Compromis de vente ou promesse de vente : quelles différences ?

La différence tient en une phrase : dans un compromis de vente, le vendeur et l’acheteur s’engagent tous les deux à aller au bout de la transaction, alors que dans une promesse unilatérale de vente, seul le vendeur est lié, et l’acheteur garde la liberté d’acheter ou non pendant un temps limité, en échange d’une somme d’argent.

À première vue, la nuance paraît mince. Dans les faits, elle change tout : l’argent que vous versez, ce que vous risquez en cas de désistement, les formalités à respecter et même la façon dont un juge pourrait trancher un litige. Avant de signer quoi que ce soit, mieux vaut donc savoir exactement dans quel type d’avant-contrat vous mettez les pieds.

Cet article détaille chaque document, compare leurs effets côté acheteur et côté vendeur, et vous aide à choisir la formule qui correspond à votre situation.

Avant-contrat : à quoi ça sert ?

Entre le moment où un vendeur et un acheteur tombent d’accord et la signature de l’acte authentique chez le notaire, il s’écoule en général deux à trois mois. Ce temps est nécessaire : le notaire doit vérifier les titres de propriété, purger le droit de préemption de la commune, réunir les pièces d’urbanisme, et l’acheteur doit obtenir son financement.

On ne laisse pas un accord flotter pendant tout ce temps sur une simple poignée de main. L’avant-contrat fige les points essentiels : le bien, le prix, les conditions de la vente, la date limite pour signer l’acte définitif, et ce qui se passe si l’une des parties change d’avis ou si un événement prévu au contrat ne se réalise pas.

Il existe deux grandes familles d’avant-contrat : le compromis de vente et la promesse unilatérale de vente. Rien n’oblige légalement à en signer un, mais dans la pratique, presque aucune vente immobilière ne s’en passe.

Le compromis de vente : les deux parties sont engagées

Le compromis de vente est un contrat par lequel le vendeur s’engage à vendre et l’acheteur s’engage à acheter, à un prix fixé d’un commun accord. L’engagement est réciproque, d’où le terme « synallagmatique ». Aux yeux du droit, le compromis vaut vente : il ne manque que l’acte authentique pour la formaliser et transférer officiellement la propriété.

Ce que cela implique pour l’acheteur

En signant, l’acheteur s’interdit de renoncer à son achat sans conséquence. Passé le délai de rétractation de 10 jours, il ne peut se retirer sans perdre quelque chose que dans quelques cas bien précis, ceux que prévoient les conditions suspensives (refus de prêt, exercice du droit de préemption, découverte d’un problème d’urbanisme grave, par exemple).

S’il se désiste en dehors de ces situations, le vendeur a deux options : réclamer devant le juge l’exécution forcée de la vente, ou garder le dépôt de garantie et demander des dommages et intérêts. La plupart des compromis contiennent d’ailleurs une clause pénale, c’est-à-dire une somme forfaitaire due au vendeur si l’acheteur refuse de signer l’acte alors qu’il n’a aucune raison légitime de le faire. En pratique, son montant est souvent proche de 10 % du prix.

Ce que cela implique pour le vendeur

Le vendeur est lié lui aussi. Il ne peut pas, du jour au lendemain, annoncer qu’il a reçu une meilleure offre et qu’il préfère vendre à quelqu’un d’autre. S’il le fait, l’acheteur est en droit de demander au tribunal de le contraindre à signer, ou de réclamer des dommages et intérêts.

Pour un vendeur, c’est précisément l’intérêt du compromis : il sécurise la transaction. Il n’a pas à craindre que l’acheteur disparaisse sans conséquence après avoir fait « bloquer » son bien pendant des semaines.

Le dépôt de garantie

À la signature, l’acquéreur verse en général un dépôt de garantie compris entre 5 et 10 % du prix. Cette somme n’est pas un cadeau fait au vendeur : elle s’impute sur le prix au moment de la signature de l’acte authentique. Elle est le plus souvent conservée sur le compte du notaire, qui la libère au bon moment. Si une condition suspensive ne se réalise pas, ou si l’acheteur se rétracte dans les délais, elle lui est rendue.

Pas d’enregistrement obligatoire

Contrairement à la promesse unilatérale, le compromis n’a pas à être enregistré auprès des services fiscaux. Pas de formalité, donc pas de frais à ce niveau-là, ce qui explique aussi sa popularité. Il reste préférable de le faire rédiger par un professionnel, nous y reviendrons plus bas.

La promesse unilatérale de vente : seul le vendeur est lié

Dans une promesse unilatérale de vente, le propriétaire (le « promettant ») s’engage envers une personne (le « bénéficiaire ») à lui vendre son bien à un prix fixé, si elle décide de l’acheter dans un délai défini. Le bénéficiaire, lui, ne promet rien : il se réserve un droit de choisir.

