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Conditions et démarche pour bénéficier d'une réduction d'impôt avec la loi Pinel

La loi Pinel permet aux propriétaires une défiscalisation de certains achats immobiliers destinés à la location. Quelles sont les conditions à respecter ? Comment déclarer son impôt sur le revenu pour bénéficier des réductions d’impôt mises en place par le dispositif Pinel ?

La loi Pinel a été créée pour favoriser la construction de logements locatifs neufs en France. Ce dispositif permet, entre autres, une réduction d’impôts lors de l’achat d’un bien immobilier neuf (acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021) et à condition que le bien soit proposé à la location pendant au moins 6 ans. Qui peut profiter de cette mesure ? Comment faire sa déclaration d’impôts en conséquence ?

Conditions et démarche pour bénéficier d’une réduction d’impôt avec la loi Pinel

Qui peut profiter de la loi Pinel ?

Pour bénéficier de la loi Pinel, vous devez obligatoirement avoir votre résidence fiscale en France.

Sont concernés uniquement les investissements immobiliers effectués à partir du 1er septembre 2014. Pour un bien acheté entre 2013 et août 2014, les dispositions qui s’appliquent sont celles de la loi Duflot.

Conditions à respecter en bénéficier

Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, il faut respecter certaines conditions. Tout d’abord, le logement concerné doit être acquis neuf entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021, ou être en état de futur achèvement et doit être achevé au plus tard 30 mois après la signature de l’acte de vente.

Il peut également s’agir d’un bien que vous faites construire, mais vous devez avoir déposé la demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017 et il devra être prêt à la location 30 mois à partir de la date d’obtention de ce permis.

Vous pourrez aussi profiter de la loi Pinel pour un bâtiment où des travaux doivent être effectués (transformation de logements anciens en logements neufs, travaux de réhabilitation de logements insalubres en logements décents, transformation de bureaux ou de bâtiments affectés à un autre usage en logements pour être loués). Pour ces opérations nécessitant des travaux, celles-ci devront être achevées au 31 décembre de la 2e année suivant l’acquisition du logement ou du local.

Des critères énergétiques et géographiques à respecter

Les maisons et appartements loi Pinel doivent respecter une certaine performance énergétique. Pour les logements neufs ou que vous faites construire, les bâtiments devront respecter les normes RT 2012 Réglementation thermique.

Les logements à rénover ou réhabiliter doivent obtenir le label HPE rénovation 2009 ou le label BBC rénovation 2009.

Toutes les zones géographiques ne sont pas concernées par la loi Pinel. Elle a été créée dans le but de favoriser la mise sur le marché de logements locatifs là où la demande est la plus forte et l’offre réduite. Pour savoir si votre bien immobilier ou votre terrain se situent dans une zone géographique éligible loi Pinel, vous pouvez consulter en ligne le simulateur du zonage de votre commune.

Plafonds de loyer imposé aux propriétaires et plafonds de ressources à ne pas dépasser pour les locataires

La loi Pinel a été créée pour favoriser la création de nouveaux logements. C’est pourquoi il existe également des plafonds de loyer à respecter pour les propriétaires. Ces plafonds dépendent de la zone géographique dans laquelle se situe le logement et sont calculés en fonction d’un coefficient multiplicateur basé sur la formule suivante : 0,7 + 19/S, dans laquelle S est la surface du logement.
Par exemple, pour un logement neuf de 40 m² situé en zone B2, le plafond au m² est de 8,75 € x (0,7 + 19/40) = 10,28 €.

Pour 2018, les plafonds de loyer au m2 par zone sont les suivants.

Zone A bis
Zone A
Zone B1
Zone B2
16,96 €

12,59 €

10,15 €
8,82 €


Il existe également des conditions de ressources à ne pas dépasser pour les locataires, sachant que pour les baux conclus en 2017, les ressources à considérer sont celles de l’année N-2, c’est-à-dire celles de 2015. Elles sont reprises dans ce tableau récapitulatif des plafonds de ressources annuelles des locataires.

Plafonds d’investissement

Pour tirer avantage de la réduction d’impôts loi Pinel, l’investissement réalisé ne doit pas dépasser l’achat de 2 biens maximum, dans la limite de 300 000 € par personne et par an, et de 5 500 € par m² de surface habitable.

En outre, l’investisseur ne doit pas déjà bénéficier de certains avantages fiscaux. (plafonnement global des niches fiscales à 10 000 €).

Les réductions d’impôts possibles

Cette défiscalisation est un avantage accordé aux personnes qui s’engagent à louer un bien immobilier répondant aux critères cités précédemment sur une durée d’au moins 6 ans, avec éventuellement deux renouvellements de bail de 3 ans, soit 9 ans, pour une durée maximale de 12 ans au total.

Plus l’engagement de location est long, plus la défiscalisation est élevée. Sur 6 ans, la réduction d’impôts est de 12 % du montant de l’investissement. La réduction d’impôts est de 18 % du montant de l’investissement sur 9 ans. Sur 12 ans, la réduction d’impôts est de 21 % du montant de l’investissement.

La réduction d’impôt est appliquée à parts égales sur la durée d’engagement de location (6, 9 ou 12 ans). Sachez également que cette réduction ne peut pas être reportée sur les années suivantes si elle excède le montant de l’impôt dû par le contribuable.

Comment effectuer sa déclaration d’impôts sur le revenu ?

Pour effectuer votre déclaration d’impôts en tenant compte de la défiscalisation de la loi Pinel, vous devez joindre plusieurs documents.

Lors de la première déclaration d’impôt sur le revenu suite à l’achat du logement ou aux travaux réalisés, fournir un engagement de location ( cerfa 11639 18 formulaire 2044 EB) à l’administration fiscale. Ce document constitue une preuve de votre volonté de louer votre bien pour 6, 9 ou 12 ans.

Vous avez également besoin des formulaires cerfa 10334 22 formulaire 2044 et cerfa 10335 22 formulaire 2044 SPE qui concernent le bilan foncier de l’opération (loyers perçus moins les frais, charges, et taxes) qui permet d’établir un bilan total positif (bénéfice foncier) ou négatif (déficit foncier) qui s’ajoutera ou se soustraira à votre revenu global imposable.

Si le bilan foncier est négatif, il viendra alors s’imputer sur vos revenus globaux. Vous pourrez alors le soustraire de votre revenu imposable. À cette première baisse s’ajoutera la défiscalisation loi Pinel. Ceci doit figurer sur le cerfa 10330 22 formulaire 2042 à la rubrique Revenus fonciers.

Puis, fournir le formulaire cerfa 11 222 20 formulaire 2042-C concernant la réduction d’impôts annuelle accordée grâce au dispositif Pinel qui doit figurer sous la rubrique « charges ouvrant droit à réduction d’impôts ». Elle correspond par exemple à 18 % du prix de revient (frais notariaux inclus) divisé par 9 dans le cas d’un investissement sur 9 ans. N’oubliez pas de préciser la date d’achat de votre bien sur la déclaration.