Passer de la location saisonnière à la location meublée longue durée
La crise sanitaire est venue perturber le rythme de la location saisonnière de votre bien immobilier. Les locations ne s’enchaînent plus et vous envisagez de sécuriser vos revenus en basculant sur une location meublée longue durée. Qu’entend-on par location meublée ? Comment procéder si mon bien est classé « local commercial » ? Comment suis-je imposé ? Quels sont les avantages de la location meublée ?
Équipements de location meublée ?
La location meublée doit permettre au locataire de vivre normalement dans le logement, c’est-à-dire être en mesure d’y manger et d’y dormir. Il doit pouvoir emménager dans votre logement en apportant uniquement ses effets personnels.
Conformément au décret 2015-981, votre location doit comprendre les meubles et les équipements suivants, en bon état :
- Un lit avec une couette ou couverture (hors draps) ;
- Un rideau ou volet pour la pièce de sommeil ;
- Une table avec des chaises ;
- Une étagère ;
- Des luminaires ;
- Du matériel d'entretien ménager.
- Une plaque de cuisson et un four ;
- Un réfrigérateur avec un compartiment - 6 °C ;
- La vaisselle et les ustensiles de cuisine.
Vous pouvez ajouter des meubles ou des équipements qui valorisent votre offre de logement. Il est conseillé d’effectuer un état des lieux avant l’installation du locataire.
Attention, si vous ne respectez pas le décret relatif à la liste des mobiliers et équipements qui caractérisent une location meublée, votre bien peut être requalifié en location vide avec des durées d’engagement plus longues vis-à-vis du locataire.
Le bien en « local commercial » pour locations saisonnières
Le bien classé local commercial vous permettait jusqu’à présent d’effectuer des locations saisonnières plus de 120 jours par an à condition d’avoir déclaré votre intention auprès de votre commune.
Si vous souhaitez basculer ce bien sur une location meublée classique, vous ne pourrez accepter que les locataires qui recherchent une résidence secondaire, soit seulement 1 locataire sur 5 pour la plateforme Airbnb.
Pour permettre une location à un locataire en recherche d’une résidence principale, vous devrez transformer la destination du local, c’est-à-dire le faire classer en « habitation » plutôt qu’en local commercial.
Le changement de destination doit se faire auprès de la mairie et requiert quelques étapes essentielles :
- Vérifiez le règlement de copropriété ;
- Vérifiez le PLU (Plan local d'urbanisme) : il peut viser à protéger le commerce de proximité ;
- Vérifiez la présence des raccordements : eau, électricité et téléphone ;
- Demandez un permis si vous prévoyez de modifier les structures porteuses ;
- Faites une déclaration préalable de travaux si vous modifiez la façade ;
- Faites connaître le changement dans les 3 mois au bureau du cadastre (impôts).
Régime fiscal
Les revenus de la location sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Vous serez considéré comme loueur non professionnel si vous remplissez les conditions ci-après :
- Vos recettes annuelles des locations meublées n’excèdent pas 23 000 € pour le foyer fiscal ;
- Les recettes n’excèdent pas vos revenus imposables du foyer dans les catégories traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles et bénéfices non commerciaux.
Selon la zone géographique où se trouve votre logement, ces montants peuvent être rapidement dépassés.
Avantage de la location meublée
Si le bien est loué meublé en tant que résidence principale, les avantages sont les suivants :
- La durée du contrat est de 1 an, voire 9 mois pour un étudiant ;
- Le préavis de 1 mois pour le locataire ;
- Le préavis de 3 mois pour le bailleur ;
- La caution de 2 mois ;
- Le droit de préemption ne s’applique pas en cas de vente ;
- Le loyer est en général 15 à 30% plus cher qu’un logement vide.
Il est aussi possible de faire un bail "mobilité" dont la durée est de 1 à 10 mois si le locataire justifie une formation professionnelle, des études supérieures, un contrat d’apprentissage, en stage, un engagement volontaire en service civique, une mutation professionnelle ou une mission temporaire.
Il est important que vous apportiez une attention particulière aux engagements réciproques. La location longue durée, même meublée, est plus engageante. Mais c’est le prix à payer pour la tranquillité et la garantie d’un revenu mensuel.
