez-vous vers du saisonnier.
Enfin, d’un point de vue fiscal, si la location saisonnière est plus avantageuse, la location longue durée en meublé est une option à étudier avec intérêt.
Opter pour une location longue durée meublée peut par conséquent être un bon compromis, si vous ne souhaitez pas supporter la gestion locative d’une location saisonnière, tout en gagnant davantage d’argent que dans le cas d’une location à l’année vide.
