Formuler une offre d'achat immobilier

Si vous avez enfin trouvé le bien immobilier de votre choix, vous aurez envie de vous assurer qu’il ne vous file pas entre les mains… Vous avez pour cela une carte à jouer : l’offre d’achat immobilier. Par ce biais, vous vous engagez auprès du vendeur à acheter le bien, ce qui sécurise votre achat vis-à-vis d’autres acquéreurs potentiels.

Qu’est-ce qu’une offre d’achat immobilier ?

Également appelée « proposition d’achat », l’offre d’achat immobilier est un acte juridique par lequel l’acquéreur s’engage à acheter le bien immobilier selon les conditions spécifiées dans l’offre. Il s’agit d’un acte juridique unilatéral : le vendeur n’est pas tenu d’accepter votre offre.

Sa valeur est contraignante pour l’acquéreur, mais vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours, sans motif ni pénalité. Attention toutefois : si le vendeur accepte votre offre, vous ne pourrez plus vous rétracter.

À savoir : l’offre d’achat est gratuite. Aucun acompte ne peut être versé au vendeur.

Pourquoi faire une offre ?

Cette démarche permet de réserver un bien selon des conditions fixées par vous-même. Fortement appréciée des vendeurs, l’offre d’achat immobilier n’est ni une promesse de vente, ni un compromis de vente. S’il n’est pas obligatoire de réaliser une offre d’achat immobilier, cette démarche est recommandée pour vous distinguer parmi d’autres acquéreurs et accélérer les négociations.

Avant de faire votre offre

Une offre d’achat immobilier doit être le fruit d’une réflexion mûrie. N’hésitez pas à solliciter une contre-visite pour vous conforter dans votre choix. Vous devez également évaluer la valeur du bien immobilier, selon des critères variés :

• état du marché (ville, quartier, etc.) ;
• bien rénové ou nécessitant des travaux ;
• environnement du bien ;
• atouts et faiblesses du bien (pensez plomberie, revêtement, électricité, etc.).

Pour vous aider dans l’évaluation du prix d’achat, il existe une application baptisée « Demande de valeur foncière ».

Comment rédiger votre offre ?

Sachez qu’une offre réalisée à l’oral n’a aucune valeur juridique. Malgré un accord oral, le vendeur n’est pas tenu de vous vendre le bien, tout comme vous n’êtes pas tenu de l’acheter. Une offre d’achat immobilier est nécessairement écrite.

Les éléments à inclure

Pour être valable, l’offre d’achat immobilier doit comporter toutes les informations nécessaires. Un mail convient tout aussi bien qu'une lettre.

• La date de l’offre.
• Le nom et l’adresse de l’acquéreur et du vendeur.
• La désignation du bien, avec l’adresse, le type de bien, la superficie, le nombre de pièces, etc.
• Le prix d’achat du bien : conforme ou inférieur au prix proposé par le vendeur.
• Votre moyen de financement : prêt et/ou apport personnel.
• Votre délai de rétractation de 10 jours.
• Les clauses suspensives.
• La durée de validité de l’offre, durant laquelle le vendeur doit accepter ou refuser l’offre : de 5 à 10 jours habituellement.
• Une mention selon laquelle l’offre sera annulée si le vendeur ne l’accepte pas dans le délai indiqué.
• Les modalités de réponse du vendeur : par signature de l’offre, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier.
• Une mention selon laquelle la vente ne sera définitive qu’à la signature de l’avant-contrat.

Quelles sont les clauses suspensives ?

Dans votre offre, il est recommandé d’inclure des précautions conditionnant la vente, par exemple :

• l’obtention d’un prêt immobilier ;
• le montant des travaux ou l’obtention d’un permis de construire ;
• l’absence de servitudes grevant le bien ;
• l’absence de vices cachés ;
• la conformité du système électrique aux normes en vigueur ;
• etc.

Les conditions mentionnées dans l’offre vous donnent le droit de vous rétracter sans pénalité. En revanche, si vous souhaitez vous rétracter en dehors des clauses prévues dans l’offre, vous devrez verser des dommages et intérêts au vendeur.

Les suites de l’offre

Tant que l’offre est valable, le vendeur dispose de plusieurs possibilités :

• accepter les conditions de l'offre de l’acquéreur ;
• refuser l'offre si le prix d’achat est inférieur au prix fixé initialement ;
• faire une contre-proposition écrite, qui rendra caduque l’offre initiale.

Le vendeur ayant reçu des offres de la part de plusieurs acquéreurs est libre de choisir l’offre de sa préférence (aucune priorité ne s’applique selon l’antériorité ou le prix proposé).

Si l’offre d’achat immobilier se concrétise, vous pourrez alors passer au compromis de vente devant notaire, puis à l’acte de vente.

Les possibilités de rétractation

L’offre d’achat peut être invalidée dans trois cas de figure :

• si le vendeur n’a pas encore répondu à votre offre d’achat, ou si les clauses suspensives entrent en vigueur, vous pouvez faire jouer votre droit de rétractation ;
• si le vendeur a refusé votre proposition, ou si sa réponse vous parvient en dehors des délais fixés, l’offre est annulée ;
• si le vendeur vous fait une contre-proposition par écrit, votre offre devient obsolète.