Encadrement des loyers : tout ce qu'il faut savoir

Bien qu’il soit inscrit dans la loi, l’encadrement des loyers n’est pas forcément respecté. En effet, selon une enquête de CLCV (Consommation Logement Cadre de Vie), seuls 69 % des loyers à Paris et en Seine-Saint-Denis sont conformes et par conséquent, 31 % des annonces sont dans l’illégalité. À noter d’ailleurs que certaines sont publiées par des professionnels. Alors, quelles sanctions la réglementation prévoit-elle en cas de dépassement de loyer ?

En quoi consiste l’encadrement des loyers ?

Deux types d’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers consiste à définir un plafond de loyer que le propriétaire ne peut pas dépasser lorsqu’il met son logement en location. Cet encadrement s’applique de deux manières : une première réglementation s’applique aux communes qui se trouvent dans des zones dites « tendues » et une seconde est prévue pour des villes spécifiques ou des structures intercommunales :

• Bordeaux ;
• Est Ensemble ;
• Hellemmes ;
• Lille ;
• Lomme ;
• Lyon et Villeurbanne ;
• Montpellier ;
• Paris ;
• Plaine commune.

Le plafond varie selon le type de logement et de location, l’année de construction, la localisation et le nombre de pièces principales. Les bailleurs louant dans des villes où l’encadrement des loyers est en vigueur doivent préciser dans leur annonce le montant du loyer plafonné.

Si le logement comporte des « caractéristiques exceptionnelles », le propriétaire peut ajouter un complément de loyer. Attention toutefois aux abus : ils peuvent être sanctionnés !

Règles applicables aux communes en zone tendue

Dans une ville en zone tendue, les règles sont les suivantes :

• S’il s’agit de la première mise en location du bien, le bailleur peut définir librement le montant du loyer. Si une clause du contrat de location le prévoit, il peut réviser ce montant une fois par an (sauf si le logement est classé F ou G et si le bail a été signé après le 23 août 2022 en France métropolitaine ou après le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et Mayotte).
• Si le bail est renouvelé, le bailleur peut, sous certaines conditions, augmenter le loyer si celui-ci est sous-évalué par rapport aux prix du marché.
• S’il s’agit d’une mise en location après moins de 18 mois sans que le logement soit occupé, le montant du loyer payé par le précédent locataire doit être précisé dans le bail et le propriétaire ne peut l’augmenter que dans certains cas.
• S’il s’agit d’une mise en location après plus de 18 mois sans que le logement soit occupé et que le bail a été signé avant le 24 août 2022, le bailleur peut décider librement du montant du loyer. Si le bail a été signé après le 24 août 2022, le loyer ne peut être décidé librement que si le logement est classé A, B, C, D ou E et si le logement est situé en outre-mer. Si le logement est classé F ou G et le bail a été signé après août 2022, le loyer ne doit pas dépasser le montant que payait l’ancien locataire.

Bon à savoir : il existe des exceptions à l’encadrement des loyers telles que les logements sociaux, les meublés de tourisme, les sous-locations et les logements soumis à la loi de 1948 ou conventionnés par l’Anah.

Pour savoir si votre bien se trouve en zone tendue, voici un simulateur.

Quelles sont les sanctions pour les bailleurs qui ne respectent pas l’encadrement des loyers ?

Non-respect des plafonds des loyers

Si le propriétaire ne respecte pas le plafonnement du loyer, le locataire peut le contacter pour lui demander de baisser le loyer. Si le bailleur ne change pas le montant du loyer jusqu’au niveau réglementaire, le locataire peut s’adresser à la mairie afin de signaler l’infraction.

Dans certaines communes, la mairie peut directement sanctionner le bailleur en appliquant une amende (comme Paris). Si la mairie n’est pas en mesure de le sanctionner, c’est la préfecture qui s’en charge.

En cas de non-respect de l’encadrement des loyers, l’amende peut aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique telle qu’un propriétaire et jusqu’à 15 000 € pour une personne morale (une société par exemple).

Complément de loyer abusif

Lorsque le logement présente des caractéristiques particulières de confort, de localisation ou autres, le bailleur peut appliquer un complément de loyer au loyer plafonné.

Des conditions doivent être remplies :

• le bail doit avoir été signé après le 30 juin 2019 et doit indiquer le montant du complément de loyer ainsi que les caractéristiques le justifiant ;
• les caractéristiques particulières doivent être déterminantes par rapport aux autres logements de même catégorie et même secteur géographique ;
• les caractéristiques ne doivent pas avoir servi de base pour définir le loyer de référence ;
• les caractéristiques ne doivent pas faire l’objet d’une récupération par le bailleur au titre des charges ou travaux d’économies d’énergie.

Certaines caractéristiques interdisent l’application d’un complément de loyer :

• le logement est classé F ou G ;
• les sanitaires se trouvent sur le palier du logement ;
• certains murs présentent des signes d’humidité ;
• des infiltrations ou inondations proviennent de l’extérieur ;
• l’évacuation d’eau a rencontré des problèmes au cours de 3 mois précédents ;
• des fenêtres laissent passer une quantité anormale d’air ;
• l’installation électrique du logement est en mauvais état ;
• il y a un vis-à-vis de moins de 10 mètres ;
• la pièce principale est mal exposée.

Dans les 3 mois suivant la signature du bail, le locataire peut contester le complément de loyer. Pour cela, il doit saisir la commission départementale de conciliation.

La commission est chargée de régler le litige à l’amiable. C’est au propriétaire que revient la charge de prouver que le complément de loyer est justifié. Si le complément n’est justifié, il peut devoir rembourser le trop-perçu.

Si les deux parties parviennent à un accord, le montant du loyer est fixé dans un document de conciliation remis par la commission départementale de conciliation. Il est valable à partir de l’entrée en vigueur du bail.

Si aucun accord n’est possible, après réception de l’avis de la commission, le locataire a 3 mois pour saisir le tribunal dont dépend le logement. Il doit faire appel au juge des contentieux de la protection et peut lui demander soit d’annuler le complément de loyer, soit de le diminuer. Dans ce cas, le montant du loyer décidé par le juge est valable à partir de la date à laquelle le loyer entre en vigueur. Notez que ce cas de figure est très rare.