Comment augmenter le loyer de son logement loué ?

Vous êtes propriétaire d’un logement en location et vous souhaitez en augmenter le loyer ? Sachez que cette démarche est encadrée par des règles précises, qui varient selon que vous intervenez en cours de bail ou lors de son renouvellement. Clause de révision, indice de référence des loyers, DPE, zone tendue ou encadrement des loyers : plusieurs critères déterminent la marche à suivre et les plafonds applicables. Voici comment réviser un loyer d’habitation en toute légalité.

Réviser un loyer en cours de bail : la règle de l’IRL

La révision du loyer pendant la durée du bail n’est pas automatique. Elle n’est possible que si une clause de révision figure dans le contrat de location. En l’absence de cette clause, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer tant que le bail est en cours.

Lorsque cette clause existe, l’ajustement s’appuie sur l’indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’Insee. Le calcul suit la formule suivante :

Loyer révisé = (loyer hors charges × IRL applicable à la date de révision) / IRL applicable à la date de la révision précédente

Un point de vigilance important : la loi interdit toute révision de loyer pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette interdiction s’applique aux baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis le 1er juillet 2024 dans les territoires ultramarins concernés. Les propriétaires de passoires thermiques doivent donc engager des travaux de rénovation énergétique avant de pouvoir envisager une revalorisation.

Réviser un loyer après des travaux d’amélioration

Un cas particulier permet d’augmenter le loyer en cours de bail, en dehors de la révision annuelle classique : la réalisation de travaux d’amélioration dans le logement loué.

Cette hausse suppose plusieurs conditions :

• le propriétaire doit avoir financé lui-même ces travaux ;
• un accord doit être trouvé avec le locataire ;
• l’augmentation doit être formalisée par une clause du contrat de location ou par un avenant intégré au bail existant.

Sans cet accord entre les deux parties, aucune majoration liée à des travaux ne peut être imposée unilatéralement.

Réviser un loyer sous-évalué au renouvellement du bail

Si le loyer pratiqué est manifestement inférieur à ceux du voisinage pour des biens comparables, le propriétaire peut demander une réévaluation lors du renouvellement du bail.

Cette démarche impose de constituer un dossier comparatif solide, en s’appuyant sur :

• six logements de référence si le logement se situe dans une agglomération de plus d’un million d’habitants ;
• trois logements de référence dans les autres zones géographiques.

Ces logements de comparaison doivent répondre à des critères précis : appartenir au même immeuble ou à un groupe d’immeubles similaires, et être occupés par les deux tiers de leurs locataires depuis plus de trois ans.

Le dossier doit également détailler, pour chaque logement retenu : la rue et la portion de numéros concernée, le type d’habitat et l’époque de construction, l’étage et la présence d’un ascenseur, la surface habitable et le nombre de pièces, les équipements (chauffage central, salle d’eau, WC intérieur), l’ancienneté d’occupation du locataire, le loyer mensuel hors charges pratiqué et l’année de constatation des éléments.

Le calendrier est strict : la demande doit être envoyée au locataire au moins six mois avant la fin du bail, en respectant certaines mentions obligatoires. Le locataire dispose ensuite d’un droit de refus, l’absence de réponse valant refus. En cas de désaccord, le propriétaire peut saisir la commission départementale de conciliation, dont l’intervention est gratuite.

L’augmentation ne s’applique jamais d’un seul coup : elle est étalée progressivement. Pour une location vide, si la hausse est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est répartie sur la durée du nouveau bail (par tiers pour un bail de 3 ans, par sixième pour un bail de 6 ans). Au-delà de 10 %, elle s’applique par sixième annuel, quelle que soit la durée du bail. Pour une location meublée, la hausse s’applique dès le contrat renouvelé, et par tiers annuel si elle dépasse 10 % du loyer initial.

Les règles spécifiques selon la localisation du logement

La possibilité de réviser un loyer sous-évalué varie fortement selon la zone géographique du bien :

• En zone tendue, la réévaluation est plafonnée à la moitié de l’écart constaté avec les loyers du voisinage pour des logements comparables.
• Dans les communes soumises à l’encadrement des loyers (Paris, Bordeaux, Lille, Hellemmes, Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, les territoires d’Est Ensemble et de Plaine Commune, la communauté d’agglomération Pays Basque, ainsi qu’une partie de Grenoble-Alpes Métropole) des règles complémentaires spécifiques s’imposent, propres à chaque collectivité.

Avant toute démarche, il est donc recommandé de vérifier la situation exacte du logement au regard de ces zonages.

FAQ : réviser un loyer d’habitation

Peut-on augmenter un loyer sans clause de révision dans le bail ?

Non. Sans clause de révision prévue au contrat, aucune augmentation n’est possible pendant toute la durée du bail en cours.

Peut-on réviser le loyer d’un logement classé F ou G au DPE ?

Non. La révision de loyer est interdite pour les logements classés F ou G, pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole (1er juillet 2024 dans certains territoires ultramarins).

Le locataire peut-il refuser une augmentation de loyer ?

Oui, notamment en cas de demande de réévaluation d’un loyer sous-évalué au renouvellement du bail. L’absence de réponse du locataire équivaut à un refus. Le propriétaire peut alors saisir la commission départementale de conciliation.

Quel est le délai pour demander une réévaluation du loyer au renouvellement du bail ?

La demande doit être adressée au locataire au moins six mois avant la fin du contrat de bail.