Le propriétaire est responsable de la quiétude du lieu qu'il loue à ses locataires
La Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 8 mars 2018 que le propriétaire d’un logement dont les occupants sont victimes de troubles du voisinage doit agir, il est le garant de la tranquillité des lieux. Le point sur cette décision.
Un locataire importuné par les nuisances sonores de ses voisins du dessus
Dans l’affaire en question, un locataire a demandé à son propriétaire, l’Office public de l’habitat de la communauté d’intervenir auprès de ses voisins du dessus qui l’importunaient la nuit : nuisances sonores et violences.
Le propriétaire a bien envoyé 3 lettres recommandées aux auteurs des troubles, mais la Cour de cassation a estimé que cette démarche n’ayant pas engendré un retour au calme, le propriétaire se doit d’aller plus loin.
Le propriétaire doit assurer la jouissance paisible des lieux à son locataire
L’article 1719-3 du Code civil indique que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur [du logement] pendant la durée du bail ».
Étant responsable de la tranquillité du lieu, les actions du propriétaire doivent avoir un effet. Si les lettres recommandées et les rappels à l’ordre des locataires fauteurs de troubles n’en produisent pas, il se doit d’engager une procédure de résiliation du bail.
Cette obligation du propriétaire envers son locataire existe toujours, « par la nature du contrat », dit la loi. La présence d’une clause spécifique dans les contrats de location n’est pas nécessaire pour faire valoir ce droit.
Comment faire si les logements n’appartiennent pas au même propriétaire ?
Lorsque le propriétaire est le même pour les deux logements dont l’un trouble la tranquillité de l’autre, le problème est simple. Le bailleur doit la quiétude à la victime et il doit en conséquence prendre toutes les mesures propres à faire cesser le trouble.
Mais lorsqu’il s’agit de deux propriétaires différents, l’affaire est plus difficile, reconnait un magistrat de la Cour. Cependant, dit-il, le locataire dérangé peut toujours saisir son propriétaire qui doit intervenir auprès du voisin fauteur de troubles ou de son propriétaire, à charge pour ce dernier d’engager une action pouvant aller jusqu’à la résiliation du bail.
Dans tous les cas, le propriétaire de la victime des troubles doit toujours agir et prendre toutes les mesures possibles pour garantir la quiétude de ses locataires, quitte à entamer une procédure avec les auteurs des troubles ou leur propriétaire.
Que faire si le propriétaire refuse d’intervenir ?
Si le propriétaire refuse d’intervenir, son locataire peut alors entamer une procédure contre lui et demander réparation du préjudice subi, ce qui peut donner lieu au versement de dommages et intérêts du propriétaire s’il n’a pas fait tout ce qui était nécessaire pour garantir la tranquillité du logement loué.
