Permis de construire : les démarches pour l'obtenir
Le permis de construire est un document administratif délivré sur demande par la mairie. Il fait partie des autorisations d’urbanisme, au même titre que la déclaration préalable de travaux, et permet de valider le projet de construction. Si la procédure pour l’obtenir est complexe, elle est obligatoire et, sans elle, votre projet ne pourra pas sortir de terre.
Le permis de construire : un document obligatoire
Le permis de construire n’est pas un document anecdotique. Il est bel et bien indispensable pour toute nouvelle construction plus ou moins importante et tous les travaux d’extension d’un bâtiment déjà existant. Il concerne les projets suivants :
- la construction d’une maison individuelle ;
- l’agrandissement d’une maison individuelle (extension, surélévation, etc.) déjà bâtie. Dans une zone urbaine couverte par un PLU (Plan local d’urbanisme) ou un POS (Plan d’occupation des sols), le permis de construire est requis lorsque la surface d’agrandissement est supérieure à 40 m2. Dans une autre zone, couverte ou non par un PLU ou POS, la surface de plancher ou d’emprise au sol impliquant une demande d’un permis est ramenée à 20 m2.
- l’installation d’annexes ou d’abris en extérieur (cabane, garage, abri de jardin, etc.) dont la surface de plancher ou d’emprise au sol est de plus de 20 m2 ;
- la construction d’une piscine avec un bassin d’au moins 100 m2.
Pour plus de détails sur ces cas de figure, vous pouvez contacter directement les services d’urbanisme de votre commune. Lorsque vous n’envisagez pas de gros travaux, contrairement à ceux énoncés précédemment, ils seront soumis à une déclaration préalable de travaux et non une demande de permis de construire.
Quelles sont les démarches ?
Faire une demande de permis de construire ne se résume pas à remplir un formulaire. La démarche est complexe et l’intervention d’un architecte est obligatoire, sauf si le projet de construction concerne une maison individuelle dont la surface est inférieure ou égale à 150 m2. Même dans cette situation, il est conseillé de faire appel à un professionnel pour valider les plans et s’assurer de la viabilité du projet.
L’architecte se charge de monter le dossier de permis de construire et le facture en moyenne 1 500 euros : un coût non négligeable qui vous garantit cependant une remise en bonne et due forme. Sans avoir recours à un professionnel, la demande de permis est une démarche entièrement gratuite. Enfin, n’oubliez pas de prendre en compte les taxes liées à la construction, dont la taxe d’aménagement, dans le calcul de votre budget.
De quoi se compose le dossier ?
La première étape avant de constituer le dossier est d’en apprendre plus sur votre parcelle de terrain auprès des services d’urbanisme. Ces derniers vous fourniront le PLU de votre commune qui détaille la réglementation en vigueur en matière de constructions. En effet, les exigences ne sont pas les mêmes en présence d’un secteur protégé, d’un quartier régi par un ABF (Architecte des bâtiments de France) ou aux abords d’un monument historique. Pour être validé, votre projet devra respecter les règles inscrites dans le PLU.
Le dossier se compose du formulaire cerfa 13406 07 pour la construction d’une maison individuelle et ses annexes et le formulaire cerfa 13409 07 pour les gros travaux sur des bâtiments existants, ainsi que 8 pièces justificatives :
- un plan de situation du terrain permettant de le situer au sein de la commune ;
- un plan de masse des constructions qui fait apparaître les bâtiments présents sur le terrain ;
- un plan en coupe du terrain précisant l’implantation par rapport au profil du terrain ;
- une notice détaillant le projet ;
- un plan des façades et des toitures ;
- un document graphique : croquis ou modélisation 3D ;
- une photographie situant le terrain dans son environnement proche ;
- une photographie le présentant dans son environnement lointain.
Une attestation de prise en compte de la réglementation thermique 2012 (RT 2012) est également obligatoire. L’objectif de cette réglementation est d’améliorer la performance énergétique des bâtiments neufs. D’autres pièces peuvent s’ajouter selon le projet de construction. Un téléservice existe pour vous aider à rassembler tous les éléments.
Où le déposer ?
Une fois complété, le dossier est déposé à la mairie de la commune dans laquelle se situe le terrain. Et ce n’est pas un, mais quatre exemplaires du dossier qui sont à remettre. Après réception, la mairie vous transmet un récépissé sur lequel apparaît le numéro d’enregistrement qui vous a été attribué. En cas de dossier incomplet, elle dispose d’un délai d’un mois pour vous avertir et vous laisse 3 mois supplémentaires afin de le compléter. Dans les 15 jours suivant la remise du dossier, un avis de dépôt est affiché en mairie.
Quel est le délai ?
Le dossier passe ensuite en instruction pendant 2 à 3 mois en fonction des spécificités du projet. Passé ce délai, la mairie vous fait parvenir sa décision par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique. Elle est également en droit d’opposer un sursis à statuer qui suspend la procédure pendant 2 ans. Pour information, une absence de réponse vaut accord tacite.
Quelle est la durée de validité ?
Le permis de construire est valable 3 ans et peut être prolongé d’un an à deux reprises. Si vous n’avez pas entamé les travaux dans ce laps de temps, le permis est considéré comme périmé.
L’affichage du permis de construire
Le document enfin en poche, vous pouvez commencer vos travaux sans oublier d’afficher le permis de construire sur le terrain. Il est obligatoire et fait l’objet d’une réglementation précise. Le panneau doit mesurer au minimum 80 cm (largeur et longueur) et être visible de la voie publique. Par ailleurs, plusieurs mentions sont nécessaires :
- nom de la personne à l’origine du projet ;
- nom de l’architecte lorsqu’il intervient ;
- date de délivrance et numéro ;
- nature du projet ;
- superficie du terrain ;
- adresse de la mairie où il est possible de consulter le dossier ;
- les droits de recours.
Même après l’obtention du permis de construire, votre projet n’est pas à l’abri. Plusieurs personnes (voisins, habitants de la commune, etc.) peuvent s’interposer en déposant un recours. Ils disposent alors de deux mois pour le faire. Lorsque la procédure est portée devant le tribunal administratif, elle peut durer 18 mois.
Le projet pourra donc se dérouler sereinement une fois le permis de construire purgé de tout recours, et il est conseillé de laisser passer les deux mois avant d’entamer les travaux. Outre les tiers, la mairie peut aussi retirer un permis de construire jusqu’à 3 mois après l’envoi de sa décision.
Absence de permis de construire : quelles sont les sanctions ?
À partir du moment où votre construction excède 5 m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol, le permis de construire est obligatoire. Son absence constitue une infraction au code de l’urbanisme qui est punie par la loi. Après un passage devant le tribunal judiciaire, vous risquez une amende de 2 000 à 6 000 euros du mètre carré et d’autres sanctions, notamment la démolition totale, l’arrêt immédiat des travaux ou la mise en conformité de la construction. La commune peut révéler votre infraction jusqu’à 10 ans après l’achèvement des travaux.
