Le propriétaire doit assurer à son locataire la jouissance paisible du bien
Un arrêt de la Cour de cassation rappelle aux propriétaires bailleurs qu’ils doivent une garantie totale aux locataires contre les vices ou les défauts empêchant l’usage du bien loué, même s’ils les ignorent.
Le propriétaire est toujours responsable
Le propriétaire doit des dommages-intérêts à son locataire dès lors qu’un élément d’équipement appartenant à la location est défectueux, quelle que soit la cause du dysfonctionnement. Telle est la solution dégagée par la Cour de cassation dans un arrêt du 11 octobre 2018.
En l’espèce, un locataire se plaignait d’un chauffage défaillant au sein de son logement, avec des interruptions de courte durée. Le propriétaire s’en défendait affirmant que ce problème ne pouvait lui être imputable, car le dysfonctionnement était ponctuel et son origine inconnue. Les juges ont indiqué que ces arguments sont sans importance. En effet, le propriétaire engage systématiquement sa responsabilité, sauf en cas de force majeure. Rappelons que la force majeure est un évènement à la fois imprévisible, irrésistible et qui échappe au contrôle des personnes concernées. Ainsi, le propriétaire doit une jouissance paisible au locataire conformément à la loi de 1989 et au Code civil qui règlementent les rapports locatifs.
Défaut ou vice caché : le locataire peut demander des dommages-intérêts
Les textes obligent le propriétaire bailleur à maintenir le logement en état de servir à l’usage pour lequel il a été mis en location. Le propriétaire doit une garantie totale au locataire contre les défauts ou vices qui affectent le logement, même s’il n’en a pas connaissance.
Pour que le défaut ou le vice ouvre un droit à indemnisation au profit du locataire, il faut que la situation créée un trouble de jouissance qui se traduit par une gêne même partielle l’empêchant d’user convenablement du bien. Dans ce cas et avant de saisir la justice, le locataire peut tenter une démarche amiable auprès du propriétaire en l’informant de l’existence du défaut ou du vice par lettre recommandée. En l’absence de réaction de sa part, le locataire devra saisir le tribunal compétent, c’est-à-dire le tribunal de grande instance dont dépend la commune où se situe le logement.
Lorsque l’existence du défaut ou du vice est reconnue juridiquement, le locataire qui a subi un préjudice est en droit de demander des dommages-intérêts et la résiliation du contrat de bail avec dispense de préavis. Cet arrêt devrait adoucir la frilosité de certains bailleurs lorsqu’il s’agit de procéder d’urgence à des réparations.
