Réviser un loyer d'habitation : comment faire ?
Le loyer doit être révisé conformément à l’indice de référence des loyers (IRL). Dans cet article, nous vous donnons des clés pour le calcul de la majoration et sa mise en œuvre.
Le point sur l’IRL
L’indice de référence des loyers fixe les plafonds des augmentations annuelles exigibles par les bailleurs à leurs locataires. Toute révision de loyer s’effectue en fonction de la valeur de l’IRL, déterminée par l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee).
La valeur de l’IRL est actualisée chaque trimestre.
- Publication aux environs du 15 avril pour le 1er trimestre.
- Publication aux environs du 15 juillet pour le 2e trimestre.
- Publication aux environs du 15 octobre pour le 3e trimestre.
- Publication aux environs du 15 janvier de l’année suivante pour le 4e trimestre.
Les cas particuliers
L’IRL ne s’applique pas aux logements régis par la loi de 1948. Pour ces logements, des plafonds particuliers d’augmentation sont fixés chaque année, qu’il s’agisse d’une majoration annuelle ou suite à des travaux.
Les logements conventionnés Anah (Agence nationale de l’habitat) font également l’objet de conditions spécifiques.
La révision annuelle du loyer
Si une clause de révision apparaît dans le bail, alors le loyer peut faire l’objet d’une révision une fois par an. Si aucune date de révision n’est indiquée, c’est la date de signature du bail qui s’applique. Si aucune clause de révision n’est mentionnée, le montant du loyer restera identique pour toute la durée du bail.
Calcul de la majoration
Le calcul à réaliser est le suivant :
Loyer initial x (dernier IRL publié / IRL connu au moment de la signature du bail).
Pour faciliter vos calculs, l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) met à disposition un simulateur gratuit pour les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989.
Rétroactivité
Conformément à la loi du 6 juillet 1989, article 17D (modifié par la loi du 8 février 2008), une rétroactivité de 5 ans peut être exigée au titre de révisions annuelles non effectuées. Ainsi, si vous souhaitez majorer le loyer de votre location 6 ans après la signature du bail, vous ne pourrez exiger une majoration que pour les 5 dernières années.
La révision du loyer en raison d’une sous-évaluation
Si vous considérez que le loyer de votre location a été fixé à un prix inférieur à ceux pratiqués actuellement sur le marché, une révision peut être effectuée à la date de renouvellement du bail. Le locataire doit en être informé 6 mois avant le terme du contrat de bail.
Réalisation du constat
Vous devez justifier l’éventuelle sous-évaluation en apportant la preuve que des logements similaires sont loués à un prix supérieur dans la même zone géographique :
- 6 logements dans une agglomération d’1 million d’habitants ou plus ;
- 3 logements dans les zones moins peuplées.
Ces logements doivent répondre à certains critères :
- description conforme à celle de l’article 1 du décret n°90-780 du 31 août 1990 ;
- localisation dans le même groupe d’immeubles ou dans un autre groupe d’immeubles similaires ;
- 2/3 des locataires occupent le logement depuis plus de 3 ans.
Constitution du dossier
Pour appuyer votre constat, vous devez fournir les informations suivantes sur les logements constitutifs de la référence :
- rue et dizaine de numéros de l’emplacement ;
- époque de construction ;
- logement individuel ou collectif ;
- montant du loyer mensuel (hors charges) ;
- étage et présence d’un ascenseur ;
- surface habitable et nombre de pièces principales ;
- annexes incluses dans le loyer ;
- état de l’équipement ;
- justificatif de la durée approximative d’occupation par le locataire ;
- année de constatation des éléments ci-dessus.
Révision exceptionnelle du loyer
Seuls des travaux d’amélioration effectués dans le logement aux frais du bailleur peuvent justifier une majoration du loyer en cours de bail. Ces travaux doivent apporter une valeur ajoutée au logement :
- la sécurisation de l’immeuble et de ses habitants ;
- un nouvel équipement de qualité supérieure à l’ancien ;
- une réduction des dépenses d’entretien ;
- etc.
Il peut s’agir par exemple de l’installation d’une cuisine équipée, de la pose d’un carrelage ou de la mise en place d’un système d’alarme.
La majoration de loyer sera applicable après la finalisation des travaux. Le locataire et le bailleur doivent se mettre d’accord, soit en modifiant les clauses du bail, soit en y portant un avenant.
Quelle est la procédure à suivre ?
La notification de votre projet de réévaluation du loyer doit parvenir au locataire :
- par lettre recommandée avec avis de réception ;
- par pli d’huissier.
Le locataire a le droit de contester la réévaluation, par exemple sur la base d’une erreur de calcul.
En cas de difficulté, il est possible de vous adresser à la commission départementale de conciliation. Cette démarche est gratuite. Sachez que, en cas de désaccord et à compter de la date de révision du loyer, le locataire dispose d’un an pour saisir le tribunal judiciaire.