À la différence du compromis, l’acheteur n’est donc pas tenu d’acheter. On dit qu’il dispose d’une « option », que l’on appelle aussi « levée d’option » lorsqu’il décide d’acheter.

Le délai d’option

L’option court sur une durée précisée dans l’acte, le plus souvent deux à trois mois. Pendant ce temps, le vendeur est tenu : il ne peut ni retirer le bien de la vente, ni le proposer à un tiers. Depuis la réforme du droit des contrats de 2016, même s’il révoque sa promesse pendant la durée de l’option, cela n’empêche pas la vente de se former si l’acheteur lève l’option. Autrement dit, le vendeur ne peut plus se dédire, et un contrat conclu avec un autre acquéreur au mépris de la promesse peut être annulé si ce tiers savait qu’elle existait.

L’indemnité d’immobilisation

Ce privilège accordé à l’acheteur a une contrepartie : il verse une indemnité d’immobilisation, qui dédommage le vendeur de « geler » son bien pendant la durée de l’option. En pratique, elle représente le plus souvent 10 % du prix de vente, parfois 5 % selon les usages locaux et la négociation.

Son sort dépend de la suite :

• si l’acheteur lève l’option et achète, l’indemnité s’impute sur le prix, comme un acompte ;
• s’il renonce à acheter, ou s’il ne se manifeste pas avant la fin du délai d’option, le vendeur garde cette somme à titre de dédommagement ;
• si l’acheteur ne peut pas acheter à cause d’une condition suspensive qui ne se réalise pas (par exemple un refus de prêt), l’indemnité lui est restituée.

Cette indemnité ne se confond pas avec une clause pénale. Elle représente le prix de la liberté de l’acheteur, et non une sanction, et le juge ne peut pas la réduire comme il pourrait réduire une pénalité jugée excessive.

Des règles de forme plus strictes

La promesse unilatérale est plus encadrée que le compromis. Deux possibilités :

• elle est établie par acte authentique, devant notaire ;
• ou elle est signée sous seing privé (entre les parties, ou avec un agent immobilier), mais elle doit alors être enregistrée auprès du service des impôts dans les 10 jours suivant son acceptation par le bénéficiaire. À défaut, elle est nulle. Le droit d’enregistrement est un montant fixe de 125 €, payé par l’acquéreur.

Autre règle à connaître : si la promesse est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit obligatoirement passer par un acte authentique.

Compromis de vente et promesse de vente : le tableau comparatif

Trois situations concrètes pour comprendre

Situation 1 : Camille achète sa première résidence principale

Camille a trouvé un appartement à 240 000 €. Son dossier de prêt est solide, la banque lui a donné son accord de principe. Elle signe un compromis avec le vendeur, verse 12 000 € (5 %) de dépôt de garantie et pose une condition suspensive d’obtention de prêt.

Si la banque lui accorde finalement son crédit, elle signe l’acte authentique chez le notaire et les 12 000 € viennent en déduction du prix. Si la banque refuse malgré des démarches sérieuses, la condition suspensive joue : le compromis tombe et elle récupère son dépôt. En revanche, si Camille décide en cours de route qu’elle préfère un autre quartier et qu’aucune condition suspensive n’est en cause, elle s’expose à perdre son dépôt, voire à subir une procédure.

Situation 2 : Julien doit d’abord vendre son appartement

Julien veut acheter une maison à 380 000 €, mais son financement dépend de la vente de son logement actuel, qui n’est pas encore sous compromis. Il hésite à s’engager ferme.

Une promesse unilatérale lui offre un compromis acceptable pour les deux camps : le vendeur de la maison est tenu pendant trois mois, Julien garde sa liberté d’acheter ou non, et il verse en échange une indemnité d’immobilisation (par exemple 38 000 € à 10 %). S’il réussit à vendre son appartement dans les temps, il lève l’option et l’indemnité vient en déduction du prix. Sinon, il renonce, et le vendeur garde l’indemnité pour avoir bloqué son bien trois mois. Un tel mécanisme se négocie souvent avec des conditions suspensives bien rédigées pour protéger l’acheteur.

Situation 3 : un vendeur reçoit une offre plus élevée après la signature

Un vendeur signe un compromis, puis reçoit deux semaines plus tard une offre supérieure de 15 000 €. Il est tenté de renoncer à la première vente. Mais le compromis vaut vente : s’il se dérobe, l’acheteur initial peut demander au juge de le forcer à vendre, ou de lui verser des dommages et intérêts. Dans la promesse unilatérale, il est tout aussi tenu pendant la durée de l’option, et la réforme de 2016 a justement renforcé cette règle. Dans les deux cas, signer, c’est s’engager.

