Entretien du logement : les obligations du propriétaire bailleur
Dans le cadre d'une location, un propriétaire est tenu de respecter les obligations qui lui incombent. Celles-ci sont définies par la loi Hoguet du 6 juillet 1989. Alors que les travaux d'entretien courant de l'habitation et les petites réparations sont à la charge du locataire, le propriétaire doit, quant à lui, assurer la mise à disposition d'un logement en bon état ainsi que la réalisation des gros travaux ne relevant pas de la compétence du locataire. Faisons un point dans cette démarche.
Mise à disposition d'un logement décent
La loi du 6 juillet 1989 impose à tout propriétaire la mise à disposition d'un logement décent et en bon état.
Dans un premier temps, l'habitation doit respecter un critère de taille. Elle doit comporter au minimum une pièce principale dont la surface habitable est au moins équivalente à 9m² et la hauteur sous plafond à 2,20 mètres.
Le logement doit, dans un second temps, respecter un critère de confort. Celui-ci doit être équipé de manière à le rendre habitable : eau, électricité, chauffage, cuisine, sanitaires, ventilation.
Puis, ces installations ne devront en aucun cas
porter atteinte à la sécurité et à la santé du locataire.
Enfin, en vertu de la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte, le logement mis à disposition doit respecter un critère de performance énergétique minimale.
Exceptionnellement, la mise en location d'un logement en moins bon état d'usage reste possible, mais la remise en état doit toutefois être prévue. Propriétaire et locataire doivent définir ensemble la nature des travaux à réaliser par le locataire. Le montant des travaux pourra alors être déduit du montant de son loyer.
Si besoin est, cette clause ainsi que toutes les modalités d'application et de prise en charge peuvent être prévues dans le contrat de location.
Travaux à la charge du propriétaire
Tous les travaux relevant des réparations locatives sont à la charge du locataire. Toutefois, lorsque ces réparations sont à réaliser à cause du caractère vétuste du logement, d'un vice caché, ou d'un fait qui ne relève pas de la faute du locataire, c'est au propriétaire de s'en occuper.
Par ailleurs, le propriétaire est tenu de prendre en charge les réparations importantes qui sont nécessaires au maintien en l'état du logement ainsi que le remplacement des installations et équipements devenus vétustes.
C'est notamment à lui d'assurer la réfection complète des revêtements de mur et de sol ainsi que celle des installations des réseaux d'électricité et de gaz.
Il doit également s'occuper du remplacement des fenêtres, portes, volets et stores défectueux, des appareils de chauffage, des chaudières ou encore des équipements sanitaires. Le propriétaire prend aussi en charge les travaux de plomberie lourds tels que le remplacement des canalisations, des robinets et des siphons.
Enfin, les travaux destinés à l'amélioration de la performance énergétique du logement et à l'amélioration des parties communes sont assurés par le propriétaire.
Réalisation des travaux
Avant de procéder aux travaux, le propriétaire doit impérativement en informer le locataire. Celui-ci devra être informé sur la nature des travaux qui seront réalisés ainsi que sur les modalités d’exécution.
La notification pourra être remise en mains propres ou envoyée par lettre recommandée avec accusée de réception.
En principe, le locataire ne peut pas s'opposer à la réalisation des travaux.
Il devra mettre son logement à disposition du propriétaire du lundi au vendredi. Puis, lorsque les travaux sont prévus pour une durée supérieure à 21 jours, le locataire pourra demander une baisse du montant de son loyer.
Si le propriétaire ne respecte pas les modalités d’exécution des travaux ou que ces travaux rendent le logement inhabitable, le locataire pourra demander au tribunal d'instance la cessation des travaux. Dans ce dernier cas, le locataire à la possibilité de demander la résiliation de son contrat de location.
