Un nouveau diagnostic pour vendre un terrain à bâtir
Si la vente ou l’achat d’un terrain à bâtir fait partie de vos projets, il est important de connaître la composition du sol. En effet, une étude géotechnique est obligatoire en présence de sols argileux affectés par le phénomène de retrait-gonflement. Placée en annexe du compromis de vente, elle comporte des spécificités mentionnées au sein des deux arrêtés datant du 22 juillet parus au JO. Explications.
Les zones et les travaux nécessitant une étude géotechnique
Les sols argileux sont soumis au phénomène de retrait-gonflement. Le retrait correspond à un tassement du sol lors des périodes de sécheresse et le gonflement à un apport conséquent en eau pendant les phases de pluie. Les canicules de plus en plus nombreuses chaque année favorisent ce phénomène et augmentent le danger pour les constructions sur ces terrains.
Afin de prévenir les risques, le territoire est partagé en 4 zones : exposition forte, moyenne, faible, non classée. Dans les deux premières, soit 48 % du territoire, l’étude géotechnique est obligatoire depuis le 1er janvier 2020 comme le stipule la loi Elan. Cependant, il a fallu attendre la publication des deux arrêtés pour que l’obligation entre en vigueur. Géorisques met à disposition une carte interactive qui permet de localiser les différents risques géotechniques et donc les zones exposées au phénomène de retrait-gonflement des sols argileux.
Dans les zones d’exposition forte et moyenne, les études géotechniques sont nécessaires sur les terrains non bâtis destinés à la construction de maisons individuelles avant la signature de la vente. Les contrats « ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d'œuvre d'un ou de plusieurs immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements » sont également précédés d’une étude.
Étude préalable ou étude de conception
Pour conclure la vente d’un terrain constructible sur un sol argileux, le vendeur est tenu d’annexer au compromis de vente une étude de sol « préalable » G1. Elle identifie le niveau de risque induit par le retrait-gonflement et énonce les principes de construction permettant d’y remédier. Le coût de cette étude préalable est fixé à 500 euros.
Pour l’exécution de travaux de construction, le propriétaire du terrain fait réaliser une étude de « conception » G2 pour un montant de 1 000 euros environ. Elle s’intéresse aux caractéristiques et à l’implantation de la construction afin de proposer un projet adapté. Lorsque l’étude de conception n’est pas transmise au maître d’œuvre, ce dernier doit tout de même faire appliquer des techniques particulières de construction, comme le précise l’un des arrêtés.
Les risques d’une absence d’étude
L’absence d’étude géotechnique, alors qu’elle est nécessaire, ou sa mauvaise réalisation entraîne des risques pour les habitants. La construction peut se trouver rapidement endommagée, au niveau des fondations ou de la structure dans sa totalité, et présenter des fissures dans les murs. Les coûts engagés pour la réparation se trouvent alors vite supérieurs à ceux d’une étude de sol préalable.
La loi ne prévoit pas de sanction en cas de non-respect de l’obligation, mais le vendeur peut être accusé de vices cachés. Par ailleurs, la réalisation d’une étude géotechnique est utile pour prévenir les malfaçons.
