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Les servitudes se transmettent à l'acquéreur d'un bien immobilier

Le Code civil autorise le propriétaire à établir une servitude dans l’intérêt du bien immobilier et à l’imposer à l’acquéreur. La Cour de cassation a ainsi jugé que l’acheteur d’un terrain était tenu de conserver les arbres si le vendeur en avait fait une condition de la vente.
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L’achat d’un bien immobilier suppose l’acquisition des droits réels accessoires comme les servitudes. Dans un arrêt récent, la Cour de cassation rappelle que les servitudes d’un bien suivent sa propriété.

Les servitudes se transmettent à l’acquéreur d’un bien immobilier


Le vendeur peut imposer une servitude à l’acheteur

Il convient d’abord de distinguer les servitudes légales des servitudes conventionnelles. Une servitude légale a pour objet l’utilité publique ou communale. Il peut s’agir de servitudes de mitoyenneté, de droit de passage en cas d’enclave, de vues. Une servitude conventionnelle est établie par « le fait de l’homme », selon l’article 686 du Code civil. Ainsi, les propriétaires peuvent établir sur leurs terrains telles servitudes qu’il leur plaît à condition qu’elles ne soient pas contraires à l’ordre public.

Lorsque les servitudes sont transférées en même temps que le bien et qu’elles constituent une condition essentielle de la vente, l’acquéreur ne peut s’y soustraire. Ce principe a été rappelé par la Cour de cassation à de nombreuses reprises. En l’espèce, les nouveaux propriétaires d’un terrain avaient coupé une haie de cyprès se trouvant sur une limite du terrain alors que le vendeur avait mentionné dans l’acte de vente l’obligation de conserver cette végétation. Les acquéreurs avaient d’ailleurs accepté cette condition en apposant leur signature à côté de la clause la prévoyant.

La servitude ne doit pas être perpétuelle

Dans un arrêt du 6 juin 2019, les juges ont donné tort aux propriétaires qui avaient coupé la haie. En effet, ils rappellent que pour être valable, la servitude conventionnelle ne doit pas nuire à la sécurité, à la salubrité et à la tranquillité publique. Elle doit être liée au bien lui-même et être temporaire.

Dans le cas présent, la Cour estime que la servitude n’est pas perpétuelle, car limitée à la durée de vie des arbres. De plus, elle devait être respectée, car le vendeur en avait fait une condition essentielle à la vente. La justice a donc condamné les nouveaux acquéreurs à replanter des arbres de la même hauteur, sous astreinte en cas de retard.

Ainsi, les acheteurs du fonds bénéficiaire de la servitude doivent en profiter de la même façon que les précédents propriétaires, dans le respect de certaines conditions.