Immobilier : tout savoir sur la promesse unilatérale de vente

Vous avez trouvé l’appartement ou la maison de vos rêves, mais vous êtes toujours dans l’attente d’une réponse de votre banque pour le financement. En immobilier, les délais sont parfois très longs et en cas de forte demande, il peut arriver que le bien que vous convoitez vous passe sous le nez. Afin de sécuriser votre achat, vous pouvez proposer au vendeur de souscrire à une promesse de vente. À quoi correspond ce type de contrat ? Que doit-il contenir ? Dans quel cas est-il intéressant de signer une promesse de vente ? Dans cet article, nous vous listons tout ce qu’il y a à savoir sur la promesse unilatérale de vente.

À quoi correspond la promesse de vente ?

La promesse de vente, aussi appelée « promesse unilatérale de vente » par son caractère à sens unique, correspond à un avant-contrat que vous pouvez contracter avec la personne à qui vous souhaitez acheter un bien immobilier.

Si vous souhaitez acquérir un logement, mais que vous êtes toujours dans l’attente d’une réponse de votre banque pour le financement de votre crédit, vous pouvez proposer au vendeur de signer une promesse de vente. Ce document vous permet de réserver un bien, en le bloquant à un prix fixe pour une durée limitée, convenue entre les deux parties.

Elle est dite unilatérale, car elle n’engage réellement que le vendeur, qui bloque son prix et toute autre offre d’achat pendant la durée définie par la promesse. Lorsque l’acheteur est prêt à signer l’acte de vente, l’option est levée et la procédure habituelle peut continuer.

En contrepartie, l’acheteur doit verser une indemnité d’immobilisation du bien : cette indemnité correspond habituellement à 10 % du montant total du logement, hors frais de notaire. Cette indemnité est facultative, mais elle est très souvent demandée par l’acheteur en guise de garantie.

Que doit contenir une promesse unilatérale de vente ?

La promesse unilatérale de vente est un accord formel et contractuel signé par deux parties consentantes. Pour être légitime, elle doit contenir différents éléments, à commencer par la nature du bien et son prix.

Voici la liste des éléments obligatoires pour la signature de la promesse de vente d’un bien immobilier :

• la définition du bien ;
• son prix ;
• les informations permettant d’identifier les deux parties (nom, adresse, statut) ;
• les obligations réciproques des deux parties, comprenant notamment le montant de l’indemnité d’immobilisation du bien ;
• les modalités de levée de l’option ;
• le délai légal de rétraction (10 jours) ;
• les conditions suspensives détaillées ;
• le plan de financement du bien (fourni par l’acheteur) ;
• les documents relatifs au bien par le vendeur : le titre de propriété, la liste des travaux réalisés, le mesurage légal du lot vendu ;
• le Dossier de Diagnostic Technique (DTT).

Sachez qu’il existe également un certain nombre de documents annexes qui peuvent vous être demandés en fonction de la nature du logement que vous souhaitez acheter.

À noter : pour être valable, la promesse unilatérale de vente doit toujours être formalisée et signée devant un notaire.

Dans quel cas signer une promesse unilatérale de vente ?

La promesse de vente est un document légal qui atteste d’un premier engagement formel entre le vendeur et l’acheteur, en amont de la signature de l’acte de vente final. C’est une démarche facultative, que vous n’êtes en aucun cas obligé d’initier ; en tant qu’acheteur, c’est une façon de sécuriser le bien que vous souhaitez acquérir en posant une option dessus. En tant que vendeur, cela reflète d’un engagement contractuel en amont de la vente. Même si elle ne garantit pas à cent pour cent que la vente soit finalisée (car l’acheteur peut toujours rompre la promesse de vente), il formalise son intérêt.

L’acheteur dispose de 10 jours après la signature de la promesse de vente pour se rétracter. Dans le cas où la vente n’est finalement pas réalisée alors que toutes les conditions suspensives ont été réalisées (notamment, que le prêt a été accordé par la banque), l’acheteur doit alors verser l’indemnité prévue au vendeur.

NB : si la vente échoue pour une raison qui est incluse dans les clauses suspensives discutées en amont de la promesse (par exemple, si la banque n’accorde pas le financement), l’acheteur n’est pas tenu de verser l’indemnité d’immobilisation.

Si l’option a été levée pour conclure l’achat du bien et que le versement d’une indemnité d’immobilisation a été convenu, la somme déjà réglée sera déduite du tarif total lorsque la vente sera officiellement signée.

Promesse de vente et compromis de vente : quelles différences ?

Attention aux confusions : la promesse de vente et le compromis de vente sont deux documents dont l’intention est très différente. Si la promesse est unilatérale, c’est-à-dire qu’elle n’engage que le vendeur en amont de la vente, le compromis engage légalement les deux parties (acheteur et vendeur).

La promesse de vente fait office d’option déposée sur le logement, pour manifester son intention d’achat. Le bien est alors réservé pour l’acheteur, à prix fixe, en attendant l’acte de vente final. Lorsqu’un compromis est signé, il fait juridiquement office d’acte de vente : les deux parties sont d’accord sur le principe et il ne reste que les modalités pratiques de la transaction à finaliser.

L’établissement du compromis de vente ne nécessite pas le versement d’un acompte ou d’une indemnité, mais il fait office de pré-vente. Dans la plupart des cas, entre la signature du compromis et la signature de l’acte d’achat final, il y a un délai légal à respecter de 3 mois.

Avant de signer un document légal comme le compromis ou la promesse unilatérale de vente, renseignez-vous auprès d’un avocat ou d’un notaire pour vous assurer qu’il soit établi dans les règles.