Entretien d'un logement : toutes les obligations du locataire
Quand on loue un logement, on n’est pas simplement tenu de payer son loyer à date fixe. La loi impose également au locataire un certain nombre d’obligations en matière d’entretien et de réparations. Méconnaître ces règles peut avoir des conséquences réelles, notamment lors de l’état des lieux de sortie. Voici ce que tout locataire doit savoir pour être en règle tout au long de sa location.
Le cadre légal : ce que dit la loi
La loi du 6 juillet 1989 est le texte de référence qui encadre les rapports locatifs en France. Elle distingue clairement deux catégories de responsabilités : les réparations liées au vieillissement du logement, qui reviennent au propriétaire, et les réparations courantes, qui sont à la charge du locataire.
De façon générale, le locataire est responsable de deux types de situations : l’entretien courant du logement et les dégradations causées par un usage anormal. Autrement dit, tout ce qui relève du bon sens et d’un usage normal du bien doit être maintenu en état par celui qui l’occupe.
Le bail doit d’ailleurs contenir une notice d’information détaillant ces obligations. C’est un document à lire attentivement dès la signature du contrat.
Les obligations du locataire, pièce par pièce
L’entrée
Dès le seuil franchi, les responsabilités du locataire commencent. Il doit assurer :
- l’entretien et le remplacement de la poignée de porte, ainsi que le graissage des gonds ;
- le graissage et remplacement des petites pièces des serrures et canons ;
- le remplacement des clés et badges perdus ou abîmés ;
- l’entretien du sol et la pose de raccords si nécessaire ;
- la propreté des murs et plafonds, les raccords de peinture et le rebouchage des trous ;
- le remplacement des tablettes, boutons et poignées des placards ;
- l’entretien des radiateurs ;
- l’entretien de l’interphone en cas de dégradation.
Le salon et les chambres
Dans les pièces à vivre, le locataire prend en charge :
- l’entretien des poignées de fenêtres, le graissage, le nettoyage des grilles d’entrée d’air, ainsi que le remplacement des vitres cassées, joints et mastics vétustes ;
- le graissage et entretien du mécanisme des volets et stores ;
- l’entretien du sol et la pose de raccords ;
- la propreté des murs et plafonds, avec raccords de peinture et rebouchage des trous ;
- le remplacement des tablettes et poignées de placards ;
- l’entretien des radiateurs.
La cuisine
C’est souvent la pièce où les obligations du locataire sont les plus nombreuses et les plus méconnues :
- le nettoyage de la grille de ventilation et de la VMC ;
- l’entretien annuel de la chaudière par un professionnel agréé, ainsi que le nettoyage de la grille, le ramonage du conduit et le remplacement de la tétine gaz ;
- le remplacement du flexible gaz, l’entretien des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;
- le débouchage et entretien des évacuations et arrivées d’eau, remplacement des joints et colliers ;
- le remplacement des joints silicone de l’évier et le nettoyage du calcaire ;
- le remplacement des joints, clapets et presse-étoupe de la robinetterie ;
- l’entretien du sol et des murs et plafonds.
L’entretien annuel de la chaudière individuelle est souvent oublié par les locataires. Pourtant, c’est une obligation légale, et son non-respect peut entraîner des frais importants en cas de panne.
La salle de bain et les WC
Dans ces pièces, le locataire doit veiller à :
- le nettoyage et débouchage des grilles de ventilation et de la VMC ;
- le débouchage et entretien des évacuations (baignoire, douche, lavabo jusqu’à la colonne), avec remplacement des joints et colliers ;
- le remplacement des joints silicone du lavabo et le détartrage ;
- le remplacement des joints, clapets et presse-étoupe de la robinetterie ;
- le remplacement du joint pipe, des joints et colliers des WC, des fixations au sol, ainsi que le débouchage de l’évacuation ;
- le remplacement du tuyau flexible et des joints silicone de la douche et de la baignoire ;
- le nettoyage de la porte de la gaine technique ;
- l’entretien du sol, des murs et plafonds.