Ce qui ne change pas d’un avant-contrat à l’autre

Le délai de rétractation de 10 jours

Que vous signiez un compromis ou une promesse unilatérale, l’acquéreur non professionnel d’un logement bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours. Il peut y renoncer sans donner de motif ni payer de pénalité, et les sommes versées lui sont intégralement remboursées. Ce délai est passé de 7 à 10 jours avec la loi Macron de 2015.

Ce délai se calcule en jours calendaires : week-ends et jours fériés comptent. Il démarre le lendemain de la remise en main propre de l’avant-contrat (lorsqu’un professionnel mandaté pour la vente le remet à l’acheteur) ou de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception qui le contient.

Prenons un exemple : si l’avant-contrat vous est remis en main propre le 3 du mois, le délai commence le 4 et prend fin le 13 à minuit. Pour être valable, la rétractation doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception, dans le délai. Ce droit protège l’acheteur uniquement : le vendeur ne bénéficie d’aucun délai de rétractation.

Les conditions suspensives

Dans les deux cas, l’avant-contrat peut prévoir des événements qui, s’ils se produisent (ou ne se produisent pas), font tomber la vente sans pénalité. Les plus courantes :

• l’obtention d’un crédit : si l’acheteur finance son achat par un emprunt, l’avant-contrat doit le mentionner et contient obligatoirement une condition suspensive d’obtention du crédit ;
• l’absence d’exercice du droit de préemption par la commune ;
• l’absence de servitude d’urbanisme grave non déclarée ;
• d’autres conditions, négociées entre les parties (vente préalable d’un autre bien, obtention d’un permis, etc.).

Si une condition suspensive ne se réalise pas, chacun reprend sa liberté et l’acheteur récupère les sommes versées. Un conseil pratique : une condition suspensive de prêt doit préciser le montant, la durée et le taux maximum acceptés. Une formule trop vague peut vous coûter cher si la banque refuse pour une raison que le contrat ne couvrait pas.

Les diagnostics obligatoires

De nombreux documents doivent être annexés à l’avant-contrat : diagnostic de performance énergétique (DPE), amiante, plomb, état des risques, etc. Leur absence ou leur irrégularité peut ouvrir des droits à l’acheteur, voire entraîner l’annulation de la vente. Vérifiez que le dossier est complet avant de signer.

Clause de dédit et clause pénale : deux notions à ne pas confondre

La clause de dédit permet à l’une des parties, ou aux deux, de renoncer à la vente sans avoir à se justifier, en laissant à l’autre une somme fixée d’avance. C’est une porte de sortie prévue, avec un prix connu. On la rencontre assez rarement dans les compromis.

La clause pénale fonctionne à l’inverse : elle sanctionne celui qui refuse de signer l’acte définitif sans motif valable, en lui faisant payer à l’autre une somme forfaitaire à titre de dommages et intérêts. Elle figure dans la plupart des compromis.

Autrement dit, le dédit est un droit de partir que l’on a négocié, la clause pénale est une sanction pour celui qui part alors qu’il n’en avait pas le droit.

Et l’offre d’achat, qu’en faire ?

Vous entendrez aussi parler d’offre d’achat (ou offre de prix). Ce n’est pas un avant-contrat. C’est un document que certains agents immobiliers font signer avant le compromis, et il présente une particularité : il n’engage que l’acheteur, pas le vendeur.

Si le vendeur accepte l’offre au prix proposé, la vente est considérée comme conclue et un avant-contrat sera ensuite signé. Mais si le vendeur répond par une contre-proposition à un autre prix, ou ne répond pas dans le délai imparti, l’acheteur retrouve sa liberté.

Deux précautions de bon sens : indiquez dans l’offre les modalités de l’achat (financement, conditions suspensives) et limitez le délai de réponse du vendeur à une semaine ou quinze jours. Et surtout, sachez qu’aucun versement ne peut vous être exigé à ce stade. Le Code civil (article 1589-1) l’interdit, sous peine de nullité de l’offre.

Compromis ou promesse unilatérale : lequel choisir ?

Il n’y a pas de bonne réponse universelle. Le choix dépend de la situation, et surtout du besoin de chacun.

Le compromis convient le mieux quand :

• l’acheteur a déjà son financement ou un accord de principe solide ;
• les deux parties veulent aller vite et sécuriser la vente ;
• le vendeur souhaite une transaction ferme, avec la possibilité de forcer la vente en cas de problème ;
• on veut éviter les formalités d’enregistrement.

