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Certaines donations peuvent remettre en cause des avantages fiscaux

Il n’est pas possible de cumuler les avantages obtenus grâce à un dispositif de défiscalisation et les bénéfices d’un démembrement de propriété, selon la Cour de cassation.
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Plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière et notamment les lois Borloo, Robien et Pinel, imposent au contribuable de conserver la pleine propriété du bien acquis via cet investissement pendant toute la durée de son engagement pour bénéficier des avantages fiscaux associés. Une donation de nue-propriété peut donc les remettre en cause.

Certaines donations peuvent remettre en cause des avantages fiscaux


L’investisseur doit conserver la pleine propriété du bien

En l’espèce, des parents avaient procédé à la donation-partage, au profit de leurs enfants, de la nue-propriété de parts sociales de deux sociétés civiles immobilières (SCI) dont ils étaient les gérants. Chaque SCI était propriétaire de deux maisons acquises dans le cadre du dispositif « Borloo neuf ». Trois ans plus tard, les donateurs avaient reçu un redressement fiscal remettant en cause le bénéfice de ce dispositif. Estimant que le notaire avait manqué à son obligation d’information et de conseil, ceux-ci l’ont assigné en responsabilité et indemnisation.

Dans un arrêt rendu le 27 novembre 2019, la Cour de cassation précise que la loi « Borloo neuf », tout comme les dispositifs Pinel et Robien, n’autorise pas le démembrement de la propriété entre nu-propriétaire et usufruitier. Pour profiter des avantages fiscaux offerts par l’un de ces dispositifs de défiscalisation, l’investisseur doit conserver la pleine propriété du bien pendant toute la durée de son engagement de mise en location.

Perte d’un avantage fiscal en raison du démembrement du droit de propriété

La donation-partage permet à une personne de régler tout ou partie de sa succession de son vivant. Elle peut porter uniquement sur la nue-propriété des biens permettant à l’héritier de ne payer aucun droit au moment de la succession. Toutefois, le cumul des avantages obtenus grâce à l’investissement immobilier et ceux liés au démembrement de copropriété est interdit par la loi. Par conséquent, il revient à l’investisseur de choisir entre ces deux options.

Considérant que le notaire avait respecté son obligation d’information et de conseil et que le démembrement de propriété des parts sociales des SCI remettait en cause le bénéfice du dispositif « Borloo neuf », la Cour a rejeté le pourvoi formé par les époux.