Les équipements généraux
Plusieurs équipements présents dans le logement sont également sous la responsabilité du locataire :
- le remplacement des fusibles du tableau électrique ;
- l’entretien et le remplacement des ampoules et douilles ;
- l’entretien et le remplacement des interrupteurs et prises dégrad s ;
- l’entretien et le remplacement du détecteur de fumée ;
- l’entretien du compteur d’eau individuel.
Les obligations à l’extérieur du logement
En maison individuelle
Le locataire d’une maison individuelle a des responsabilités étendues à l’extérieur :
- le ramonage de la cheminée ;
- le nettoyage et débouchage des gouttières et chéneaux ;
- le débouchage et évacuation du balcon ;
- l’entretien des volets et grilles, remplacement des lames et graissage ;
- l’entretien de la porte d’entrée (gonds, poignée, serrures, clés) ;
- l’entretien de la boîte aux lettres (porte, serrures, gonds, clés) ;
- l’entretien de la porte de garage (peinture, poignée) ;
- la vidange et l’entretien de la fosse septique ;
- l’entretien et la protection contre le gel des compteurs d’eau.
En immeuble collectif
Dans un immeuble, les obligations extérieures du locataire sont plus limitées mais bien réelles :
- l’entretien de la porte de cave ;
- l’entretien de la poignée et chaînette du box ;
- le débouchage et évacuation du balcon ;
- l’entretien des volets et grilles ;
- l’entretien de la boîte aux lettres.
Le jardin privatif
Si le logement dispose d’un jardin privatif, son entretien complet revient au locataire :
- la taille et l’entretien des haies et arbustes ;
- la taille, l’élagage et l’échenillage des arbres ;
- l’entretien de la pelouse ;
- l’entretien et le démoussage de la terrasse ;
- le nettoyage, graissage et remplacement des éléments de la grille ;
- la réparation du portillon.
Dégradation ou vétusté : une distinction essentielle
Un point souvent source de conflits entre locataires et propriétaires mérite une attention particulière. La vétusté, c’est-à-dire l’usure normale liée au temps, est à la charge du propriétaire. En revanche, toute dégradation causée par une négligence ou un usage abusif du locataire est de sa responsabilité.
Concrètement : une peinture qui jaunit avec les années, c’est de la vétusté. Un mur troué de nombreux trous de chevilles laissés sans rebouchage, c’est une dégradation. Cette distinction peut peser lourd au moment de la restitution du dépôt de garantie.
FAQ sur les obligations du locataire
Le locataire est-il obligé de faire entretenir la chaudière chaque année ?
Oui, c’est une obligation légale. L’entretien annuel de la chaudière individuelle doit être réalisé par un professionnel qualifié. Le locataire doit en conserver la preuve, notamment en cas de litige ou de sinistre.
Qui doit remplacer une vitre cassée dans un appartement en location ?
Si la vitre est cassée par le locataire ou par un tiers dont il est responsable, c’est à lui de la remplacer. En revanche, si la casse résulte d’un événement extérieur (tentative d’effraction, tempête), la situation peut différer selon les circonstances et les assurances en place.
Le locataire doit-il repeindre l’appartement avant de partir ?
Pas systématiquement. Le locataire est tenu de laisser le logement dans un état correct, mais la vétusté normale des peintures n’est pas à sa charge. Il doit en revanche reboucher les trous et effectuer les petits raccords de peinture endommagée par son usage.
Que se passe-t-il si le locataire n’entretient pas le logement ?
Le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir les frais de remise en état. Si les dégradations sont importantes, il peut également engager une procédure judiciaire pour obtenir réparation au-delà du montant du dépôt.
Le locataire doit-il entretenir le jardin même s’il ne l’utilise pas ?
Oui. Dès lors que le jardin fait partie du logement loué, son entretien est une obligation contractuelle et légale, qu’il soit utilisé ou non. Un jardin laissé à l’abandon peut être considéré comme une dégradation lors de l’état des lieux de sortie.
Les petites réparations sont-elles toujours à la charge du locataire ?
En règle générale, oui. Les petites réparations et l’entretien courant lui incombent. Toutefois, si une réparation initialement mineure résulte d’un défaut de construction ou d’un équipement vétuste, c’est le propriétaire qui doit intervenir. En cas de doute, mieux vaut signaler la situation par écrit au bailleur.
