Acheter un logement en couple : nos conseils pour votre projet à deux
Acheter un bien immobilier à deux peut s’avérer particulièrement simple ou se révéler assez risqué. Tout dépend en effet du statut marital des acquéreurs. Si le mariage offre certaines facilités, qu’en est-il du pacs ? Des concubins peuvent-ils acheter un logement à deux ? Comment les banques se positionnent-elles ? Zoom sur l’achat d’un bien immobilier en couple.
Mariage et achat de logement : comment ça se passe ?
Du point de vue des notaires, le mariage est la situation la plus sûre pour acheter un bien à deux.
Dans le cadre du régime par défaut de communauté réduite aux acquêts, chaque époux est propriétaire du logement acheté ensemble. Ils disposent par conséquent de droits identiques sur le bien. Si les époux désirent modifier cette répartition, ils peuvent alors le préciser dans leur contrat de mariage, les faisant alors passer sous le régime de la séparation de biens.
En cas de décès, l’époux survivant conserve l’usufruit du logement. S’il a un enfant issu d’une première union, ce dernier ne pourra toutefois hériter du bien immobilier. L’époux survivant ne sera quant à lui propriétaire que d’un quart du logement. Les parents de l’époux défunt disposeront du reste des droits.
Malgré le mariage, le logement appartiendra entièrement à un seul des époux si :
- tout ou partie de l’achat du bien immobilier est financé par des fonds dits « propres », c’est-à-dire issus d’une donation, d’une succession ou provenant d’économies antérieures à la date du mariage ;
- l’apport personnel est supérieur à 50 % du montant de l’achat.
Acheter à deux quand on est partenaires de Pacs
Le régime juridique applicable à l’acquisition avant et durant le Pacs dépend de la date de conclusion de ce dernier :
- après 2007. Le principe est le régime de séparation des biens. Les partenaires peuvent néanmoins opter pour le régime de l’indivision. Les biens achetés sont alors réputés appartenir pour moitié à chacun des partenaires ;
- avant 2007. Le régime par défaut est celui de l’indivision. L’acte d’acquisition peut toutefois préciser un autre pourcentage de répartition. Lorsque des partenaires d’un Pacs achètent bien immobilier en commun, ils indiquent dans l’acte notarié la part engagée par chacun. Si cette mention est absente, ils sont alors considérés comme propriétaires à parts égales.
En cas de décès, le partenaire survivant peut hériter du bien, à condition qu’il s’acquitte de droits de succession souvent importants.
Si un testament a été rédigé, le partenaire survivant est alors exonéré de droits de succession.
Si le couple avait des enfants, le partenaire survivant dispose d’une quotité disponible, dont le montant varie en fonction du nombre d’enfants.
Concubinage : comment acheter un logement à deux ?
Bien que des concubins puissent acheter un bien immobilier à deux, au regard du droit, ils sont considérés comme des étrangers l’un vis-à-vis de l’autre.
Afin d’obtenir un meilleur niveau de sécurité juridique, il peut se révéler intéressant de rédiger un testament ou de signer une convention d’indivision. Deux problèmes peuvent ainsi être réglés.
Le partage du bien en cas de séparation des concubins
Deux solutions existent :
- la solution amiable. Chaque concubin récupère le montant équivalent à leur quote-part sur le prix investi dans le logement. La convention d’indivision peut également prévoir la possibilité pour l’un des deux concubins de racheter la quote-part de l’autre, afin de devenir l’unique propriétaire du bien ;
- le partage judiciaire. Les concubins ne parvenant pas à se mettre d’accord, le juge procède alors au partage du logement. Dans la majorité des cas, le bien est vendu. Chaque concubin récupère alors le montant de sa quote-part sur le prix. Il est également possible pour l’un des concubins de racheter la quote-part de l’autre.
Le sort du concubin survivant en cas de décès de l’un des deux concubins
En cas de décès, le concubin survivant ne dispose d’aucun droit sur la part du concubin défunt. Il devient co-indivisaire aux côtés des autres héritiers du défunt. En pratique, le juge procède souvent au partage judiciaire du bien.
Les concubins peuvent se léguer leur quote-part dans le cadre d’un testament. Il est néanmoins important de noter que les droits de succession dont devra s’acquitter le concubin survivant seront particulièrement élevés.
Le testament peut également prévoir une clause de rachat par le biais de laquelle le concubin survivant peut racheter la quote-part du concubin défunt. Le survivant évite alors le statut de co-indivisaire avec les autres héritiers. Il devra toutefois dégager de la succession le montant de la quote-part du concubin défunt.
Si des enfants encore mineurs sont nés de l’union des deux concubins, le concubin survivant peut alors demander au juge que ce dernier maintienne l’indivision.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Les couples qui détiennent des patrimoines immobiliers importants ont tout intérêt à s’engager dans une société civile immobilière (SCI). Les concubins deviennent alors associés d’une société et non plus propriétaires d’un logement. Ils détiennent chacun des parts à la hauteur de leur apport personnel.
La SCI présente surtout l’avantage, moyennant un montage relativement complexe, de renforcer les droits du concubin survivant en cas de décès de l’autre concubin.
Si la SCI se double d’un testament, notez que le fait d’acheter en SCI n’exonère toutefois pas du paiement des droits qui peuvent s’élever jusqu’à 60 % de la valeur du bien immobilier.
Souscription de crédit : pourquoi est-il plus facile d’acheter un bien immobilier à deux ?
Pour les banques, il est incontestablement plus rassurant d’accorder un prêt à un jeune couple qu’à une personne seule de plus de quarante ans. La capacité de financement des jeunes est souvent plus importante et moins risquée.
En règle générale, quel que soit votre statut marital, votre banquier vous fera signer une clause de solidarité vous obligeant à rembourser l’intégralité du prêt, même en cas de perte d’emploi ou du décès de l’un des membres du couple. Des assurances permettent toutefois de couvrir ces aléas.