La promesse unilatérale est plus adaptée quand :

• l’acheteur a besoin de temps pour réunir son financement, vendre un autre bien ou obtenir un permis ;
• le bien est atypique ou de prestige et l’acheteur souhaite se réserver l’exclusivité pendant qu’il décide ;
• le vendeur accepte de bloquer son bien en échange d’une indemnité versée d’avance.

Côté vendeur, le compromis protège davantage : l’acheteur est engagé, le vendeur peut obtenir l’exécution de la vente. Côté acheteur, la promesse unilatérale offre plus de souplesse, mais elle se paie : si vous renoncez, l’indemnité est perdue. À vous de peser le coût de cette liberté.

Qui doit rédiger l’avant-contrat ?

La loi laisse les parties libres de rédiger elles-mêmes leur avant-contrat, sur une simple feuille ou à partir d’un modèle trouvé en ligne. C’est possible, mais risqué. Les clauses de l’avant-contrat engagent durablement : l’acte définitif ne fait en général que les reprendre.

Il est donc recommandé de confier sa rédaction à un professionnel, notaire ou agent immobilier, qui a un devoir de conseil et d’information envers les deux parties. Il saura aussi quels documents joindre au dossier (diagnostics, documents de copropriété, etc.). Pour connaître le coût de cette prestation, rapprochez-vous directement du professionnel de votre choix.

Faire appel à un notaire dès l’avant-contrat présente un avantage : la promesse est établie en forme authentique, ce qui évite le risque lié à l’oubli de l’enregistrement et sécurise l’ensemble de la procédure.

Les erreurs les plus fréquentes

• Croire que l’avant-contrat n’engage à rien. C’est faux : c’est un vrai contrat, avec des obligations pour les deux parties.
• Confondre dépôt de garantie et indemnité d’immobilisation. Les deux s’imputent sur le prix, mais leur logique est différente, tout comme les conséquences en cas de désistement.
• Oublier d’enregistrer une promesse unilatérale sous seing privé. Passé 10 jours, elle est nulle et l’acheteur risque de perdre ses garanties.
• Rédiger une condition suspensive de prêt trop vague. Sans montant, durée et taux précis, vous prenez un risque inutile.
• Verser une somme au moment de l’offre d’achat. La loi l’interdit.
• Laisser passer le délai de rétractation alors que vous aviez des doutes. Dix jours, c’est court.
• Signer sans relire les annexes, notamment les diagnostics.

FAQ sur le compromis de vente et la promesse unilatérale de vente

Quel est l’avantage d’une promesse de vente par rapport à un compromis ?

Pour l’acheteur, la promesse unilatérale offre la liberté de ne pas acheter pendant la durée de l’option, sans risquer d’être poursuivi pour exécution forcée. Il ne perd que l’indemnité d’immobilisation. Elle convient bien quand l’acheteur a besoin de temps pour finaliser son projet. Pour le vendeur, l’avantage est de percevoir une indemnité même si l’acheteur renonce.

Peut-on se rétracter après la signature d’un compromis de vente ?

Oui, mais seulement l’acquéreur et seulement pendant 10 jours calendaires à compter du lendemain de la remise ou de la première présentation de l’avant-contrat. Il n’a pas à se justifier et récupère les sommes versées. La rétractation se notifie par lettre recommandée avec accusé de réception. Le vendeur, lui, ne dispose d’aucun droit de rétractation.

Qui garde l’argent si la vente ne se fait pas ?

Cela dépend de la raison. Si l’acheteur se rétracte dans les 10 jours, ou si une condition suspensive ne se réalise pas (refus de prêt, par exemple), il récupère l’intégralité des sommes versées. S’il renonce sans motif valable après le délai de rétractation, le vendeur garde le dépôt de garantie (compromis) ou l’indemnité d’immobilisation (promesse), et peut en plus, dans le cadre d’un compromis, réclamer davantage si une clause pénale est prévue.

Faut-il passer par un notaire pour signer un compromis ?

Non, ce n’est pas obligatoire : un compromis peut être signé entre particuliers ou avec un agent immobilier. Le recours à un notaire est cependant fortement conseillé, car il garantit la bonne rédaction des clauses et le respect des obligations d’information. Pour une promesse unilatérale, le notaire évite en plus le risque lié à l’enregistrement obligatoire.

Quelle est la durée de validité d’une promesse unilatérale de vente ?

Elle est fixée librement dans l’acte, mais dans la pratique, elle dure le plus souvent deux à trois mois. Au-delà de 18 mois, la promesse doit obligatoirement être établie par acte authentique.

Le délai de rétractation de 10 jours s’applique-t-il aux deux types d’avant-contrat ?

Oui. Il bénéficie à l’acquéreur non professionnel d’un logement, qu’il signe un compromis ou une promesse unilatérale de vente.