Mur mitoyen : les règles et démarches à connaitre
En France, le bornage (délimitation, marquage) entre deux terrains n’est pas obligatoire. Par contre, une fois délimités, ces espaces se retrouvent souvent avec une partie commune (un mur par exemple) à partager et gérer. Voyons dans quelles situations la délimitation entre deux terrains est considérée comme mitoyenne et les principales règles qui s’appliquent au régime de la mitoyenneté.
Qu’est-ce que la mitoyenneté ?
C’est un droit de copropriété dont disposent deux voisins sur un mur ou une clôture (palissade, grillage, haie, fossé, talus, arbres) qui sépare deux terrains (habitations, bâtiments, jardins, cours, champs ou enclos). La partie commune appartient aux deux propriétaires.
La délimitation est mitoyenne par défaut jusqu’à ce que l’un des copropriétaires apporte la preuve du contraire par un titre de propriété ou un jugement par exemple. Elle ne s’applique qu’aux sphères privées.
Tous les murs communs sont-ils mitoyens ?
Non. La mitoyenneté ne s’applique pas s’il y a une pente unique au sommet du mur, des tuiles ou corniches d’un seul côté du mur. Dans ces situations, le propriétaire est celui qui se trouve du côté du mur où existent la pente, les corniches ou les tuiles.
Comment obtenir la mitoyenneté d’un mur privatif ?
Vous pouvez demander un titre de mitoyenneté pour un mur contigu dont vous n’êtes pas propriétaire ou que partiellement. D’abord, ce n’est possible que pour les murs (et non les clôtures) qui se trouvent en limite de propriétés ou ceux dont une portion aurait été édifiée par le voisin dans le cadre d’une surélévation par exemple.
Ensuite, il faut en faire la demande au propriétaire actuel par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Il peut vous céder l’usage du mur à titre gratuit ou moyennant finance. Pour cela, il convient de rédiger un contrat écrit et de s’adresser à un notaire pour obtenir l’acte de mitoyenneté.
En cas de refus du voisin propriétaire, le voisin demandeur peut faire appel à un conciliateur de justice pour trouver un arrangement amiable à l’acquisition de la mitoyenneté.
À défaut, il peut saisir le TGI (Tribunal de Grande Instance) pour faire valider la mitoyenneté du mur. Quand celle-ci est acceptée, les frais engagés sont partagés proportionnellement.
Les conséquences de la mitoyenneté
La mitoyenneté confère la propriété et la jouissance commune d’un bien. Elle implique donc son entretien réciproque. Dans un souci de respect mutuel entre copropriétaires, certaines règles ont été mises en place.
Les droits des copropriétaires
Chacun bénéficie de l’usage d’un mur (ou autres clôtures) dans la limite du droit de l’autre. De ce fait, vous pouvez le peindre ou y adosser des plantations et même une bâtisse si le voisin est d’accord.
En ce qui concerne les haies, les arbres fruitiers ou à fleurs, chaque propriétaire profite naturellement de la moitié des récoltes.
Quelques règles à connaitre en cas de travaux sur la partie commune
D’une manière générale, chacun doit donner son accord à la réparation des dégradations de la partie mitoyenne, répartir équitablement l’entretien courant et les frais.
Si un seul des côtés est endommagé, la réparation et son cout incombent au propriétaire du versant en question.
Un voisin peut décider d’élever ou d’épaissir un mur déjà existant. Dans ce cas, les frais reviennent exclusivement à charge de celui qui en a pris l’initiative. Par ailleurs, ce dernier devient seul propriétaire de la partie nouvellement construite.
Lorsque l’objet de la délimitation présente un risque ou un caractère d’urgence (menace d’éboulement d’un mur), l’accord de l’autre partie n’est pas obligatoire pour entamer les travaux. En revanche, le cout de la réparation sera divisé en deux.
La reconstruction totale d’un mur
Avant d’ériger un nouveau mur (ou autre délimitation), vérifiez les exigences et usages locaux auprès de votre mairie.
En l’absence de règlementation spécifique, vous devez veiller à ce que la construction fasse au moins 3,20 mètres de haut pour les communes de plus de 50 000 habitants et de 2,60 m pour les autres.
Abandonner son droit de mitoyenneté
Il est possible dans certains cas d’abandonner son droit de mitoyenneté et de donc de se désolidariser de l’obligation d’entretien et de réparation. Pour cela et avant tout, le propriétaire doit en avertir son voisin et formaliser sa renonciation par lettre avec AR.
Sachez que si cette modification des droits de propriété engage des travaux, ils devront être réalisés par le propriétaire qui souhaite renoncer à ses droits sur la partie commune avant la cession.
Afin d’anticiper tout litige a posteriori, il est judicieux de faire enregistrer cette renonciation auprès du SPF (service de publicité foncière) via l’intervention d’un notaire. En cas de désaccord, c’est le juge du TGI qui tranche.
