Entretien du logement : quelles sont les obligations du propriétaire bailleur ?

Lorsqu’un bien est mis en location, la question de l’entretien et des réparations revient inévitablement. Si le locataire a sa part de responsabilités, le propriétaire bailleur, lui, est soumis à un certain nombre d’obligations légales qu’il ne peut pas ignorer. Voici un tour d’horizon clair et précis de ce que la loi impose au bailleur en matière d’entretien du logement.

Ce que dit la loi

Le cadre légal est posé par la loi du 6 juillet 1989, qui régit les rapports entre propriétaires et locataires. Ce texte définit de façon explicite la frontière entre ce qui relève du locataire et ce qui incombe au propriétaire. De manière générale, le bailleur prend en charge tout ce qui touche au vieillissement naturel du logement, aux vices de construction et aux sinistres liés à un cas de force majeure (inondation, tempête, etc.).

À noter que le bail doit obligatoirement contenir une notice d’information rappelant ces obligations respectives. C’est une protection pour les deux parties.

Les réparations à la charge du propriétaire, pièce par pièce

L’entrée et les parties communes

Le remplacement de la porte d’entrée est à la charge du propriétaire, sauf si la dégradation est causée par le locataire. Les radiateurs défectueux ou vétustes doivent également être remplacés par le bailleur.

Le salon et les chambres

Dans les pièces à vivre, le propriétaire est tenu de remplacer les fenêtres lorsqu’elles arrivent en fin de vie, ainsi que les radiateurs hors d’usage. L’entretien courant de ces équipements reste en revanche à la charge du locataire.

La cuisine

La cuisine est l’une des pièces où les responsabilités du bailleur sont les plus importantes :

• le remplacement de la chaudière individuelle lorsqu’elle est vétuste ou irréparable ;
• le remplacement de la colonne d’eau usée ;
• le remplacement du conduit d’alimentation d’eau ;
• le remplacement des fenêtres.

Il est utile de préciser ici que l’entretien annuel de la chaudière, lui, reste à la charge du locataire. Mais si l’appareil doit être remplacé, c’est bien le propriétaire qui intervient.

La salle de bain et les WC

Dans ces espaces, le bailleur est responsable de :

• le remplacement du ballon électrique et son détartrage ;
• le remplacement de la colonne d’eau usée ;
• le remplacement du conduit d’alimentation d’eau ;

Le tableau électrique et les équipements généraux

Si des fusibles ou une prise grillée relèvent du locataire, le remplacement complet du tableau électrique est à la charge exclusive du propriétaire. C’est une nuance importante à bien retenir.

Le cas particulier des locations meublées

Les propriétaires qui louent un logement meublé ont des obligations supplémentaires. En effet, ils doivent assurer le remplacement des équipements vétustes ou défaillants fournis avec la location : réfrigérateur, machine à laver, ou tout autre appareil électroménager mis à disposition du locataire.

Attention toutefois : si la dégradation résulte d’un mauvais usage ou d’une négligence du locataire, c’est à ce dernier d’assumer les frais de réparation.

À l’extérieur du logement

En immeuble collectif

Dans une copropriété, les responsabilités du bailleur s’étendent à plusieurs éléments :

• le remplacement de la porte palière (hors dégradations imputables au locataire) ;
• l’élagage des arbres sur les parties privatives ;
• le remplacement de la batterie de boîtes aux lettres ;
• la réparation des canalisations.

En maison individuelle

Pour une maison individuelle, le propriétaire est responsable de l’entretien et de la réparation de la toiture. Tout ce qui concerne les gouttières, les volets ou le ramonage relève en revanche du locataire.

Ce que le propriétaire ne peut pas faire

Un bailleur ne peut pas contractuellement transférer à son locataire des réparations qui lui incombent légalement. Toute clause du bail allant en ce sens serait considérée comme abusive et donc nulle. La loi est claire : certaines responsabilités sont inaliénables.

De même, un propriétaire ne peut pas se soustraire à ses obligations en invoquant simplement l’ancienneté du bien. Le vieillissement normal d’un logement est justement l’un des critères qui déclenche son obligation d’intervenir.

FAQ sur les obligations du propriétaire bailleur

Le propriétaire est-il obligé de remplacer une chaudière vétuste ?

Oui. Dès lors que la chaudière est défaillante ou trop ancienne pour être réparée, son remplacement incombe au propriétaire. L’entretien annuel, lui, reste à la charge du locataire.

Qui prend en charge le remplacement d’une fenêtre cassée ?

Cela dépend de la cause. Si la fenêtre est simplement vétuste, c’est au propriétaire de la remplacer. En revanche, si le locataire en est responsable (vitres cassées par exemple), la réparation lui revient.

Le propriétaire doit-il remplacer le réfrigérateur dans une location meublée ?

Oui, si l’appareil est vétuste ou en panne sans que le locataire en soit responsable. Dans une location meublée, le bailleur est tenu de maintenir en bon état de fonctionnement tous les équipements qu’il a fournis.

Que se passe-t-il si le propriétaire refuse d’effectuer les réparations qui lui incombent ?

Le locataire peut mettre en demeure le propriétaire par courrier recommandé. En cas de refus persistant, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire. Dans certains cas graves (logement indécent), des sanctions peuvent être prononcées.

Le propriétaire peut-il obliger le locataire à payer des réparations liées à la vétusté ?

Non. Toute clause du bail imposant au locataire de prendre en charge des réparations dues au vieillissement normal du logement est considérée comme abusive. Elle n’a aucune valeur juridique.

Les dégâts causés par une inondation sont-ils à la charge du propriétaire ?

Oui. Les réparations faisant suite à un cas de force majeure, comme une inondation ou une tempête, sont entièrement à la charge du bailleur.